경제
자취계약이 끝나고 본가로 돌아가려 합니다. 혹시 보증금을 안 받고 전입신고를 먼저 하게 되면 어떻게 되나요?
이제 막 대학교 졸업해서 첫 자취를 끝내고 본가로 막 들어왔습니다. 근데 제가 집주인 분한테 계약을 더 연장 안 하겠다는 말씀을 너무 늦게 드렸어요...(제 잘못이 큽니다..)
제가 자취했던 방은 지금 도배 중이고, 집주인 분께서 새로 방 계약하시는 분이 나타날 때까지 보증금을 줄 수 없다고 하시네요.
본가로 돌아와서 14일 전에는 전입신고를 해야되는 거로 알고 있는데, 보증금을 돌려받기 전에 전입신고를 먼저 하게 되면 불이익이 있을까요? 아니면 전입신고를 14일이 지나고서 해도 상관이 없는 건가요?
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
본가로 전입신고를 옮기면 임차인의 가장 강력한 법적 권리인 대항력과 우선변제권이 즉시 소멸해서 향후 집주인이 파산하거나 집이 경매에 넘어가도 보증금을 법적으로 보호받을 수 없습니다. 계약기간이 공식적으올 종료되었다면 법원에 임차권등기명령을 신청해서 등기부등본에 내 보증금 권리가 기재된것을 확인한 후에 전입신고를 옮겨야 대항력이 유지됩니다. 또한 계약이 종료되었음에도 새로운 세입자가 안들어왔다는 이유만으로 보증금을 돌려주지 않는다면 내용증명 발송 후에 보증금 반환 청구 소송을 제기하면 연 12%의 법정 지연이자도 추가로 청구할 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
보증금을 돌려받기 전 전입신고를 해서 주민등록을 옮기게 되면 기존 주택의 대항력과 우선변제권이 상실되므로 보증금 회수가 완료될때까지 전입신고를 해서는 안됩니다. 14일 이내 전입신고 의무를 위반하면 과태료 5만원 이하로 매우 적으므로 보증금 보호를 위해서 법적 절차인 임차권등기명령이 완료된것을 등기부등본으로 확인한 뒤에 전출하시기 비랍니다. 임차권등기명령이 완료되면 전출후에도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지되니 집주인과의 협의가 늦어진다면 반드시 이 절차를 통해서 안전장치를 마련하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 보증금 보호를 위한 대항력유지를 위해서는 전입신고를 그대로 두셔야 합니다. 만약 본가주소로 전입신고하시면 해당 주소지에서는 전출이 되어 대항력을 상실하기에 이후 임대인이 변경되거나 생각치 않은 문제가 발생될 경우 보증금보호에 위험이 커질수 있습니다. 이미 퇴거과정에서 하셔야할 부분들을 놓치고 주택점유를 넘기고 임의퇴거를 하신 것이기에 다른 방법보다는 대항력이라도 유지하고 계셔야 그나마 보증금에 대한 리스크가 낮아질수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
보증금을 아직 못 받았는데 전입신고를 먼저 본가로 옮기면 기존 집에 대한 대항력이 사라집니다.
보통은 보증금을 받기 전까지 기존 주소 전입을 유지하는 쪽이 좋습니다. 부득이하게 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령을 하시길 바랍니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
14일 이내 전입신고를 위반하게 되면 과태료 5만원이 부과됩니다.
이는 주민등록법상 명시된 내용이지 실무에서 바로 적용하지 않습니다.
실무에서는 보증금을 돌려받지 못해 전입신고를 늦게 했다고 하면 주민센터에서 과태료를 부과하는 경우는
거의 없으며 부과되더라도 아주 소액입니다.
보증금을 받지 전에 전입을 빼면
어려운 말로 대항력이 사라지고 물건적 지휘를 갖고 있는 보증금이
그냥 빌려준 돈처럼 채권이 되어버립니다.
