답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다주택자 양도소득세 중과 유예 혜택을 활용할 수 있다면 매도방식이 세금 총액 면에서 유리할 가능성이 큽니다. 다만 자녀 3인이 각자 2억 3천만원에 달하는 매매 대금을 지급할 수 있는 소득 증빙에 완벽해야 하며 시가보다 너무 낮게 거래할 경우 국세청으로부터 부당행위계싼부인 규정에 따라 세금이 재산정될 위험이 있습니다. 반면에 자녀들의 자금 여력이 부족하다면 증여를 선택하되 인당 2억 3천만원씩 지분을 나누어 10~20%의 낮은 증여세율 구간을 적용받는 것이 전략적입니다. 이때 주의할점은 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 증여할 경우 최대 12% 중과 취득세가 부과될 수 있으므로 해당 주택 소재지으 규제 여부를 반드시 먼저 확인해야 합니다. 만약 주택에 대출이나 전세보증금이 있다면 이를 자녀에게 승계하는 부담부증여를 통해 증여세 부담을 낮추는 방법도 함께 검토해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상승세는 꺾여 2%대에 안착할 전망이지만 체감 물가는 여전히 높으므로 하반기까지 보수적인 지출 관리가 필요합니다. 미국과 한국 모두 기준금리 인하 사이클에 진입하여 올해 중반 이후부터는 대출 이자 부담이 눈에 띄게 줄어들 것으로 보입니다. 중소기업 직장인 대상 든든한 점심밥 월 4만원 할인과 천원의 아침밥 사업이 확대되었으니 적극적으로 활용하시고 K-패스 환급률이 상향되었고 에너지 바우처 지원 대상이 중산층 하단까지 확대되어 공과금 부담을 덜 수 있습니다. 햇살론 특례보증 금리가 기존 15.9%에서 12.5%로 인하되었으니 고금리 대출은 즉시 정책금융으로 대환을 검토해 보세요. 현실적인 서민 생존 전략으로 통신비를 알뜰폰, OTT, 등 고정 지출을 제검하고 온누리상품권을 통한 전통시장 장보기를 습관화 하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.천장 누수 흔적은 반드시 고지해야 합니다. 숨겼다가 나중에 발각되면 매도인이 전액 수리비를 물어주거나 계약이 해제될 수 있습니다. 원칙은 입주민 공동 부담이나 현실적으로 매매 성사를 위해 매도인이 직접 수리하거나 수리비만큼 매매가를 깎아주는 방식으로 협의하는것이 일반적입니다. 매도인이 수리해주고 매수인이 이를 확인했다면 동일한 부위에 대해서는 향후 책임을 지지 않아도 됩니다. 반드시 계약서 특약에 누수 사실을 고지하고 옥상 방수 및 도배 수리를 완료하였으며 매수인은 이를 확인하고 현 시설 상태로 계약함이라는 문구를 넣어야 법적으로 보호를 받습니다. 즉 옥상 방수와 도배를 직접 해주시는 것은 매매를 빠르게 성사시키는 좋은 방법입니다. 다만 나중에 딴소리가 나오지 않도록 반드시 수리 전후 사진을 찍어두고 계약서 특약에 해당 내용을 명확히 기록해 두시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 성북구 월곡, 종암은 전통시장이 가까워서 물가가 저렴하고 2026년 준공되는 월곡복합체육센터 등 최신 수영 운동 시설 이용이 편리합니다. 경기 성남시 수정, 중원은 지자체 재정이 탄탄해서 공공 수영장과 체육관 시설이 우수하며 모바일 헬스케어 등 건강 지원 복지가 전국 최고 수준입니다. 마지막으로 경기 의정부 민락, 고산은 신축 주거 단지가 많아 동네가 깨끗하고 주변 녹지와 산책로가 잘 조성되어 있어 운동하기 좋으며 서울 대비 집값이 합리적입니다. 집을 구할 때 필수 체크리스트는 시설보다 훨씬 저럼한 구립, 시립 수영장이 도보권에 있는지 확인하세요(지자체별로 스포츠강좌 이용권 혜택도 체크 하세요) 대형마트보다 전통시장이 가까워야 장바구니 물가를 낮추고 동네의 정을 느끼기도 좋습니다. 건강이 염려되신다면 보건소의 만성질환 관리 프로그램이나 물리치료 지원이 활발한 동네인지 구청 홈페이지에서 확인해 보시고 깨끗한 신축을 보시되 채광이 막히지 않은 남향과 환기가 잘 되는 구조인지를 반드시 낮 시간에 확인해야 건강 관리에 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세사기를 예방하기 위해 공시가격에 126%를 곱한 수치가 본인의 전세자금보다 높은지 확인하고 반드시 HUG 전세보증보험 가입이 가능한 매물만 선택해야 합니다. 근린생활시설을 주거용으로 개조한 불법 건축물은 대출과 보증보험이 불가능하므로 계약전에 건축물대장을 뗴어서 반드시 용도가 주택용인지 확인을 하시고 벽지 모소리의 곰팡이, 창틀 주변의 얼룩, 싱크대 하단의 습기 여부를 꼼꼼하게 살펴 건물 자체의 노후도와 관리 상태를 파악해야 합니다. 주차장, 분리수거, 엘리베이터 등 공용 구역이 깨끗하게 유지되는 집이 추후 하자 보수나 집주인과의 소통도 원할할 가능성이 큽니다. 마지막으로 임대인 또는 임차인목적물의 하자로 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다는 문구를 반드시 계약서에 넣어야 합니다 겉모습 보다는 보증보험 가입 가능 여부와 공용 공간 관리 상태를 최우선 기준으로 보시길 권장합니다. 감사합니다 .

