답변 내역

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.어머니 명의의 빌라를 아드님이 사서 명의를 바꿔도 세대주가 자동으로 바뀌지는 않습니다. 부동산 명의는 집의 주인=소유권을 말하며 등기부등본상의 이름이 아드님으로 바뀌는 것입니다. 세대주는 그 집에 사는 가족의 대표자를 말하며 집주인이 누구든 가족 간의 합의로 결정합니다. 세대주로 바꾸고 싶다면 명의 변경 후 아드님이 별도로 세대주 변경 신고를 해야 합니다. 정부 24또는 동사무소에 방문하시면 됩니다. 청약 자격이나 연말정산 혜택 등을 위해 보통 명의자인 아드님이 세대주를 맡는 경우가 많습니다. 가족 간 거래시 주의할점은 아드님 자금의 출처가 명확해야 하며 반드시 계좌이체 기록을 남겨야 증여로 의심받지 않으며 시세보다 너무 싸게 거래하면 차액에 대해서 증여세가 부과될 수도 있으니 주의하세요.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.경제성 평가에서 IRR을 계산할 때 건설이자는 투자비에 포함하지 않는 것이 원칙입니다. IRR 계산시 초반 투자비에 건설이자를 곱하거나 더해서 총 투자비를 구하지 않습니다. IRR은 사업 자체의 순수한 수익률을 찾는 지표입니다. 이자 비용은 나중에 이 IRR과 비교할 기준 수익률에 이미 반영되어 있으므로 투자비에 미리 넣으면 비용이 이중으로 계산됩니다. 실제 지불되는 공사비와 부대비용 등을 더해서 순수 투입 자금만을 의미합니다. 회계 장부상에는 자산으로 포함할 수 있지만 IRR 계산을 위한 현금흐름 분석에서는 제외됩니다. 결론적으로 IRR을 구할 때는 건설이자가 없는 순수 투자비를 분모로 잡고 계산하시면 됩니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.새 아파트를 사고 3년 안에 기존 오피스텔을 팔면 양도세가 0원입니다. (4년 거주로 2년 보유 및 비과세 요건을 충족합니다. ) 세금 부담이 싫으시다면 이사 후 3년 내 처분하는 것이 가장 유리합니다. 세를 놓고 계속 보유할 경우 세입자가 전입신고를 하면 오피스텔도 주택으로 간주되어 1가구 2주택자가 됩니다. 나중에 팔 때 시세차익에 대해 (판 가격- 산 가격) 일반세율로 (6~45%) 로 세금을 내야 합니다. 오피스텔이 전용 60제곱미터 이하이고 일정 가액(수도권 6억, 지방 3억) 이하라면 2027년 말까지 등록 시 양도세 계산 때 주택 수에서 제외도리 수도 있습니다. 결론적으로 안전하게 세금을 피하려면 아파트 이사 후 3년 내에 오피스텔을 매매 하시고 계속 보유하시려면 해당 오피스텔이 주택 수 제외 특례 대상인지 세무서에 먼저 확인하는 것이 필수입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.안타깝게도 입주지정기간이 지난 후에는 실제 거주 여부나 열람,키 인출 여부와 상관없이 소유자가 관리비를 부담해야 한다는 것이 대법원 판례이자 관련 법령의 기준입니다. 입주지정기간이 종료되면 해당 주택의 관리 책임은 시행사에서 수분양자에게 넘어갑니다. 내가 살지 않아도 단지를 유지하기 위한 인건비, 공용 전기료 등은 세대별 지분에 따라서 무조건 부과됩니다. 전기를 전혀 안 써도 발생하는 TV 수신료, 전기 수도 기본요금 등을 공실이라도 청구됩니다. 부당한 부분을 확인할 방법으로는 계량기 수치가 0인데도 기본료 이상의 실제 사용료가 청구되었는지 확인하셔야 하고 2년치 관리비를 일시에 정산하신다면 관리사무소나 입주자대표회의에 사정을 설명하고 연체료 부분의 감면을 요청해 보시길 바랍니다. 결론적으로 공용관리비와 기본려 청구는 법적으로 정당하지만 사용하지 않은 사용료가 포함되었는지만 꼼꼼히 대조해 보시길 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.빌라보다는 관리 편의성과 미래 가치면에서 우수하지만 노후화에 따른 불편함은 미리 알고 가셔야 합니다. 관리사무소, 분리수거장, 경비 시스템 등 생활 환경이 빌라보다 훨씬 깔끔합니다. 나중에 집을 팔 때 빌라보다 훨씬 빨리 팔리며 재건축이나 리모델링 호재 시 가격 상승 가능성도 있습니다. 대단지라면 인근에 학교, 마트, 병원 등 기반 시설이 잘 형성되어 있습니다. 하지만 복도식 구축 거주시 예상되는 문제는 현관문이 외부에 노출되어 있어 겨울철 단열에 취약하고 복도 소음이 방 안으로 들릴 수 있습니다. 30년이 넘었다면 녹물이나 누수 사고가 잦을 수 있으므로 최근에 내부 배관 공사를 했는지 확인이 필수이며 90년대 초반 아파트는 가구당 주차 대수가 적어 밤늦은 시간 주차난이 심각할 수 있습니다. 물건을 보러 갈 때 천장 구석이나 창틀 주변에 물 자국이 있는지 누수 및 곰팡이를 확인하시고 샷시만 새로 되어 있어도 단열과 소음문제가 80% 이상 해결이 되며 세면대와 싱크대 물을 틀어 녹물이 나오는지, 수압이 적당한지도 잘 확인하시길 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.