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건축물대장과 토지대장을 함께 확인해야 하는 이유는 무엇인가요?
건축물대장과 토지대장은 각각 어떤 정보를 담고 있으며, 부동산 거래 시 왜 함께 확인해야 하는지 궁금합니다. 건축물대장에서는 건물 정보를, 토지대장에서는 토지의 지목과 면적 등을 확인한다고 하는데, 두 서류를 함께 보면 어떤 위험을 미리 확인할 수 있나요? 또한 매매나 전·월세 계약 전에 반드시 확인해야 할 항목과 실제 건물 및 토지 정보가 서류와 다를 경우 어떻게 대처해야 하는지도 알고 싶습니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산거래시에는 등기부등본과 더불어 건축물대장과 토지대장을 확인해야하는데, 건축물대장을 통해서는 건축물의 용도, 면적, 사용승인일, 불법건축물 여부 등을 확인할 수 있습니다. 특히 외관과 다른 용도인 경우가 있을 수 있음에 유의해야하고, 불법건축물로 표기되어 있으면 대출이나 보증보험 가입등에 문제가 발생할 수도 있으므로 주의하셔야 합니다. 토지대장을 통해서는 면적, 지목, 소유 현황, 지번 등을 확인할 수 있는데, 토지의 지목에 따라서 활용 가능성이 달라질 수도 있음에 유의하셔야 합니다. 만일 등기부 등본과 건축물대장 또는 토지대장의 내용이 상이한 경우에는 소유자나 권리관계 관련해서는 등기부등본을 따라야하고 건축물 정보(층수, 면적, 건물 현황) 및 토지 정보(지목, 면적) 는 건축물대장이나 토지대장의 내용을 따라야 합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 벨리트부동산의 강현준 공인중개사입니다.
건축물대장은 건축물의 기본현황, 면적, 주용도, 위반건축물 여부, 건축물 이력 및 부대시설 등 을 확인할 수 있습니다.
토지 대장은 기본 소재지, 지목, 면적, 개별 공시지가 등 으로 이루어져 있습니다.
2가지의 대장을 함께 확인해야하는 이유는 우리나라 부동산은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급합니다.
그렇기 때문에, 땅 소유주와 건물 소유주가 다를 수 있습니다.
따라서 동일 소유자인지 확인을 하는 것입니다.
소유자가 다르다면 건물 용익활동에 대해서 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
또한, 땅의 용도(지목)를 분류하게 됩니다.
특수한 상황을 제외하고, 건물을 지을 수 있는 대(대지)의 지목이 아니라면 실제로 건물이 존재하더라도 불법으로 지어졌거나 용도변경 허가를 제대로 받지 않았을 가능성이 있습니다.
매매,임대차 계약시 필수적으로 건축물 대장에 위반건축물인지 확인합니다.
불법증축, 무단용도 변경 등 사유로 위반건축물이 되면 대출이 어렵고 상가의 경우 영업허가가 어려울 수 있습니다.
또한, 건물의 용도를 확인합니다.
상가, 사무실의 경우 임대차 계약시 중요 합니다.
하려는 업종과 대장상의 용도가 맞지 않으면 허가가 나지 않을 수 있습니다.
서류와 실제 현황이 다르면, '대장'상 기록된 정보가 우선합니다.
실제와 다르다면 왜 공부상 내용과 다른지?, 임대인(매도인)에게 다른 부분에 대해서 관할 구청에 합법화 하거나 원상복구 해줄 것을 요구합니다.
계약 전에는 건축물대장, 토지대장, 등기부등본 까지 같은 날짜에 발급하여 소유자가 일치한지 필수적으로 확인해야합니다.
조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
감사합니다.
벨리트부동산 강현준 중개사
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우리나라 부동산은 원칙적으로 토지와 건물을 서로 별개의 부동산으로 봅니다. 따라서 하나의 건물이 존재하더라도 건물에 관한 정보는 건축물대장에, 그 건물이 위치한 토지에 관한 정보는 토지대장에 각각 따로 기록됩니다.
두 서류를 함께 확인해야 하는 이유는 실제 이용 상태와 공적장부의 내용이 일치하는지를 살펴보기 위해서입니다. 예를 들어 건축물대장상 용도가 주택이 아닌데 실제로는 주거용으로 사용하고 있거나, 건물 면적이 장부와 다르거나, 무단 증축으로 위반건축물 표시가 되어 있을 수 있습니다. 토지대장에서는 대지로 사용 중인 토지의 지목이 실제 이용 상황과 다른지, 면적이나 지번에 차이가 없는지 등을 확인할 수 있습니다. 건물과 토지의 소유자가 서로 다른 경우도 있으므로 매매계약에서는 토지와 건물이 모두 거래 대상에 포함되는지도 반드시 확인해야 합니다.
건축물대장에서는 건물의 용도, 면적, 층수, 구조, 사용승인일, 위반건축물 여부를 확인하고. 토지대장에서는 지번, 지목, 면적을 확인하고, 등기부등본에서는 소유자, 근저당권, 가압류, 압류, 전세권 등 권리관계를 확인해야 합니다. 만약 현장과 장부의 내용이 다르다면 먼저 단순한 주소 표기 차이인지, 무단 증축이나 용도변경과 같은 법적 문제가 있는지 확인하고, 필요한 경우 관할 시·군·구청 건축과나 지적부서에 문의하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
건물은 정상인데 토지에 문제가 있거나 반대로 토지는 괜찮지만 건물에 문제가 있는 경우가 있기 때문에 같이 봐야합니다.
예를 들어 건축물대장에는 80m2로 되어 있는데 실제로는 베란다를 불법 확장해 사용하는 경우라면 향후 원복 문제가 발생할 수 있습니다.
그래서 같이 봐야합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
건축물대장에는 건물 자체에 대한 정보가 기록이 되어 있는데요... 건물의 용도, 건축연도와 사용승인일, 층수와 구조, 연면적, 건축면적, 소유 현황 등이 기재가 되어 있으며, 토지대장에는 지번, 지목, 토지면적, 소유자, 토지 이동 이력 등이 나와 있는데 토지대장상에 기록되어 있는 지목은 중요한 항목 중에 하나 입니다. 지목에 따라서 건축이 가능한지 아닌지 등 토지의 용도를 확인할 수 있기 때문 입니다. 이 둘을 함께 확인하는 가장 큰 이유는 건물과 토지가 일치하는지 확인이 필요하고 무허가 증축 여부도 확인이 가능하며 실제 면적과 공부상의 면적이 다른지, 건물이 적법하게 존재하는지 여부도 확인이 가능 하기 때문입니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
우선적으로 건축물에 대한 현황을 표기한 문서가 건축물대장이고 토지대장은 토지면적 및 경계를 표기하고 있는 문서입니다. 토지현황은 토지대장이 우선이지만 건축물 부분은 건축물대장이 우선입니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
건축물대장과 토지대장을 함께 확인해야 하는 이유는 건물의 적법상과 토지의 정확한 면적과 지목을 대조해서 불법 증축이나 면적 불일치 등의 위험을 사전에 방지하기 위해서입니다. 계약전에는 건축물대장의 위반건축물 여부와 토지대장의 지목과 면적이 실제현황과 일치하는지 반드시 확인하시고 서류와 실제 정보가 다를 경우 임대인에게 정정을 요구하거나 계약을 재협상해야 하며 위법사항에 대한 책임도 특약으로 명시해 두시면 좋습니다.