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토허제 구역 주택 매수는 무주택 세대주가 원칙입니다. 부모님 댁 세대원은 유주택 세대 구성원으로 간주되어 투기 의심을 받기 쉽습니다. 결혼 예정이라는 소명은 지자체 담당자에 따라 주관적으로 판단되므로 확정된 신분(세대주) 없이는 승인이 어렵습니다. 잔금 6개월 이내 실거주를 시작해야 하며 임차인의 남은 계약 기간이 6개월 미만인 경우에 한해 퇴거 확약서 제출 허가가 가능합니다. 현실적인 대안으로 고시원이 아니더라도 친척 집이나 전세/월세방으로 전입신고를 하여 무주택 세대주 자격을 먼저 갖추는 것이 가장 확실합니다. 혼인신고 후 새로운 세대를 구성하여 신청하면 소명 과정 없이 명확한 실거주 목적으로 인정받을 수 있습니다. 즉 세대원 상태로는 불허될 위험이 크니 세대주 자격을 먼저 확보하거나 혼인신고 후 진행하는 방법을 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아버지의 신분증과 도장은 전혀 필요없습니다. 계약 당사자는 본인입니다 무주택 세대원이라도 주택을 본인 명의로 구입하는 것이라면 계약의 주체는 오직 귀하이며 세대주인 아버지 동의나 서류는 법적으로 요구되지 않습니다. 매수 시 본인 준비물은 본인 신분증, 본인 도장(막도장 가능, 서명으로 대체 가능), 계약금 (이체 한도 미리 증액 필수) 입니다. 예외적인 경우는 만약 주택 구입 자금을 아버지께 지원받는다면 계약 당일이 아닌 추후 자금조달계획서 작성이나 증여세 신고 시에 아버지의 인적 사항이 필요할 수 있습니다. 본인이 직접 가지 못하고 아버지가 대신 계약을 체결할 경우라면 위임장과 인감증명서가 필요하지만 본인이 직접 가신다면 아버지는 필요없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.조합원 제명세대 청약 당첨 시에도 일반적인 주담대가 가능하며 LTV 80% 적용도 가능합니다 신축 아파트는 소유권 이전 등기가 나기 전이라도 분양계약서를 담보로 집단대출을 받을 수 있습니다. 은행에서 해당 단지의 가치를 평가하여 먼저 실행하고 추후 등기가 완료되면 근저당을 설정하는 방식을 취하므로 걱정하지 않으셔도 됩니다. 생애최초 구입시 LTV 80%까지 가능하며 무주택자는 보통 70% 가능합니다. 2026년 현재 강화된 DSR이 적용되므로 LTV 비율과 별개로 본인의 연소득에 따라 실제 대출 하도가 80%에 못 미칠 수도 있습니다. 제명세대 재공급은 이미 준공되었거나 입주 중인 경우가 많아 잔금 납부 기한이 매우 짧을 수 있으니 확인해 보시고 당첨 즉시 대출 상담을 진행하여 자금 조달에 차질이 없도록 준비하셔야 합니다. 즉 등기 없이도 대출은 가능하며 생애최초라면 LTV 80%까지 가능하지만 소득 대비 부채비율을 먼저 은행에서 확인하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존 세입자의 대출 승인 여부를 기다려 주거나 그에 맞춰 입주 날짜를 조정해줄 의무는 전혀 없습니다. 전세계약은 귀하와 집주인 사이의 합의입니다. 기존 세입자는 계약 당사자가 아니며 그사람의 개인적인 대출 사정은 귀하가 고려해야할 법적 사항이 아닙니다. 귀하는 계약서에 명시된 입주예정일에 맞춰 집을 인도받을 권리가 있습니다. 기존 세입자가 본인 대출 때문에 날짜를 확정해주지 안흔 것은 명백한 계약 이행 지체 사유에 해당합니다. 임대인에게 기존 세입자의 개인 사정을 제가 기다릴 의무는 없으니 임대인께서 책임지고 이번 주 내로 퇴거 및 입주 날짜를 확정해달라고 강력하게 요구하시고 날짜 확정이 늦어져 이삿짐 예약 취소나 대출 실행 차질 등 손해가 발생할 경우 그 책임은 계약 상대방인 임대인에게 있음을 분명히 하셔야 합니다. 임대인에게 확정 답변 기한을 못 박으세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.통상 기존 세입자들이 퇴거 통보를 한 달전에 하기 때문에 입주 3~4주 전인 지금 매물이 가장 많이 쏟아지는 시기입니다. 4월 5일 입주라면 지금 계약을 해야 기존 세입자와 이사 날자를 맞추고 도배 청소 일정을 잡기에 여유롭습니다. 질문자님은 평일 방문이 불가능하므로 이번주를 놓치고 다음 주 주말에 움직이면 입주시까지 나믄 시간이 2주 남짓이라 선택지가 급격하게 줄어듭니다. 2~3월에 신학기, 발령 시즌 직후라 매물이 귀할 수 있지만 반대로 남아있는 꿀매물을 선점하거나 새로 나오는 매물을 가장 먼저 볼 수 있는 시기이기도 합니다. 너무 이른가? 라는 고민보다는 좋은 방은 오늘 나간다는 마음으로 이번주에 시세를 파악하고 마음에 들면 바로 가계약을 거는 것이 안전합니다. 이번주 금요일 퇴근전까지 인터넷으로 본 매물의 공인중개사들에게 연락해 이번주 토요일 예약을 미리 잡으시고 4월 초 입주가능, 보증금과 월세 한도, 주차 여부 등을 미리 전달하면 중개사가 조건에 맞는 방을 리스트업해둡니다. 감사합니다.