헐머니 집을 증여받는게 나을지, 구매하는게 나을지 고민중입니다.

Question

저희 할머니께서 서울 외곽에 빌라를 하나 소유하고 있습니다.

지금 현재 그 집을 할머니께서 전세로 2억을 놓고 세입자가 거주중인데요, 제가 그 집을 들어갈까 고민중입니다.

문제는 할머니께서 전세금을 사기당해서 세입자에게 돌려줄 형편이 안되서 집을 팔거나 하셔야 하는데요,

제가 신혼부부 대출로 집을 사서 들어갈까 생각을 하고 있는데 제가 개인회생 면책을 지난달에 받아 쉽지가 않을거 같아서요. 아니면 증여받고 주택을 담보로 2억 대출을 받는게 나을지....

집은 현재 실거래 시세가 최소 2억5천-최대 3억5천이라고 합니다.

아예 집을 파시는게 나을까요? 어찌하면 좋을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 주택담보대출은 개인회생 면책을 받았더라도 신용점수 회복시점이 다 다르기에 정확하게 판단을 할수 없습니다. 보통 1년이내에 회복은 되는데 지난달 면책되었다면 바로 주담대를 신청하실 경우 신용점수가 낮아 대출의 제한이나 한도제한이 있을수 있습니다. 이는 은행을 통해 반드시 확인을 하셔야 합니다.

그리고 증여받고 대출을 받는 것도 위 부분이 적용되는 부분으로 대출이 안되거나 한도가 제한된다면 이방법도 결국은 사용할수 없고 주택전체에 대해서 증여를 반드셔야 할 부분입니다. 만약 그대로 증여를 받으며 시가표준액에서 전세금만큼은 양도가 되고 차액분은 증여로 볼수 있고, 증여의 경우 직계존비속간 5000만원까는 비과새 되고 나머지는 증여세가 부담됩니다.

정확한 건 확인이 필요하겠으나 질문자님 상황을 고려할때 현재 명의자인 할머니가 매매를 통해 보증금을 반환하는 방법보다 더 리스크가 커보입니다. 미반환 보증금의 경우는 사실 보증보험이 있다면 세입자는 구상권을 통해 퇴거를 할것이고, 보증보험에서는 시세가 있기 때문에 해당주택에 대한 임의경매를 통해 매각하는 절차로써 마무리될수 있기 때문입니다. 중요한건 질문자님 꼭 거주를 해야하는 상황이라면 주담대가 가능한지와 가능하다면 얼마정도이고, 나머지 현금은 어떻게조달할지에 대한 부분이 먼저 확인이 되어야 증여든 매매든 가능할수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

개인회생 면책 직후라 신용점수가 낮아서 정부 신혼부부 대출이나 일반 주택담보대출 승인이 당장 어렵기 때문에 현실적으로 2억원은 불가능합니다. 세입자의 보증금 2억을 내가 안고 가는 부담부증여를 택하면 당장 큰 대출 없이 집을 물려받고 세입자 만기를 연장하면서 신용점수를 회복할 시간을 벌 수 있습니다. 세입자가 당장 나가야 하거나 대출, 세금 문제가 꼬인다면 집을 제 3자에게 매도해서 2억을 돌려주고 남은 돈을 챙기는것이 가장 깔끔해 보입니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

개인회생 면책 결정을 지난 달에 받으셨다면 법원에서 면책 통보를 했더라도 신용정보원에 공공정보가 최소 5년간 남습니다. 주택도시기금에서 진행하는 신혼부부 정부 지원 대출은 심사 기준이 매우 까다로워서 신용정보원에 이 공공정보 기록이 떠 있으면 대출 승인이 100% 거절 됩니다.

감사합니다.