답변 내역

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.청담동은 수백억대 고급 빌라와 한강 조망권 주택이 밀집한 곳으로 개별 집값과 평당 단가 기준으로는 강남에서 가장 비싼 동네가 맞습니다. 압구정동은 재건축 상징성과 입지면에서 아파트 단지 기준으로는 청담동과 함께 강남 최고의 부촌 지위를 유지하고 있습니다. 삼성/신사동은 상업 중심으로 지가는 매우 높으나 주거보다는 업무 시설 상권의 가치가 더 큰 동네입니다. 대치/도곡/개포는 학군 중심으로 교육 환경과 실거주 만족도가 높지만 청담,압구정이 가진 상징적인 자산 가치에는 조금 미치지는 못합니다. 결론적으로 최고급 빌라와 프라이빗한 주거 기준으로는 청담동이 가장 비싸며 아파트의 미래가치까지 포함하면 압구정동이 라이벌입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.1> LH는 부채비율(선선위 채권+보증금)이 집값의 90% 이하인 주택만 승인합니다. 따라서 소위 깡통전세 여부는 1차적으로 걸러주지만 등기부등본상 부채 비율은 꼼꼼히 따지지만 집주인의 고의적인 사기나 미래의 세급 체납까지 100% 막아주지는 못합니다. 2> LH가 보증보험을 가입하므로 사고 시 원칙적으로는 돌려받을 수 있습니다. 단 본인이 전입신고를 유지하지 않아 대항력을 잃으면 보호받기 어렵습니다. 3> 오피스텔을 대량 보유한 임대인은 무자본 갭투자일 확률이 높아 한 채만 경매에 넘어가도 연쇄적으로 보증금을 못 돌려줄 위험이 큽니다. 4>이사 당일에 전입신고 +확정일자를 필수로 하시고 임대인의 국세/지방세 체납 여부인 세금 완납 증명을 반드시 확인하시고 전세사가 매매가와 너무 비슷하다면 주의가 필요합니다. 결론적으로 LH 제도라 일반 계약보다는 안전하지만 본인 부담금 20%를 지키려면 집주인의 세금 체납확인과 전입신고 유지가 핵심입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.대지권 미등기 아파트는 재건축 단지나 신축 아파트에서 흔히 발생하는 상황이지만 보증금을 지키기 위해서는 몇가지를 꼭 챙기셔야 합니다. 보증금 5000만원은 서울 기준 최우선변제금 범위에 해당하여 비교적 안전하지만 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다. 등기부상 옛날 이름과 현재 이름이 동일인인지 주민등록번호로 대조하세요. 반드시 개명 후 이름으로 된 본인 계좌로 송금하셔야 합니다. 분양 사무실을 통해 집주인이 잔금을 다 치뤘는지 분양대금 완납 확인을 하시고 전입신고 +확정일자 이사당일 즉시 처리해야 최우선변제권을 보호를 받습니다. 최우선변제금은 집주인의 기존 대출 날짜에 따라 액수가 달라질 수 있으니 등기부등본의 담보 설정일도 확인하셔야 합니다. '대지권 미등기 상태에서 발생하는 임차인의 불이익은 임대인이 책임진다' 내용을 계약서에 명시하여 안전장치를 마련하시고 초본으로 본인 확인만 확실히 하고 전입신고와 확정일자를 받으면 5000만원은 안전하게 보호받을 수 있습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.등기부등본이나 건축물대장을 뽑아서 대지권 비율 항복에 적힌 숫자가 내 지분입니다. 예 전체 5,000분의 50 > 내 땅은 50m2 입니다. 평수 환산은 m2 X 0.3025를 하면 몇 평인지가 나옵니다. 평당 가격 계산법은 현재 아파트 매매가 / 내 대지 지분(평)을 나누면 됩니다. 예시로 매매가 30억인데 내 지분이 15평이라면 대지 지분 평당 가격은 2억원입니다. 더 쉬운 방법으로는 네이버 부동산에 들어가 특정 아파트 단지 정보의 매물이나 상세정보 탭을 보면 대지권 지분이 표시되는 경우가 많고 디스코 등 앱을 통해 주소를 입력하면 해당 토지의 공시지가와 인근 대지 지분당 거래가를 시각적으로 보여줍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.네 질문하신 개포동역 주변은 최근 몇년 사이 천지개벽 수준으로 서울의 대표적인 신축 아파트 밀집 지역입니다. 단지 내 입주민 전용 식당에서 조식, 중식, 석식을 제공합니다. 대형 헬스장, 수영장, 골프장. 사우나 등 최고급 시설을 갖췄습니다. 최근 재건축된 수천세대 규모의 대단지 아파트들이 밀집해 매우 깨끗합니다. 강남에서도 손꼽히는 신흥 부촌으로 교육 대치동 학원가와 양제천 자연 환경이 모두 좋습니다. 가격은 전용 84m2 30평대 기준 매매가 30~40억원대를 형성할 정도로 서울에가 가장 비싼 동네 중 하나로 자리 잡고 있습니다. 정리하자면 개포동 주변은 강남의 편리함 + 신축왜 쾌적함 + 호텔식 서비스가 합쳐진 곳이라 현재 우리나라에서 주거 만족도가 가장 높은 동네 중 하나로 꼽히지만 그 만큼 집값과 이대료가 매우 비싼편입니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.300만원은 장기 연체에 해당할 가능성이 큽니다. 