경제
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건축물대장이란 무엇이며 왜 확인해야 하나요?
건축물대장이 무엇인지, 부동산 계약 전에 왜 반드시 확인해야 하는지 궁금합니다. 건축물대장을 통해 건물의 용도, 면적, 층수, 사용승인일, 위반건축물 여부 등을 확인할 수 있다고 하는데, 실제 거래 시 어떤 정보를 가장 중요하게 살펴봐야 하나요? 또한 등기부등본과는 어떤 차이가 있는지, 건축물대장만 확인하면 안전한 거래가 가능한지 알고 싶습니다. 매매나 전·월세 계약 전에 꼭 확인해야 하는 이유와 주의사항도 함께 설명해 주세요.
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
건축물대장상 근린생활시설을 주거용으로 불법 개조한 곳에 입주하면 청년 버팀목 전세대출 등 정부 지원 금융 상품 이용이 차단되므로 계약전에 반드시 실제 용도를 확인하셔야 합니다. 또한 대장상 1개 호실을 가벽으로 나누어 여러개의 임의 호실로 만든 불법 쪼개기 매물은 경매시 최우선변제금 등의 법적 보호를 전혀 받지 못하니깐 대장상 면적과 실물 면적이 일치하는지도 대조해야 합니다. 만약 호프집이나 식당 창업 시 건축물대장에 등록된 면적이나 정화조 용량이 부족하거나 무단 증축이 있다면 기존 영업 허가증 승계와 신규 영업 신고도 불가능하므로 인수가 물건너 가는 위험도 있습니다.
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채택된 답변안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
건축물대장은 건축물 소유자의 현황 및 건축물의 용도, 면적, 구조, 층수 등 건축물 표시에 관한 사항을 등록하여 관리하는 대장을 말합니다. 건축물의 소유자와 용도, 면적, 소재(주소), 위반건축물 여부등을 잘 확인해야하고, 이를 바탕으로 등기부등본에 기재하게 되어 있으므로 등기부등본과 차이가 있다면 건축물대장을 우선적으로 확인해야 합니다. 실제 거래에 있어서는 등기부등본을 통해 소유자와 권리관계 등을 먼저 확인하고 건축물대장과 토지대장 등을 통해 추가적으로 확인을 하셔야 합니다. 부동산 거래 (매매 또는 임대차)에 있어서 건축물대장상에 위반건축물 표시(대출이 제한될 수 있고 이행강제금을 내야할 수도 있습니다.)가 있는지, 건축물대장상의 지번·호수와 실제 지번·호수가 일치하는지(계약대상 호실과 일치해야 합니다.), 사용 용도(주거용을 원하는데 근린생활시설인 경우 문제가 생길 수 있습니다.)는 맞는지, 소유자는 등기부등본상의 소유자와 일치하는 지 등을 확인해야 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
건축물대장은 건물이 언제, 어떤 용도, 어떤 규모로 적법하게 지어졌는지를 관리하는 공적 장부이고, 등기부등본은 건물의 재산관계를 나타내는 장부라고 볼 수 있습니다. 건물 자체에 대한 정보는 건축물대장에서, 소유권 등 권리관계는 등기부등본에서 확인이 가능 합니다. 건축물대장은 건물이 허가 받은 내용대로 적법하게 존재하는지 여부를 확인할 수 있는 가장 기본적인 공적 서류이기는 하나 이 대장하나만으로는 안전한 거래를 보장하기는 어려우며 등기부등본으로 권리관계를 확인한 뒤 실제 현장 상태까지 비교해야 안전한 거래가 가능 하다고 볼 수 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
건축물대장은 쉽게 말해 건물의 '주민등록증'이자 '신체검사 기록부'라고 할 수 있습니다. 건물이 언제 지어졌고, 면적은 얼마나 되며, 어떤 층수와 용도로 만들어졌는지 등 건물의 물리적인 상태와 이력을 상세히 기록해 둔 공적 장부입니다. 부동산 계약을 할 때 내 눈으로 직접 본 건물의 모습이 실제 법적으로 허가받은 정상적인 상태와 일치하는지 객관적으로 검증하기 위해 반드시 확인해야 하는 서류입니다.
실거래시 가장 중요 하게 보셔야 할 부분은 위반건축물 여부와 건물의 용도입니다.
건축물대장 오른쪽 상단에 노란색으로 '위반건축물'이라는 표시가 있다면, 허가받지 않은 불법 증축(베란다 확장 등)이나 가구 수 쪼개기 같은 위법 사항이 적발된 건물이라는 뜻입니다. 이런 집은 전세자금대출이나 전세보증금반환보증 가입이 거절될 확률이 매우 높고, 매매 시에는 새로운 매수자가 원상복구 의무와 과태료(이행강제금)를 고스란히 떠안게 되므로 피하시는 것이 좋습니다. 또한, 내가 거주할 공간이 대장상 '주택'이 아니라 '근린생활시설(상가)'로 되어 있는 이른바 근생빌라라면 취득세가 훨씬 비싸고 주택 관련 대출 혜택을 받을 수 없으므로 용도와 실제 사용 목적이 같은지 꼭 확인해야 합니다.
