답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금을 돌려받기 전까지 전입신고를 절대 빼지 말고 짐 일부를 남겨 점유상태를 유지해야 법적으로 보호받습니다. 임차권등기명령은 계약 만료 후메나 신청이 가능하며 현재처럼 만기 전 이사하는 상황에서는 해당 사항이 없습니다. 인기 지역이라면 집주인도 더 높은 가격에 세를 놓을 수 있는 기회이므로 중개수수료를 부담하는 조건으로 새 세입자를 빨리 구하도록 협의해 보십시오. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.향후 부동산은 전 세계적인 금리 인하 추세에 따라서 대출 이자 부담이 줄어들면서 내 집 마련을 미뤘던 대기 수요자들이 시장으로 복귀할 가능성이 높습니다. 지난 몇 년간 공사비 상승으로 착공 물량이 급감했기 때문에 향후 2~3년 내 신규 입주 물량이 크게 부족해지며 집값을 밀어 올릴 수 있습니다. 또한 금리는 낮아졌지만 정부의 가계부채 관리정책으로 인해 실제 대출 한도가 묶여 있어 급격한 폭등은 제한적일 것으로 보입니다. 마지막으로 서울 핵심지와 신축 아파트는 수요가 몰려 가격이 오르는 반면에 외곽 지역이나 지방은 미분양 문제로 정체되는 차별화 현상이 뚜렷해질 전망입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지방 주택은 공시사격 3억원 이하 등 일부 지방 저가 주택은 주택 수 산정에서 제외되는 혜택이 있으나 이 역시도 정책 방향에 따라 달라질 수 있습니다. 보유세인 종합부동산세는 주택 위치와 상관없이 전국의 주택 공시가격을 합산하므로 정책 변화 시 지방 다주택자도 당연히 포함되고 5월 9일 기한의 의미는 과거 양도세 중과 유예와 관련된 날짜이며 보유세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 부과되므로 5월 말까지 매도 여부가 중요합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.양도소득세는 시가 1.5억의 5% 이상 저렴하게 팔면 세무서는 실제 거래가가 아닌 시가를 기준으로 양도세를 다시 계산합니다. 1.2억 매매 시 양도세 추징이 가능합니다. 증여세는 시가의 30% 또는 3억원 이내의 차액은 증여로 보지 않습니다. 1.2억~1.3억 거래 시 동생에게 증여세는 부과되지 않습니다. 저가 거래는 세무서의 주요 모니터링 대상이며 동생의 자금 출처를 완벽하게 준비해야 하며 현금 거래는 절대 피해야 합니다. 취득세 또한 실제 매매가가 아닌 시가인정액 1.5억 기준으로 부과될 확률이 높습니다. 즉 증여세는 안전 범위 30%안에 있으나 양도세와 취득세는 시가 1.5억 기준으로 계산될 것을 전제로 예산을 짜셔야 합니다. 양도소득세 1.5억의 5%는 750만원인데 1.2억원에 팔면 차액이 3000만원으로 5%를 훌쩍 넘습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수도권 외 지방 토지 매수 시 서류 외에 반드시 현장에서 확인해야 할 지리적 요점은 기피시설 1Km 방면에 축사, 양계장(악취), 고압선, 공동묘지 유무를 사계쩔 기준으로 확인하세요. 지적도상 도로가 실제 차가 다니는 길인지, 비가 올 때 물이 잘 빠지는 구거가 옆에 있는지 확인이 필수이며 뒤쪽 산 때문에 해가 너무 일찍 지지는 않는지 도로보다 땅이 너무 낮아 흙을 채우는 성토 비용이 들지 않는지도 보셔야 합니다. 그리고 마을과 너무 멀면 전기, 상하수도, 가스를 끌어오는 비용만 수천만원이 들 수 있으니 이점도 잘 살펴서 보아야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.잔금 결제와 동시에 즉시 입주하는 것이 원칙이며 연말 귀국이라는 불투명한 일정은 허가 신청 단계에서 반려사유가 될수 있습니다. 단순히 주소지만 옮기는 행위는 실태조사 시 전기,수도 사용량 확인 등을 통해 위장 진입으로 적발될 가능성이 매우 높습니다. 구청의 사후 점검 시 실제 거주를 증빙하지 못하면 취득가액의 10%에 달하는 이행강제금이 부과되는 등 강력한 행정 처분을 받게 됩니다. 재외국인 신분으로는 실거주 예외 인정을 받기 어려우며 귀국 증빙이 가능한 시점에 맞춰서 잔금일을 설정하는 것이 법적 리스크를 피하는 유일한 방법입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1년회 1회뿐인 시험이라 실질적인 2차 응시 기회는 총 2번입니다. 첫번째 기회 (2025년 10월) 는 1차 합격 직후 응시 가능하며 1차에서 불합격하면 응시 기회가 없습니다. 두번째 기회 (2026년 10월) 2026년 1차에 합격했으면 이때 응시가 가능하고 2차에 불합격 시 내년 2027년 10월에 한 번 더 응시가 가능합니다. 유예 기간이 2년이라 해도 시험이 10월에 있다면 기간 만료 8월 후라 2027년 시험은 볼 수 없고 2026년 시험이 마지막 기회입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정당하게 돈을 내고 점유 중이므로 주인이 마음대로 나가라고 할 수 없습니다. 건물에 대한 지상권도 주장이 가능합니다. 돈을 보낸 이체 내역과 주고받은 계약내용 문자를 증거로 소유권 이전증기 소송을 하시면 승소 판결 후 혼자서도 명의이전이 가능합니다. 이미 1000만원을 지급하고 합의가 된 상태라면 이제 와서 측량을 이유로 이전을 거부하는 것은 정당한 사유가 되지 않으니 법적으로 명의이전을 강제할 수 있으니 먼저 내용증명을 보내 강력하게 이전을 요구하시고 계속 거부하면 소송을 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보통 1세대 2주택 이상을 말합니다. 세금 부과시 2주택부터 중과세가 적용되기 시작하여 실질적인 다주택자로 분류됩니다. 질문자님 말씀대로 다주택자는 민간 임대 주택을 공급하고 거래를 활성화해 경제 선순위를 돕는 긍정적인 측면이 있습니다. 다만 과도한 매집으로 집값을 올리는 투기를 막기 위해서 보유 주택 수에 따라 세금 부담을 높게 설정하고 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.금리가 더 오를 가능성이 낮아지면서 대출 금리의 기준인 은행채 금리가 안정됩니다. 기준금리는 그대로여도 실제 적용받는 줌담대 금리는 소폭 낮아질 수 있습니다. 이자 폭등은 끝났다는 안도감에 대기 수요자들이 움직이며 급매물이 빠르게 소진 될 수 있습니다. 금리가 실제로 인하된 후에는 집값이 이미 상승 중일 가능성이 큽니다. 따라서 무주택자에게는 동결기간 중 급매물을 노리는 것이 실질적인 저점 매수 기회가 될 수 있습니다.