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건축물대장만 확인하면 안전한 부동산 거래가 가능한가요?
건축물대장만 확인하면 안전한 부동산 거래가 가능한가요? 건축물대장에는 건물의 용도와 면적, 위반건축물 여부 등을 확인할 수 있다고 들었습니다. 하지만 등기부등본이나 토지대장 등 다른 서류도 함께 확인해야 하는 이유가 궁금합니다. 건축물대장만 믿고 계약했다가 발생할 수 있는 문제에는 어떤 것들이 있으며, 안전한 부동산 거래를 위해 반드시 함께 확인해야 할 서류와 핵심 체크 사항도 알려주세요.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 부동산 계약을 하기 전에 확인을 해야 하는 공적문서로는 기본적으로 권리상 하자를 확인을 하기 위해서는 등기부등본을 확인을 해야 하고 건축물자체에 대한 하자에 대해서는 건축물대장을 확인을 해야 합니다.
권리관계등 건물에 대한 정보등은 공인중개사가 중개설명의 의무가 있기 때문에 잘 분석을 해서 설명을 해 줍니다.
개인적으로 확인을 하고 싶은 경우 등기부등본과 건축물대장을 확인을 해 보시면 됩니다.
감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
건축물대장은 건물의 물리적인 상태만 보여주고 실제 소유주가 누구인지 근저당이나 가압류 같은 권리하자는 등기부등본을 통해서만 확인이 가능합니다. 대지만 따로 잡혀 있거나 토지 소유주가 건물의 주인과 다를 수 있고 토지대장과 토지이용계획확인원을 보지 않으면 향후 개발 제한이나 용도 제한등의 불이익을 당할 수 있습니다. 안전한 거래를 위해서는 계약전에 반드시 건축물대장 외에도 등기부등본과, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 모두 발급받아서 권리 관계와 면적 일치여부를 대조하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
결론만 말씀드리면 건축물대장만으로는 안전한 부동산 거래는 어렵습니다. 기본적으로 건축물대장은 부동산 표시에 대한 사항을 기재한 공적장부이며, 실제 부동산 거래시에는 권리관계에 대한 확인이 더 중요하기에 등기부등본의 확인 또한 매우 필수적입니다. 그리고 건축물대장, 등기부등본을 확인하였다고 무조건 안전한 부동산거래가 되는 것은 아니며, 실제 해당 공적장부를 보고 이를 해석하고 계약서상 특약등으로 안전한 장치를 해두는게 더 중요합니다.
결론적으로 어느 하나의 장부만을 본다고 계약상 안전이 보장되지는 않기 때문에 건축물대장 , 등기부등본 매물에 따라 토지대장, 토지등기부등본등 관련된 서류 전반을 확인하고 종합적으로 대처를 하셔야 안전한 거래가 가능합니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
부동산 거래를 앞두고 공적 장부의 종류와 확인 범위에 대해 신중하게 고민하시는 모습은 매우 바람직하며 깊이 공감합니다. 결론부터 말씀드리면 건축물대장 하나만으로는 권리관계나 진짜 소유자를 파악할 수 없어 결코 안전한 거래가 될 수 없으며, 부동산 거래는 수많은 변수가 존재하므로 관련된 모든 공부서류들을 종합적으로 확인하시는 조치가 필수적입니다.
건축물대장은 관할 지자체에서 건물의 위치, 면적, 구조, 용도, 위반건축물 지정 여부 등 물리적인 현황을 관리하기 위해 작성하는 행정 장부입니다. 반면에 해당 부동산의 진짜 소유자가 누구인지, 근저당권이나 가압류 같은 권리관계가 어떻게 설정되어 있는지는 등기소에서 관리하는 등기사항증명서를 통해서만 확인할 수 있습니다.
만약 건축물대장만 믿고 계약을 체결할 경우 실제 소유자가 아닌 권한 없는 자와 계약을 맺어 계약금을 잃거나, 해당 부동산에 설정된 거액의 채권이나 경매 진행 사실을 알지 못해 보증금을 전액 떼이는 치명적인 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 토지와 건물의 소유자가 다르거나 지목과 면적 등 공적 장부 간 표기 불일치로 인한 법적 분쟁을 사전에 방지하기 어렵습니다.
부동산 거래는 소유권 변동, 선순위 채권, 물리적 하자, 행정적 규제 등 예기치 못한 여러 변수가 항상 존재하기 때문에 단 하나의 서류에만 의존하기보다는 관련된 모든 공부서류들을 빠짐없이 검토하는 것이 안전을 확보하는 핵심입니다. 따라서 건축물대장으로 위반건축물 여부와 실제 용도를 확인하고, 등기사항증명서의 갑구에서 진정한 소유자를, 을구에서 대출 및 선순위 채권 금액을 꼼꼼히 점검하셔야 합니다. 이에 더해 토지대장과 토지 등기사항증명서 등 확인할 수 있는 모든 서류를 다각도로 종합 검토하신 후 계약을 진행하시는 것이 바람직합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
건축물대장은 시설 현황만 보여줄뿐 실제 소유권이나 근저당 같은 치명적인 권리 관계를 알수가 없어서 단독 확인만 가능합니다. 건축물 대장만 믿고 계약했다가 실제 소유주가 아니거나 숨겨진 압류나 가압류, 거액의 근저당 등으로 보증금을 통째로 날릴수도 있습니다. 그러니 소유권과 권리변동을 증명하는 등기부등본과 토지의 법적 상태를 보는 토지대장과 지적도를 반드시 함께 확인해야 하고 등기부등본 갑구의 소유주와 신분증 일치 여부와 을구의 채권 최고액, 건축물대장의 위반건축물 표기가 있는지를 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.