건축물대장과 등기부 등본은 완전히 다른 성격의 서류입니다. 건축물대장이 구청에서 관리하는 건물의 물리적 사실에 대한 장부라면, 등기부등본은 법원에서 관리하는 누가 주인이고 빚은 얼마나 있는지(권리관계)에 대한 장부입니다. 따라서 안전한 거래를 위해서는 건축물대장 하나만으로는 절대 충분하지 않으며, 반드시 두 서류를 함께 떼어 교차 검증해야 합니다. 만약 두 서류의 내용이 엇갈린다면, 건물의 면적이나 층수 같은 물리적 정보는 '건축물대장'을 기준으로 삼고, 소유자의 이름이나 주민등록번호 같은 권리관계는 '등기부등본'을 기준으로 삼아 계약서를 작성해야 합니다.
마지막으로 매매나 전월세 계약 전에 건축물대장을 확인하는 것은 내가 들어갈 공간이 법적으로 문제가 없는지를 확인하는 아주 중요한 단계입니다. 눈에 보이는 넓이와 대장상의 전용면적이 너무 차이가 나진 않은지, 서류상 소유자와 등기부상 소유자가 일치하는지도 꼼꼼히 따져 보셔야 합니다.
그리고 부동산에서 며칠 전에 미리 뽑아둔 서류를 보여주더라도, 계약서에 도장을 찍기 직전에 정부24 홈페이지 등을 통해 가장 최신 날짜로 직접 발급받아 확인하시는 것이 예상치 못한 금전적 손실을 막을 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
건축물대장에서 확인해야 할 사항은 주거용으로 계약하려는 공간이 실제로 주거용으로 등록돼 있는지가 중요하고 면적, 층수, 사용승인일 정도가 맞는지도 확인하시면 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
건축물대장만 확인한다고 안전한 거래가 보장되지는 않습니다. 반드시 등기부등본과 함께 확인해야 합니다. 특히 매매 시에는 소유권·근저당 여부(등기부)와 건물 현황(건축물대장)을 모두 검토해야 합니다. 전·월세 계약 시에도 건축물대장으로 용도·위반 여부를 확인해야 추후 문제가 생기지 않습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산에서 등기부등본은 소유자가 누구이면 부동산에 어떠한 권리(가압류나 근저당권등)가 있는지 살펴보는 권리관련 공적문서라 볼 수 있고 건축물대장은 해당 부동산의 상세 설명서와 같은 것이라 볼 수 있습니다.
등기부등본을 통해서 소유자 및 권리관계를 확인을 할 수 있고 건축물대장을 통해서 건물의 전체적인 특징과 특히 위반건축물 여부등을 확인을 할 수 있습니다. 건축물등에 위반사항이 있을 경우 향후 대출이나 매매, 임대차 시 문제가 될 수 있고 지자체 명령에 따라 복원, 철거, 이행강제금등의 불이익이 있을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
건축물 대장은 쉽게 건물의 신분증이라고 보시면 됩니다. 건물의 소재지, 지번, 면적, 용도, 소유자관련 기본정보등을 나타내게 됩니다. 나아가 건축물대장이 있다는 의미는 건물자체가 허가받아 정상적으로 건축되었다는 의미이기도 합니다. 보통 건축물대장이 없는 건축물은 말그대로 무허가 건축물로 구분될 가능성이 있고, 적법하게 허가받은 건물이라도 이후 불법 증축 등이 발생할 경우 위반건축물 표시가 확인 가능하기에 거래시 리스크를 낮출수 있습니다. 그리고 계약시 거래부동산에 대한 특정 역시도 이러한 건축물대장을 기준으로 확정하는 것과 같기에 건물 매매시에는 반드시 확인하여할 필수 공적장부입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
부동산 거래시 가장 중요한 정보는 위반건축물 여부로 등재될 경우 대출이 제한되거나 이행강제금 부과 등 불이익이 발생하므로 계약전에 정부 24에서 발급 받아서 꼭 확인하세요. 등기부등본은 소유권 등 권리관계를 확인하고 건축물대장은 건물의 물리적 현황을 증명하는 서류이므로 두 서류 모두 확인해야 안전한 거래가 가능합니다. 건축물대장만으로는 임대인의 세금 체납 여부나 선수위 보증금을 알 수 없으니 계약시에는 반드시 등기부등본의 을구에 채권최고액과 건축물대장의 용도를 함께 비교하시기 바랍니다.