답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택 기준 계산시 거래금액 8000만원 ( 3000만원 + (50만원 X 100) 이며 상한요율 0.4%를 적용하면 최대 법정 수수료는 부가세 별도 32만원 입니다. 상가나 특수 오피스텔이 아닌 일반주택이라면 50만원 요구는 명백한 초과 수수료이며 부가세 미발행 조건으로 현금을 유도하는 것은 탈세 행위입니다. 중개사에게 네이버 부동산 계산기 기준 주택 법정 수수료가 32만원인데 왜 50만원인지 정확하게 해명을 요구하고 반드시 법정 한도 내에서만 입금하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약전에 등기부등본을 통해서 소유주 일치 여부와 채권최고액과 보증금을 더함 금액이 집 시세의 70%를 넘지 않는지 반드시 확인하셔야 보증금을 보호할 수 있습니다. 또한 집에 방문할때는 창틀과 천장, 벽면의 누수, 곰팡이 흔적을 꼼꼼하게 살피고 싱크대와 화장실 수압 및 배수 상태를 직접 틀어보면서 체크해야 합니다. 첫 방문에 보이지 않는 단점을 확인하기 위해서 시간대를 다르게 해서 최소 2회 이상 방문하시고 내부 사진을 찍어둬서 계약시 기록으로 잘 활용하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오래된 아파트의 베란다 확장은 단열 성능이 부족하면 결로나 곰팡이 문제가 발생하기 쉬우므로 반드시 전문가를 통해서 외벽 단열 공사와 샷시 교체를 진행해야 합니다. 확장시에는 건축법상 규정에 따라서 행위허가 신고와 내화구조 인정 자재 사용, 화재 대비 대피 공간 확보 등 법적인 절차를 준수해야 추후 문제가 없습니다. 세입자를 위한 전세 목적이라면 확장보다는 시스템 샷시 교체와 외벽 단열 보강 등 단열에 집중하는 것이 유지보수 비용과 임대 관리 측면에서 더 안전한 서택이라고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공시가격 2억원 이하 주택은 법인 취득세 중과에서 제외돼서 일반 세율이 적용되므로 초기 부담을 낮출 수 있습니다. 법인은 보유기간과 무관하게 법인세율을 적용받아서 단기 매매시 세 부담이 낮고 취득, 운영 관련 비용을 폭넓게 비용 처리할 수 있다는 이점이 있습니다. 다만 법인 보유 주택에는 종부세 기본 공제가 없고 단일 중과 세율이 적용되며 2026년부터 법인세율이 인상되었으므로 세부담을 고려해서 신중하게 투자하셔야 합니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.5평 규모라도 건축법상 건축물에 해당하므로 설치 전에 해당 지자체에 건축신고나 허가 여부를 반드시 확인해야 하며 토지 용도에 따라서 농지전용허가 등 추가절차가 필요할 수 있습니다. 조립식 건축물이라도 바닥에 고정하거나 설비를 갖춘 경우 건축물로 간주하며 무허가 설치시 시정명령, 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 관련 법령에 따라서 설치 기준이 엄격하므로 설치전에 시군구청 건축과에 해당 토지 지번을 알리고 설치 가능 여부를 사전에 상담받는 것이 가장 확실하게 알수 있습니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이미 잔금을 지급한 상태에서는 법적으로 도배를 강제하기는 어렵고 현재 상태를 사진으로 찍어저 집주인에게 정중하게 전달해서 수리나 도배지원을 요청하는 원만한 합의가 가장 현실적인 방법입니다. 임대인은 민법에 따라서 임대차 목적물을 사용 수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있으나 단순 생활 오염은 세입자의 관리 범위로 간주돼서 협의가 필요할 수 있습니다. 나중에 집을 나갈때 원상복구 문제가 생길수도 있으니 지금 상태를 사진과 동영상으로도 잘 찍어둬서 증거로 잘 남겨두시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.로또 추첨 기계는 매회 번호를 무작위로 추출해서 과거 데이터와 미래 결과는 아무런 상관관계가 없는 독립적인 사건이므로 그 어떤 분석법도 당첨확률을 높일 수 없스니다. 자주 나오는 번호나 색깔별 비율 등을 따지는 것은 수학적으로 의미 없는 패턴 찾기에 불과하며 모든 조합은 당첨될 확률이 완전히 동일합니다. 그러니 당첨은 철저하게 운에 맡겨진 영역이므로 분석에 에너지를 쏟기보다 소액으로 가볍게 즐기는 오락으로 접근하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 전세보증금 안전성을 다시 확인해서 보증보험 가입이 가능하고 집주인의 재정 상황이 탄탄한지 검증하는것이 우선입니다. 권리 관계가 안전하다면 무리한 대출로 무리하게 매수하기보다 향후 2년간 신용 관리와 자금 확보를 통해서 매수 체역을 기르는 시기로 활용하시기 바랍니다. 관심 지역의 시세 변화를 주기적으로 살펴보시고 2년 뒤 본인의 소득과 대출 가능 규모에 맞춰서 최적의 매수 타이밍을 잡는 전략적인 선택을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.금리가 오르면 갭투자한 집주인의 이자 부담이 커지고 집값마저 하락하면서 보증금을 돌려줄 여력이 없는 깡통전세와 역전세난이 발생하게 됩니다. 전세 수요 감소로 기존 보증금보다 낮은 가격에만 새로운 세입자를 구할 수 있게 되면서 집주인은 그 차액을 마련하지 못해 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 사고가 따릅니다. 이러한 위험으로부터 보증금을 지키기 위해서는 전세 계약시 반드시 선순위 근저당을 확인하고 정부 지원 전세보증금 반환보증에 가입해서 안전장치를 마련하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존 세입자가 나가지 않아도 전입신고 자체는 법적으로 가능하며 이경우 한 주소지에 두명의 세대주가 공존하게 되는 등 행정상으로 혼선이 발생합니다. 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음날 발생하는데 기존 세입자가 남아있으면 질문자님의 선순위 권리를 확보하는 과정에서 법적 다툼이나 보증금 보호에 심각한 차질이 생길 수 있씁니다. 이러한 리스크를 방지하기 위해서 잔금 직후 기존 세입자의 전출 여부를 반드시 확인하시고 전출하지 않았다면 임대인에게 협조를 구하시기 바랍니다. 감사합니다.