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- 지방과 수도권의 아파트 가격 차이가 심한데 이럴경우 어떤 현상이 나타나나요안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.부동산 양극화 심화 현상이 일어납니다. 1. 수도권에 비해 지방은 주택 수요가 부족해지면서 미분양 주택, 특히 다 지어놓고도 팔리지 않는 악성 미분양(준공 후 미분양) 물량이 과도하게 쌓입니다. 미분양이 늘어나면 건설 업계의 재정 악화로 이어지고, 이는 지역 경제의 활력을 떨어뜨리며 경제적 불균형을 확대시키는 요인이 됩니다 2. 수도권으로의 인구 및 자원 쏠림 현상 가속화주택 가격 상승 기대감과 인프라(교육, 의료, 일자리)가 잘 갖춰진 수도권, 특히 서울 핵심 지역으로 수요가 집중되면서 똘똘한 한 채를 선호하는 현상이 두드러집니다.수도권과 비수도권 간의 경제력 격차 확대와 인구 집중이 맞물려 주택 시장의 불균형을 더욱 심화시키고, 지방은 상대적으로 인구 감소와 생활 인프라의 약화가 진행됩니다.3. 가계 자산 불균형 및 상대적 박탈감 심화와 수도권 고가 비수도권 또는 무주택자 간의 자산 불균형이 심화됩니다. 특히 젊은 층과 서민층에서 주거 불안이 가중되고, 집값 격차로 인한 상대적 박탈감이 커져 사회적 갈등의 요인이 될 수 있습니다.4.주택 공급의 구조적 불균형으로 지방 주택 시장의 침체와 건설 업계의 어려움은 장기적으로 주택 공급 위축으로 이어져, 미래 세대의 주거 불안을 가중시킬 수 있습니다.경제 / 부동산25.10.2300
- 부동산 계약에서 궁금한게 있어요..!안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.근린생활시설은 원래 상가나 사무실 용도의 건물이에요.하지만 요즘엔 원룸, 오피스텔처럼 실제로는 주거용으로 사용하는 경우도 많습니다.문제는 건축물 용도가 주거용이 아니라 비주거용(근린생활시설)이면,전세보증보험(보증금 보호) 가입이 제한될 수 있어요.즉, 집이 법적으로 ‘주택’이 아니라서 HUG나 SGI에서 보증보험 승인을 안 내주는 경우가 생깁니다.안 좋은 점은 화재보험, 대출, 보증보험 등 일부 제도 이용이 어렵고,임대차보호법 적용도 제한적일 수 있습니다. 요약하자면 근린생활시설은 실제 살 수는 있지만 법적으로 주택이 아니라서 보증보험이 어려운 위험이 있다는 의미예요. 2. 계약서를 입주일 당일에 쓴다고 하는 경우는 일반적으로는 계약서를 먼저 작성하고, 계약금(가계약금→본계약금)을 납부하는 게 맞아요.입주일에 계약서를 쓰자는 건 조금 이례적인데,혹시 집주인이 아직 다른 세입자 정리 중이거나,서류 준비가 안 된 상태일 가능성도 있습니다.이런 경우 계약서 쓰기 전엔 잔금 절대 송금하면 안 되고,계약 내용(보증금, 입주일, 특약 등)을 미리 서면으로 확인해야 안전합니다.계약서는 보통 입주일 전에 미리 작성하는 게 원칙이에요.입주 당일 작성은 이상할 수 있으니 조심하세요. 3. 중개수수료(복비)는 깎을 수 있나요?네, 가능합니다! 법에서 정한 ‘최대 요율’까지만 받을 수 있고, 협의로 더 낮게 정할 수 있어요.경제 / 부동산25.10.235.01명 평가10
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- 반전세라는 게 무슨 주거 형태인지 궁금해요,안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.월세형: 보증금 1,000만 원 / 월세 60만 원 반전세형: 보증금 5,000만 원 / 월세 30만 원전세형: 보증금 1억 원 / 월세 없음이런 식으로 보증금과 월세 비율을 조정한 것이 반전세예요.요즘 전세가격이 높고 금리가 오르다 보니 세입자는 보증금을 줄이기 어렵고 집주인은 이자 부담 때문에 월세를 조금이라도 받으려는 경우가 많아요.경제 / 부동산25.10.2300