반드시 확인해야할 구간은 표제부에 건물의 주소, 면적, 층수, 용도가 실제 집 주소와 서류상 주소가 일치하는지 확인하셔야 하고 갑구에 소유권 및 소유권 제한사항을 확인해서 현재 소유주의 성함, 주민번호, 압류, 가압류, 가등기 유무를 확인하시고 을구에는 소유권 외의 권리 (빚) 이 있는 지 확인하여 근저당 대출이나 전세권, 임차권등기명령 유무를 꼭 확인해야 합니다. 특히 을구를 집중해서 확인하세요 은행에서 대출을 받으면 이곳에 기록이 됩니다. 통상 실제 빌린 돈의 120~130%가 채권최고액으로 잡혀 있으며 이금액이 집값의 60~70%를 넘지 않는지 확인해야 합니다. 을구에 아무 내용이 없다면 해당 건물을 담보로 잡힌 빚이 없다는 뜻이므로 안심하셔도 됩니다. 또한 갑구에 가장 마지막에 기록된 사람이 현재의 소유주이니 계약서상의 임대인 신분증과 등기부등본의 갑구에 적힌 성함, 주민등록번호가 완벽히 일치하는지 반드시 대조하세요.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.아내분이 생애최초 주택 구매자라면 소득이 있는 남편분을 소득합산 배우자로 지정하여 대출을 신청할 수 있습니다. 남편분의 연봉이 약 6천~7천만원 수준이라면 DSR 문제가 해결되어 3억 5천만원 이상 한도가 나옵니다. 시중은행의 생애최초 주택담보대출 LTV80% 상품을 이용해 보세요. 보금자리론보다 소득 합산 심사가 유연합니다. 또한 실제 소득 대신 아내분의 소피 지표로 소득을 환산할 수 있는데 신용카드 사용액을 이용하시면 됩니다. 전년도 신용카드 사용액이 연 2000만원 정도라면 소득을 약 4천~5천만원 수준으로 인정받을 수 있습니다. 아내분이 납부하는 지역가입자 건강보험료를 바탕으로도 소득을 역산하여 신청할 수있습니다. 단 1금융권 은행마다 인정 비율이 다르므로 발품이 필요합니다. 청주는 비수도권으로 금융위원회 결정에 따라서 2026년 6월까지 DSR 3단계 적용이 유예되니 수도권 보다 대출 한도가 더 넉넉하게 산출되므로 6월 이전에 남편분 소득을 합산하여 심사를 받으시면 3억 5천만원까지 승인이 높아 보입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.가장 먼저 고려해야할 LTV는 생애최초 주택 구매자라면 지역과 상관없이 최대 80%까지 가능하며 일반 무주택자는 비규제지역 기준 최대 70%, 규제지역은 50% 수준입니다. 하지만 실제 대출 한도의 핵심은 DSR로 2026년부터 전면 시행중인 스트레스 DSR 3단계에 의해서 연간 갚아야 할 모든 대출 원리금이 연봉의 40%를 넘을 수 없습니다. 특히 가상 금리를 가산하여 한도를 산출하는 방식 때문에 연봉 5000만원인 직장인이 5억 주택을 구매할 때 실제 대출 가능액은 집값의 80%에 미치지 못할 가능성이 높습니다. 따라서 소득 대비 대출 한도가 부족하다면 DSR 규제 대신 완화된 기준을 적용받는 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정부 정책 상품을 우선적으로 검토하는 것이 한도를 높이는데 유리합니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.네 통계적으로 상승 기간이 길고 조정이 없었던 종목일수록 조정 시 낙폭이 더 큰 경향이 강합니다. 이유는 쉬지 않고 오르면 하락 시 지지해줄 바닥 매둘대가 형성되지 않아서 한번에 무너지기 쉽습니다. 또한 수익중인 투자자가 많아서 작은 악재에도 일단 팔고 보자는 차익 실현 물량이 한꺼번에 쏟아집니다. 기대감으로 과하게 오른 가격이 기업의 실제 가치로 돌아오는 과정에서 상승분만큼 깊게 하락하게 됩니다. 결론적으로 산이 높으면 골도 깊습니다. 조정 없이 급등한 종목은 하락 전환시 투매가 동반 될 위험이 크니 각별하게 주의하셔야 합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.친구와 별도 가구로 처리되는 동거인으로 전입신고를 하면 친구의 청약이나 세금에 영향이 거의 없습니다. 친구 신분증과 도장을 지참해서 함께 주민센터를 방문하세요. 갈 곳이 전혀 없다면 최종 주소지 관할 주민센터에 거주불명 등록 후 행정상 관리주소 이전을 상담해 보세요. 주민등록이 말소되는 것을 방지하고 주민센터 주소로 행정 업무를 유지할 수 있습니다. 주의할점은 기존 월세집에 주소를 계속 두면 집주인이 거주불명 신고를 하여 주민등록이 직권말소 될 수도 있습니다. 말소 시 건강보험 중단 등 큰 불이익이 있으니 반드시 주민센터와 먼저 상의를 하셔야 합니다. 정리하자면 주민등록 말소를 막기 위해서 주민센터에 방문하여 거주 사실은 있으나 신고가 어려운 상황임을 알리고 상담받는 것이 가장 급선무입니다.