답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오피스텔은 업무시설로 분류돼서 주택법의 적용을 받는 아파트보다 건축 기준과 대출 규제, 청약 자격 요건에서 완전히 다른 법적용을 받습니다. 아파트는 발코니 확장과 넓은 동간 거리고 주거 효율이 높고 관리비가 상대적으로 저렴한 반면에 오피스텔은 발코니가 없고 공용 면적이 넓어서 관리비 부담이 큽니다. 또한 아파트는 수요가 탄탄해서 매매가 원활하지만 오피스텔은 공급 과잉 지역이 많아서 환금성이 떨어지고 매매가격이 정체되거나 하락할 위험이 큽니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인은 새로운 세입자가 들어올때까지 보증금을 돌려줄 법적인 의무가 없어서 세입자를 못구하면 만기까지 묶일 수 있습니다. 복비는 관례상 나가는 세입자가 내지만 남은 기간이나 집주인의 태도에 따라서 비용 분담을 요구할 수는 있습니다. 만약 보증금을 못받고 이사할 경우가 생기면 반드시 임차권등기명령을 완료해야 대항력이 유지되는점 유념하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세는 투기 목적이 아니라 실제로 그 집에 살아야 하는 실거주 가치를 기반으로 가격이 형성되기 때문에 집값이 폭락하더라도 일정 수준 이하로는 떨어지기 어렵습니다. 당장 거주할 집이 필요한 세입자들의 필수적인 수요가 항상 존재하므로 시장이 불안해도 기본적인 주거 가치만큼은 가격 하방을 든든하게 받쳐줍니다. 또한 전세가는 매매가의 바닥을 지지해 주는 완충재 역할을 하며 실수요자가 꾸역꾸역 들어오는 임대차 시장의 특성상 20~30%씩 급락하기란 구조적으로 쉽지 않습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않으면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 없어서 집이 경매로 넘어가면 보증금을 전액 잃을 수 있습니다. 2~3개월의 짧은 거주라도 경매 개시 가능성이 있거나 선순위 권리가 복잡한 집은 보증금 반환 불능과 강제 퇴거 위험이 크므로 원칙적으로 계약을 피해야 합니다. 계약서에 아무런 안전 장치 특약을 넣어도 이미 부시화된 집주인의 재정 상태 속에서는 실효성이 낮으므로 전입신고가 가능하고 권리관계까 깨끗한 매물만 선택하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.규제와 세입자 퇴거 리스트를 감안할때 초보자에게는 대출 활용과 안정성 측면에서 실거주를 병행하는 방식이 리스크 관리에 유리합니다. 사업 무산 위험이 높은 초기 단계보다는 불확실성이 해소되고 가시성이 높아지는 조합설립인가 이후 단계가 비교적 안전합니다. 높은 대지지분, 사업성을 좌우하는 용적률, 최근 급등한 공사비로 인한 추가 분담금 리스크를 철저하게 분석하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경제적 충격과 가계부채 부실화를 막기 위해서 정부는 급격한 가격 하락이나 폭락을 방치하지 않고 규제 완화와 공급 조절로 연착륙을 도모할 것입니다. 무조건적인 부양보다는 수도권 공급 확대와 지방 미분양 해소 등 시장의 양극화 해소에 초점을 맞춘 선별적이고 유연한 대책이 지속될 전망입니다. 파괴적인 폭락보다는 통제 가능한 범위내에서 완만한 가격 조정이나 횡보세를 거치며 시장 안정을 도모하는 방향으로 정책이 변화할 가능성이 커보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2022년 전후로 금리 인상과 공사비 폭등이 겹치면서 실제 주택 인허가와 착공 물량이 급감했던 통계 자체는 객관적이 사실에 부합하고 현 정부는 이 시기 공급 감소와 시장 규제 변화등이 최근의 집값 상승과 공급난을 부른 직접적인 원인 중 하나로 보고 있습니다. 이에 대해서 오시장은 과거 전 시장 시절 무더기로 해제된 정비구역의 여파가 누적된 결과이며 현 정부의 실저구 중심 규제와 정책이 원인이라고 맞서고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근 사업시행계획인가를 획득하고 이르면 내년 상반기 본격적인 이주를 앞두면서 계약기간을 길게 채우기 어려워진 세입자들이 선제적으로 빠져나가고 있습니다. 재건축 추진 속도가 빨리지며 언제 나가야 할지 모른다는 불확실성 때문에 새로운 세입자들이 입주를 꺼리게 되었고 이로 인해서 수요가 급감했습니다. 나가는 세입자는 많고 들어오는 사람이 줄어들다 보니 집주인들이 보증금을 낮춘 급전세나 매물을 내놓으면서 전셋값이 크게 떨어졌습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가구역 실거주 목적으로만 매수할 수 있어서 기존 전세를 낀 갭투자 자체가 원칙적으로 불가능하거나 허가승인이 매우 까다롭습니다. 초기 4억원 외에 향후 세입자 퇴거시 전세보증금 반환용 대출 규제를 고려하면 최악의 경우 현금 7억원 전액이나 이에 준하는 막대한 자금이 필요할 수도 있습니다. 규제와 대출 제약이 매우 엄격하므로 갭투자 방식보다는 실거주가 가능한 매물을 우선적으로 알아보는게 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인터넷에 굥표되는 통계보다 현장의 공인중개사들이 체감하는 급매물 문의 전화 빈도나 매수 대기자 명부의 실종이 훨씬 빠릅니다 . 호가를 낮춘 문의조차 끊기기 시작하는 시점이 진짜 초기 신호입니다. 또한 시중은행의 주택담보대출 연체율이 미세하게 고개를 들거나 일반 매매 시장에 내놓기 전 급히 현금을 확보하려는 다주택자들의 물건이 직거래나 급매 형태로 수면 아래에서 먼저 움직입니다. 하락세는 항상 입지가 좋은 핵심지보다는 외곽지역, 빌라와 오피스텔등 비아파트 시장에서 먼저 시작됩니다. 외곽의 거래가 완전히 얼어붙고 가격 조정이 일어난 뒤에야 핵심 아파트 단지로 하락 온기가 전파됩니다. 감사합니다.