- 아파트 분양권 해지 진행 절차 문의드립니다안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.원칙적으로 수분양자(계약자)는 중도금 납부일 이전까지는 납부한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.납부하신 1차 계약금 500만원과 2차 계약금 200만원(총 700만원)이 계약금에 해당하며, 이 금액을 위약금으로 포기하고 계약을 해지하게 됩니다.중도금 대출이 아직 실행되지 않은 시점이므로, 대출 상환 등의 복잡한 절차가 발생하지 않아 해지가 수월합니다.계약금을 총 분양대금의 10%로 정했을 경우, 질문자님이 납부하신 700만원이 분양대금의 10%에 미치지 못한다면, 계약서에 따라 나머지 부족한 계약금까지 추가로 납부해야 해지가 가능할 수도 있습니다. **계약서 상의 위약금 규정(보통 공급대금의 10%)**을 반드시 확인해 보세요. 하지만 질문하신 내용("2차 계약금까지 납부할 시 계약금을 포기")으로 보아 700만원 포기로 해지가 가능할 것으로 예상됩니다. 11월 말에 중도금 대출이 실행된다면, 해지는 어려워지고 중도금 대출을 떠안은 채 1월까지 기다렸다가 전매를 시도해야 합니다. 자금 사정이 급하다면, 11월 말 중도금 실행 전에 계약금을 포기하고 해지하는 것이 가장 확실하고 빠르게 계약에서 벗어나는 방법입니다.***요약 및 조언:1. 계약서 확인: 계약 해지 조항(위약금)과 중도금 대출 실행일을 정확히 확인하세요.2. 해지 시기: 중도금 대출 실행일인 11월 말 이전에 분양사에 해지 의사를 명확히 통보하고, 필요한 절차를 진행해야 합니다.3. 위약금: 납부하신 계약금 700만원을 포기하는 것을 전제로 해지를 진행하게 됩니다. (계약서상 위약금액이 더 클 경우 추가 납부 필요)경제 / 부동산25.10.2300
- 규제지역으로 묶이는 재개발, 재건축 추진이 더 어려운 이유가 뭔가요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.투기과열지구로 지정되면 재건축은 조합 설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도(매매)가 원칙적으로 금지됩니다.예외적으로 1가구 1주택자이며 10년 이상 보유, 5년 이상 거주 등의 요건을 충족해야만 양도가 가능해져, 사실상 장기간(등기 이전 시까지) 거래가 어렵게 됩니다. 이로 인해 사업 진행 중 급한 사정이 생겨도 주택을 팔기 어려워져 조합원들의 자금 조달에 부담이 커집니다.조정대상지역 및 투기과열지구 지정으로 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등의 대출 한도가 낮아져 이주비 대출 등 사업에 필요한 자금 조달이 어려워집니다.투기과열지구 내 정비사업에서 분양 대상자로 선정된 경우 5년간 다른 투기과열지구 내 정비사업에 재당첨이 제한됩니다.재건축의 경우 조합원당 1주택 공급이 원칙으로 제한됩니다(소형 주택 추가 공급 예외 있음). 이는 사업의 수익성에도 영향을 미칠 수 있습니다.토지거래허가구역이 지정되면 주택 매수 시 2년 실거주 의무가 부과되어 사실상 갭투자가 차단됩니다.이러한 규제들은 투기 억제 효과를 기대하지만, 동시에 사업 기간이 길어지고 자금 조달이 까다로워지면서 사업 지연이나 분담금 증가를 초래하여 조합원 간의 갈등을 심화시키고 전체적인 사업 추진 동력을 약화시키는 부작용을 낳을 수 있습니다.경제 / 부동산25.10.2300