돈을 다 갚아도 연체했던 사실이 신용정보망에 해제 정보라는 이름으로 짧게는 1년 이상 남습니다. 보금자리론은 심사 시점에 이 해제 정보만 있어도 대출을 거절하는 경우가 대다수입니다. 변동 이력이 만다는 건 채권 관리가 여러번 넘어갔다는 뜻으로 금융기관은 이를 상환 능력이 매우 낮은 위험 신호로 봅니다. 이로 인해 신용 점수가 보금자리론 기준치 밑으로 떨어졌을 가능성이 높습니다. 일단 2월 중 전액 상환 후 NICE 나 KCB 앱에서 연체정보 항목이 완전히 삭제가 되었는지 확인해야 합니다. 3월 중순 신청 시점에 기록이 남아있다면 5월 잔금은 사실상 불가능에 가깝습니다. 정리하자면 2월 완납은 당연히 해야하지만 과거 연체 기록이 발목을 잡을 확률이 90% 이상입니다. 지금 바로 신용 관리 앱에서 신용도판단정도가 등록되어 있는지부터 확인해 보시길 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.성인인 질문자님 명의로 계약을 진행하므로 법적으로 부모님 동의서 필요없습니다. 부동산 계약은 돈을 내고 책임을 지는 계약 당사자의 신분이 가장 중요하니 질문자님이 법적 성인이기 때문에 집주인이나 중개인은 질문자님의 의사만으로 계약을 체결할 수 있습니다. 동거인 미성년자라는 이유로 계약인 거절되거나 별도의 서류를 요구받는 경우는 드뭅니다. 법적인 절차보다 중요한 것은 집주인의 성향인데 가계약 단계에서 별 말이 없었다면 다행이지만 본 계약 때 두명이 거주한다는 사실을 알렸을 때 집주인이 미성년자 동거를 조심스러워할 수는 있습니다. 하지만 이미 가계약금을 받은 상태이므로 이를 이유로 계약을 파기하기는 어렵습니다. 남자친구분이 해당 집으로 전입신고를 하게 되면 미성년자의 주소지 변경 사실이 행정 시스템을 통해 부모님에게 노출될 가능성이 매우 높은데 만약 부모님 몰래 진행하는 상황이라면 계약서 작성보다 이 행정적인 부분을 더 주의 깊게 고민해 보셔야 합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.서울의 구롱마을(강남), 성뒤마을(서초), 백사마을(노원) 등이 대표적인 판자촌입니다. 재개발이 늦어지는 이유는 거주민 대다수가 보상금을 받아도 갈 곳이 없는 취약계층이라 임대주택 입주권 등 생존권을 요구하며 합의가 어렵습니다. 또한 무허가 건물 중 누가 아파트 입주권을 받을 자격이 있는지 가려내는 과정에서 지자체와 거주민 간 법적 다툼이 치열합니다. 남의 사유지와 국공유지를 수십년간 점유해온 상황이라 실제 땅 주인과 거주자 간의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 요약하자면 단순한 철거 반대보다는 가난한 원주민이 이사 갈 수 있는 대책과 입주권 부여 기준에 대한 합의가 가장 큰 걸림돌입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.2월 14일 토요일 신청건은 실질적인 업무가 16일 월요일부터 시작이 되니 보통 수도권은 제작 후 3~5일정도 걸리므로 빠르면 2월 23일 월요일에서 25일 수요일 사이에 받을 확률이 높습니다. 안내된 예쩡일은 제작 물량이 몰릴 경우를 대비한 최장 기간이므로 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 실물 카드가 없어도 토스 앱 내 [카드 정보 보기]를 통해 카드 번호와 CVC를 확인하면 배달 앱이나 온라인 쇼핑몰에서 바로 결제할 수 있습니다. 확인한 카드 정보를 네이버페이 ,카카오페이 등에 등록하면 일부 오프라인 매장에서도 실물 카드 없이 결제가 가능합니다. 정리하자면 수원은 배송이 빠른 지역이라 내주 초반 23~25일에 올 가능성이 크므로 그전까지는 앱에서 카드 정보를 확인해서 온라인 결제를 먼저 이용해 보세요.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.내가 사는 가격이 아닌 시장 가격이 기준이며 현재 KB 시세 7억원>보금자리론 제한선 6억원이므로 아무리 집주인과 4.5억원에 합의하더라도 심사 기관인 한국주택금융공사는 이 집을 7억원짜리 주택으로 규정합니다. 따라서 입구에서 바로 거절이 됩니다. 또한 시세 7억원인 집을 4.5억원에 매매하는 것으로 신고하면 문제가 생기는데 계약서상 금액이 시세와 너무 차이 나면 대출 승인이 나지 않고 국세청은 시세보다 지나치게 싸게 사는 것을 증여로 봅니다. 시세 70% 또는 차액 3억원 기준에 걸려 본인이 내지 않아도 될 증여세와 가산세를 물게 될 위험이 매우 큽니다. 전세금 2.5억원은 집주인이 질문자님께 갚아야 할 부채이며 집을 살 때 이 부채를 넘겨받는 것이므로 실제 집값은 현금 4.5억 +부채 2.5억 =7억이 되는것이 정상적인 거래입니다. 일반 주택담보대출이나 시중은행 상품을 보셔야 하니 은행에 가셔서 상담을 받아보시는 것이 가장 정확합니다.