답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재의 극심한 전월세난은 신규 입주 물량 감소와 대출 규제, 갭투자 차단 정책등이 맞물려서 시장에 유통되는 매물 자체가 구조적으로 말라붙으면서 발생한 불가피한 수급 불균형 현상입니다. 내 집 마련의 문턱이 높아져 눈높이를 낮춰야만 하는 상황에 직면하신 무겁고 속상한 마음은 현재 만흔 무주택 서민들이 고스란히 겪고 있는 현실이기에 너무나 공감이 됩니다. 다만 치솟는 주거비 부담속에서도 자산 가치 흐름과 정책 변화를 예의주시하며 무리한 추격 매수보다는 본인의 예산에 맞춘 실속 있는 대안을 차분히 찾아가시기를 응원합니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.영구임대주택은 생계급여 수급자 등 최저소득층을 위한 주택으로 가장 저렴하며 최장 50년 거주가 가능하고 국민임대주택은 무주택 저소득층을 위해 시세의 60~80% 수준으로 최정 30년 거주가 가능합니다. 말씀하신 10년 후 자가가 된다는 것은 10년 공공임대주택을 뜻하며 10년동안 임차로 거주한 뒤 우선적으로 분양받아서 내집으로 소유할 수 있는 유형입니다. 3그 뇌변병 장애인의 경우 공공임대 신청히 장애인 특별공급 및 우선공급 혜택을 받을 수 있으니깐 비싼 월세 부담을 줄이기 위해 LH 청약플러스등을 통해 거주지역의 공고를 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 2층은 층간소음에서 비교적 자유롭고 엘리베이터 대기 시간이 없다는 장점이 있으나 조망권과 일조권 부족, 외부 소음과 사생활 침해 우려 등으로 인해 수요층이 한정되어 있습니다. 이로 인해서 상승장에서는 가격이 더디게 오르고 하락장에서는 거래 회전율이 떨어져서 매도 시점에서 시세 대비 가격을 낮추거나 거래 성사가 지연되는 고역을 치를 수도 있습니다. 따라서 추후 매도 가능성을 고려한다면 로열층에 비해 선호도가 낮음을 감안해서 처음 매수할때부터 급매가 수준의 충분한 가격적 메리트를 확보하는 것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정비사업 주택은 법령에서 정한 여러 기준일중 가장 늦은날을 기산일로 삼기 때문에 완공 시점이 늦어질 경우 양도세 우대 혜택을 받을 수 있는 매각 기한도 함꼐 뒤로 늦춰집니다. 따라서 문의하신대로 이전고시일이 2033~2034년으로 예상된다면 해당 이전고시일 기준으로 1년 이내에 매각할 경우 중과 배제 및 우대 헤택을 온전하게 적용받을 수 있습니다. 결론적으로 사업진행으로 인해 물리적으로 매각이 불가능했던 기간이 고려되어 정비사업 완료 후 이전고시일 이후 1년이라는 여유 기한이 주어지므로 양도세 혜택 적용 시기도 그에 맞춰서 늦춰집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세권 설정은 집주인의 동의와 등기 비용이 발생하며 등기부등본에 권리가 직접 기재되는 제도로 확정일자는 주민등록과 점유를 완료하면 적은 비용으로 대항력과 우선변제권을 확보하는 방식입니다. 경매 단계에서 전세권은 별도 소송 없이 직접 경매를 신청할 수 있지만 확정일자는 보증금 반환 소송의 승소 판결을 거쳐야 강제집행이 가능하다는 차이가 있습니다. 실무적으로 일반 세입자는 전입신고와 확정일자를 갖추는 것만으로도 전세권과 유사한 수준의 보호르 받으면서 비용 부담이 없기 때문에 더 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.명시하신 조건을 충족하는 아파트라면 악의적 사기를 제외하고 만기 시점에 보증금을 곧바로 돌려받지 못하는 지연 사례는 실거래의 통상 2~5% 안팎으로 추정됩니다. 환금성과 수요가 탄탄한 단지 특성상 집주인이 자체 현금이 없더라도 통상 다음 세입자가 들어오는 시점에 맞춰 보증금을 반환하는 것이 시장의 관행이기 때문입니다. 다만 임대인의 일시적인 자금 경색으로 인한 반환 지연 가능성이 전혀 없지는 않으므로 계약시 HUG 전세보증금반환보증 가입을 확실히 해두시면위험을 차단할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수도권 구축 아파트라 하더라도 등기부등본상 선순위 근저당이나 임대인의 세금 체납 등이 존재할 경우 전세보증금을 회수하지 못할 법적인 리스크가 완전히 배제되지는 않습니다. 언급하신 단지는 최근 5년동안 꾸준한 거래량과 65% 수준의 전세가율을 보여서 통상적인 깡통전세 위험선인 70%미만에 해당하므로 구조적 위험성은 낮습니다. 안전한 거래를 위해서 계약 전 등기부등본을 통한 권리관계를 확인하시고 건축물대장 점검과 더불어서 HUG의 전세보증금반환보증 가입을 필수적으로 병행하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공부상 지목이 대지라도 현황상 주차장이라면 불법 형질변경 상태일 수 있어서 건축 인허가시 지자체로부터 원상복구 명령이나 추가 비용을 요구받을 수 있습니다. 토지이용계획확인원과 현장 상태를 대조해서 도시계획시설로 지정되어 있거나 공공의 목적으로 묶여 있는 토지인지 반드시 확인해야 하며 실제 이용 현황과 공부상 상태의 불일치로 인한 책임을 명확하게 하기 위해서 매매계약서 특약사항에 인허가 보장과 원상복구 책임 조항도 반드시 기재해야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.브이월드 등록 이력과 실제 경력의 불일치, 구조 질문에 대한 회피, 가격 인상 압박 등 명백한 허위 기만 정황이 보이므로 단독 매물이라는 이유로 거래를 진행하는 것은 대단히 위험해 보입니다. 공인중개사의 불친절함과 어수선한 분위기를 넘어 계약 조건에 대한 불투명한 소통은 향후 하자나 추가 비용 문제 등 치명적인 분쟁으로 이어질 확률이 매우 높으니 호가가 2천만원 낮더라도 이러한 쎄한 직감과 하자가 의심되는 상황에서는 계약을 즉시 포기하고 안전한 다른 매물이나 정상적인 중개사무소를 찾으시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라서 임대인은 계약 갱신시 기존 보증금의 5% 이내에서 증액을 청구할 권리가 있습니다. 집주인이 갱신청구권 행사 여부와 무관하게 보증금을 올리겠다고 하더라도 법정 상한선인 5%를 초과하는 인상은 무효이며 거부할 수 있습니다. 따라서 임차인은 갱신청구권을 행사하면서 집주인의 증액 요구가 5% 이내인지 확인하고 초과분에 대해서는 법적 기준에 따라 조율해야 합니다. 감사합니다.