- 복합건물 용도변경 문의 드립니다?.안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.현재 상태(업무시설)에서 제2종 근린생활시설(학원)으로 용도를 변경하는 것은 일반적으로 신고대상일 가능성이 높으며, 온라인으로 무료 변경은 어려울 수 있습니다. 건축사사무소 문의와 관할 지자체 확인이 필수적입니다.공사 완료 후 사용승인을 받아야 최종적으로 건축물대장의 용도가 변경됩니다. 온라인 무료 변경 여부는 세움터를 통해 온라인 신청은 가능하지만, 용도변경을 위해서는 건축사 수수료, 신청 수수료, 그리고 필요한 경우 공사 비용 등이 발생하므로 무료는 아닙니다. (단순 기재 내용 변경은 무료일 수도 있으나, 업무시설 —>제2종 근생은 신고대상)경제 / 부동산25.10.2300
- 매매중인 아파트 전세로 들어갈 때 어떤 준비를 하면좋나요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.원칙은 계약 당시의 소유자인 현 집주인(매도인)과 임대차 계약을 체결합니다. 귀하의 전세 잔금 지급일(입주 및 전입신고 예정일)에 매매 잔금일이 겹치거나 매도인의 소유권이전등기가 완료될 경우, 임차인이 대항력을 취득하는 시점과 소유자가 바뀌는 시점 간의 문제가 발생할 수 있습니다.매도인과 계약을 하더라도 매수인(새 집주인)이 해당 임대차 계약 내용을 승계한다는 특약을 명확히 하고, 매수인의 자필 서명 및 날인을 받는 것이 안전합니다.가능하다면 전세 잔금일에 매수인과 임대차 계약서를 다시 작성하고 확정일자를 받는 것이 좋습니다. ***중요 특약 사항은 매수인이 매매 잔금과 동시에 현 임대차 계약의 내용 및 특약 사항을 모두 승계함을 명시해야 합니다.매도인과 매수인은 임차인의 보증금을 1순위로 유지하며, 이를 위반할 경우 계약 해제 및 위약금 지급에 동의한다는 내용을 기재합니다. (매수인이 잔금 시 주택담보대출을 받을 경우, 귀하의 전입신고 및 확정일자보다 대출 근저당권이 먼저 설정되면 보증금 보호에 문제가 생길 수 있습니다.) 매매 계약서 사본을 확인하여 매매 진행 상황을 파악하고, 매수인이 주택 소유권을 이전받을 수 있는지 확인합니다.임차인이 매수인에게만 보증금 반환을 청구하고 매도인에게는 청구하지 않는다는 면책적 채무인수 조건이 아닌, 기존 임대인의 의무도 유지되는 방식으로 특약을 구성하는 것이 유리할 수 있습니다 (이 부분은 법률 전문가와 상의하여 결정하는 것이 가장 안전합니다) 기타적으로 확인 사항은 계약 시점과 잔금 시점에 등기부등본을 다시 확인하여 근저당, 압류 등 권리 제한 사항이나 소유권 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다. 전입신고/확정일자: 잔금 지급일(입주 당일)에 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부와 조건을 확인하여 보증금을 보호하는 것이 좋습니다.경제 / 부동산25.10.2300
- 전세 아파트 집주인 변경될 경우 전세계약 유지에 대한 문의안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.1) 새로운 집주인으로 변경되어도 갱신의 권리가 있는지? 네 원칙적으로 임차인에게는 계약갱신의 권리가 있습니다. 계약갱신청구권 ->임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 1회에 한하여 계약갱신을 청구할 수 있으며, 이 경우 2년이 보장됩니다. 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인은 기존 집주인의 지위를 그대로 승계하므로, 임차인의 계약갱신청구권은 그대로 유지됩니다. 2) 집주인이 보증금 금액을 동일하게 5% 안에서만 올릴 수 있는지? 네 갱신청구권을 행사할 경우 임대료 증액은 5% 이내로 제한됩니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신되는 경우, 임대료(보증금 및 월세)의 증액은 종전 임대료의 5% 범위 내로 제한됩니다.3) 새로운 집주인이 실거주 하겠다고 하는 경우에도 1)번의 권리가 먼저인지? 아닙니다. 