쉽게말해 절대 빼면안된다는 것입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
첫 자취를 마치고 본가로 돌아오시는 길에 보증금 문제로 마음고생이 많으시겠어요. 사회초년생일 때는 계약 만료 통보 시기를 놓치는 실수를 누구나 한 번쯤 겪을 수 있으니 너무 깊이 자책하지 않으셨으면 좋겠습니다. 질문해주신 내용에 대해 가장 중요하고 단호하게 말씀드려야 할 부분은, 절대 보증금을 온전히 돌려받기 전에 본가로 전입신고를 하시면 안 된다는 점입니다. 주소지를 빼서 다른 곳으로 전입신고를 하는 순간, 기존 자취방에 대한 '대항력'과 '우선변제권'이라는 핵심적인 법적 보호 장치가 즉시 사라지게 됩니다. 이는 만에 하나 집이 경매로 넘어가거나 문제가 생겼을 때 내 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있는 권리를 스스로 포기하는 것과 같으므로, 보증금이 내 계좌로 입금되기 전까지는 반드시 기존 자취방에 전입신고를 유지하셔야 합니다.
주민등록법상 이사 후 14일 이내에 전입신고를 해야 하는 것이 원칙이고 이를 어길 시 최대 5만 원 이하의 과태료가 부과될 수는 있습니다. 하지만 수천만 원에 달할 수 있는 소중한 보증금을 안전하게 지키는 것이 과태료 납부보다 훨씬 중요하고 우선되어야 합니다. 실무적으로도 보증금 반환 문제로 인해 불가피하게 전입신고를 늦게 한 사정을 소명하면 과태료가 면제되거나 최소한으로 부과되는 경우가 많으니, 14일이라는 기한에 너무 불안해하지 않으셔도 괜찮습니다. 당분간은 자취방의 짐을 완전히 다 빼지 마시고 일부를 남겨두어 점유 상태를 유지하시면서 보증금 반환을 기다리시는 것이 좋습니다.
집주인이 계속해서 보증금을 미루거나 반환을 거부할 경우에 대비한 법적 대응 방법도 알아두시면 큰 힘이 됩니다. 먼저 짚고 넘어가야 할 점은, 질문자님께서 계약 연장 거절 의사를 계약 만료 2개월 전까지 밝히지 않으셨다면 법적으로 '묵시적 갱신'이 되어 있을 확률이 높습니다. 이 경우 세입자가 계약 해지 통보를 한 날로부터 3개월이 지나야 법적인 해지 효력이 발생하여 집주인에게 반환 의무가 생깁니다. 만약 이 3개월이 지나 법적인 반환 기일이 도래했음에도 돈을 주지 않는다면, 가장 먼저 우체국을 통해 '내용증명'을 발송하여 기한 내 미반환 시 법적 조치를 취하겠다는 단호한 의사를 전달하시는 것이 좋습니다. 내용증명은 그 자체로 법적 강제성은 없지만, 분쟁을 원치 않는 집주인에게 상당한 심리적 압박감을 주어 보증금을 돌려받는 강력한 계기가 되기도 합니다.
그럼에도 문제가 해결되지 않고 본가로 전입신고를 꼭 해야만 하는 시기가 온다면, 관할 법원에 '임차권등기명령'을 신청하셔야 합니다. 이는 세입자가 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지해 주는 제도로, 신청 후 부동산 등기부등본에 임차권등기가 확실하게 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤에 전입신고를 하셔야 안전합니다. 이후에도 끝내 보증금을 돌려주지 않는다면 법원에 지급명령을 신청하거나 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 강제집행 절차를 밟을 수 있습니다. 지금 당장 무거운 법적 다툼을 생각하시기보다는 나의 권리를 지키기 위한 선을 명확히 알아두시고, 하루빨리 새로운 세입자가 구해져서 마음 편히 본가에서의 새 출발을 이어가시기를 진심으로 응원합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 보증금을 받지 않고 다른 곳에 전입을 하게 되며 대항력을 잃게 되고 보증금 회수에 문제가 될 수도 있습니다.
따라서 보증금 회수 시 까지는 기존 집에 전입신고를 유지를 하시고 보증금 회수 후에 본가로 전입을 하시는 것이 좋아 보입니다. 물론 14일 이내 전입을 하지 않을 경우 과태료가 나올 수 있지만 이사한 날 기준 14일 이내이므로 기존 집에는 뭐가지 짐을 나두시고 보증금 받으시면 이사를 한 형식으로 전입신고를 하시면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
현재로서는 전입신고를 본가로 하시게 된다면 대항력을 상실하여 문제가 발생을 한다면 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 없기에 기존 주소 유지 후 보증금 해결 후 전입 신고를 하시는 것이 안전할 것이라 판단이 됩니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보증금을 받기전까지는 전출을 하시면 안됩니다
본가로 들어가도 방이 나갈때까지는 관리를 하면서 보증금을 받고 본가로 전입신고 하시기 바랍니다