서울 부동산 토허제 실거주 의무 관련 질문드립니다

Question

지금 서울 어디에 집을 매입하던 실거주 의무가 있는 것으로 압니다.(세 끼고 매매시 유예)

잘 이해가 안되는 부분이 실거주 의무라는게 실제로 거기에 몸이 가서 살아야하는 건가요 아니면 전입신고만 하고 몸은 다른 곳에서 살아도 되는건가요??

친구가 최근에 아파트를 세 없이 매매했는데 실제로 사는건 부모님 집에 계속 살더라구요

전입신고만 매입한 집으로 해두면 실제로 몸이 어디에 사는지는 상관없는 건가요??

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

서울 전역에 토지거래허가구역으로 지정이 되어져 있습니다,

토기거래허가구역으로 설정이 되어진 경우 매매를 하기 위해서는 우선 허가를 받아야 하고 허가 후 4개월 이내 전입신고를 해야 하며 전입 이후 2년간 실거주를 해야 합니다. 우선 전입신고 기준이고 실거주도 해야 하지만 실제 거주에 대한 조사 나 신고등이 있을 경우 문제가 될 수 있으니 실제 거주를 하는 것이 안전하다 볼 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

토허제에서 실거주라는건 쉽게 실제거주 + 전입신고 입니다. 특별히 토허제가 아닌 경우라도 전입신고만 하고 다른 곳에 사시는 것은 주민등록법상 위반행위이며, 나아가 이로 인해 이득이 확인되면 이는 위장전입에 따른 처벌을 받으셔야 할 부분입니다. 즉, 전입신고는 당사자 신고에 따른 부분이긴 하나, 생각하실 때에는 실제 거주를 하는 곳에는 전입신고의무가 필수적으로 따라간다고 보시면 되고 이를 분리하여 생각하시면 안됩니다,

친구분이 서울내 아파트를 매수하고 현재 거주를 못하는 것은 현재 해당 주택에 거주하는 임차인이 있고 임대차기간이 남아서여서 일듯 보입니다 .토지거래허가를 받았다는 건 원칙상 허가일로부터 4개월이내 실입주를 하여야 하나, 정부의 완화조치로 현 세입자 남은 기간동안은 실거주가 유예되므로 현 임차인 만료시점에 친구분도 해당 아파트에 실거주로써 입주를 하시게 될것으로 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

토지거래허가제 적용지역인 경우 허가구역내의 대지면적이 일정 규모 (주거지역 6m2, 상업지역 15m2)를 초과하는 아파트를 구매할 때 구청장의 사전허가를 받아야하고 허가로부터 4개월이내에 입주하여 2년간 실거주를 해야하므로 전세를 낀 갭투자가 불가능 합니다. 실거주 의무를 이행하지 않고 있다가 적발되면 이행강제금이 부과될 수 있으며 형사처벌이나 허가자체가 취소될 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문하신 부분은 많은 분들이 헷갈려하는데, 결론부터 말씀드리면 실거주 의무 = 단순 전입신고 의무가 아닙니다

토지거래허가구역(토허제)에서 말하는 실거주는 실제로 해당 주택을 주된 거주지로 사용하며 생활하는 것을 의미합니다

주민등록 전입신고는 실거주를 판단하는 요소 중 하나일 뿐이고, 전입만 해놓고 실제로는 다른 곳에서 생활하면 원칙적으로는 실거주 의무를 충족했다고 보기 어렵습니다

실무적으로 지자체는 다음과 같은 자료를 종합해서 확인할 수 있습니다

주민등록 전입 여부,전기·수도·가스 사용량,우편물 수령 내역,실제 생활 흔적,필요시 현장조사 및 주변 확인 등

전입신고만 해두고 몸은 부모님 집에서 계속 산다

이게 사실이라면 형식적으로는 전입이 되어 있어도 실질적으로는 실거주 의무 위반 소지가 있습니다

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

토지거래허가구역 내 실거주 의무는 전입신고만 하는 꼼수가 아니라 실제로 2년간 몸이 와서 살아야 하는것이 법적인 원칙입니다. 구청에서 단속을 나오면 단순히 등본만 보는 것이 아니라 실제 전기, 수도 사용량, 관리비 내역 등을 요구하므로 서류 조작은 위장전입으로 적발됩니다. 적발된 경우 허가 취소와 함께 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 수천만원의 이행강제금이 부과되거나 형사처벌을 받을 수 있습니다. 친구가 무사한 이유는 아직 운 좋게 단속망을 피했거나 애초에 매입한 집이 서울 내 토지거래허가구역이 아닌 일반 지역이라 실거주 의무가 없기 때문입니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

실거주 의무는 전입신고만 해두는 유령 주거가 아니라 실제로 몸이 가서 잠을 자고 밥을 먹는 실제 거주를 뜻합니다.

전입신고만 해두고 다른 곳에 사는 행위는 법적으로 위장전입에 해당하며 적발 시 상상 이상의 무거운 처벌을 받게 되니 신중하게 결정하시길 바랍니다.