새로운 집주인 및 그 직계존비속의 실거주는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나입니다. *** 따라서 집주인 변경 시 임차인에게 가장 유리한 상황은 다음과 같습니다.1. 2025년 12월 (계약 만료 6개월 전)부터 2026년 4월 (계약 만료 2개월 전) 사이에 갱신 청구 의사를 집주인에게 명확히 전달합니다.2. 만약 그 기간 내에 새로운 집주인이 등기를 마치고 '실거주하겠다'는 의사를 명확히 통보하면 갱신은 거절될 수 있습니다.3. 만약 새로운 집주인이 해당 기간 내에 등기를 마치지 못했거나, 실거주 의사를 통보하지 않았다면, 임차인의 갱신 요구가 받아들여져 2년 연장됩니다.경제 / 부동산25.10.2300
- 매매대출로 제약이 걸린 상태에서 단기임대 법적문제 없는지안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.실거주 의무를 위반할 경우, 대출 약정 위반으로 다음과 같은 강력한 제재를 받을 수 있습니다. 대출 은행은 대출 약정 위반을 이유로 대출 잔액 전액을 즉시 상환할 것을 요구할 수 있습니다.즉시 상환이 어렵거나 대출 회수 조치가 취해지기 전까지 약정된 금리 외에 가산 금리가 추가로 부과될 수 있습니다. 의무 위반 시 향후 3년간 주택 관련 대출 이용이 제한될 수 있습니다.가장 먼저 취해야 할 조치는 다음과 같습니다. 1. 대출 약정서 확인: 현재 받은 매매대출(주담대)의 대출 약정서와 근저당권 설정 계약서를 꼼꼼히 확인하여 전입 의무와 실거주 의무 기간 및 위반 시 조항을 확인해야 합니다.2. 대출 은행 문의 (신중하게): 대출을 받은 금융 기관에 직접 문의하여, 일시적인 거주지 이전 계획이 실거주 의무 위반에 해당하는지 확인해야 합니다. 다만, 3~4개월 정도 타지에 거주해야 할 경우 실거주 의무 이행에 문제가 없는지 정도만 문의하는 것이 안전합니다. 만약 약정서에 3년 실거주 의무가 명시되어 있고 예외 사유가 아니라면 단기 월세 임대는 법적 문제를 야기할 가능성이 매우 높습니다.경제 / 부동산25.10.2300
- 전세 주소 이전을 하려는데 계약자 외 다른사람이 먼저옮길수있나요?안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.사촌오빠가 계약자이지만, 사촌동생인 질문자님이 먼저 해당 주택으로 전입신고를 하고 실제로 거주를 시작하면, 사촌오빠와 질문자님이 같은 공동생활의 단위(가족)를 구성하는 한 대항력 요건을 충족한 것으로 인정받을 수 있습니다. 사촌오빠의 전입 시점->사촌오빠가 한 달 뒤에 전입을 하더라도, 이미 질문자님이 먼저 전입하고 점유하고 있으므로 질문자님이 전입신고한 날의 다음 날 0시에 대항력이 발생합니다. 사촌오빠의 이름이 적힌 전세 계약서를 가지고 질문자님(사촌동생)이 전입신고를 하셔도 됩니다. 2. 사촌오빠의 서류가 필요한가요? 필요하지 않습니다.전입신고 시에는 원칙적으로 세대주(사촌오빠)의 신분증과 도장이 필요하지만, 세대원(사촌동생)이 방문하여 자신의 전입신고만 하는 경우에는 본인의 신분증과 전세 계약서를 지참하고 방문하시면 됩니다. *** 준비 서류1. 전세 계약서 원본 (계약 내용을 확인하기 위함)2. 질문자님(사촌동생) 신분증3. 질문자님의 도장 (서명으로 대체 가능)확정일자는 계약자인 사촌오빠가 받아야 하지만, 사촌오빠가 한 달 뒤에 오더라도 먼저 전입신고를 하여 대항력의 순위를 먼저 확보하는 것이 가장 중요합니다. 확정일자는 사촌오빠가 주소 이전 후 읍·면·동 행정복지센터나 등기소를 방문하여 받으면 됩니다.요약: 질문자님은 사촌오빠의 동의를 얻어 전세 계약서를 가지고 먼저 전입신고 하시면 됩니다. 이는 직장 혜택 때문에 빨리 주소 이전을 해야 하는 상황을 해결하면서 동시에 전세 보증금에 대한 대항력을 가장 빠르게 확보할 수 있는 합법적이고 안전한 방법입니다.경제 / 부동산25.10.2300