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청약 신청 부부간 세대주 변경 문의드립니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.부부간 세대주 변경은 입주자 모집 공고일 전까지만 완료하면 일반적으로 세대주 요건(청약자격)을 인정받을 수 있습니다. 변경 후 3~6개월 유지와 같은 청약 신청 제한 기간은 없습니다.하지만 부양가족 가점을 위한 직계존속 부양 기간은 세대주 등재 후 3년이 기준이 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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부동산 정책으로 인해 사실상 건설업계도, 불황에 접어드는것 아닌가요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.최근 몇 년간 건설 원가(자재비, 인건비)가 크게 상승하면서 분양가 상승의 주요 요인으로 작용하고 있습니다.시멘트, 철근 등의 원자재 가격이 상승하며 건설 공사비 지수가 꾸준히 오르고 있습니다. 건설사는 원가 상승분을 분양가에 반영하려는 경향이 강합니다. 핵심 지역 집중: 미분양 위험이 낮은 서울 및 수도권 핵심 지역의 정비사업 등에 수주 역량을 집중하는 경향이 있습니다. 주택 사업 외에 플랜트, 토목, 해외 사업 등 비주택 부문으로 사업 포트폴리오를 다각화하여 주택 시장 불황에 대비합니다.상승하는 원가에 대응하기 위해 공법 개선이나 효율적인 원자재 수급 등을 통해 원가 절감을 시도합니다.전반적으로, 부동산 규제와 시장 침체는 건설업계에 부정적인 영향을 미치며 특히 신규 수주와 미분양 리스크 측면에서 부담으로 작용하고 있습니다. 다만, 핵심 지역의 분양 시장은 여전히 수요가 있어 양극화 현상도 관찰됩니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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정부가 10.15일 부동산 대책을 발표했는데요 현재 부동산 거래 상태는 어떻게 되나요
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.A. 거래량 급감 및 관망세 확산-> 거래 실종: 초강력 규제가 발표되면서 매수 심리가 급속도로 위축되어 거래량이 급감했습니다. 특히 토지거래허가구역 지정으로 2년 실거주 의무가 부과되면서 갭투자(전세를 끼고 매수하는 것) 수요가 사실상 차단되었습니다 또한 주택 구입 자금 마련이 어려워진 실수요자 및 투자자들이 관망세로 돌아섰습니다.B. 가격 동향 (단기적 안정화 기대)• 단기적 안정화: 대출 규제와 실거주 의무 부과 등 강력한 수요 억제책으로 인해 단기적으로는 가격 상승세가 멈추고 관망세나 일부 하락 조정이 나타날 가능성이 높습니다. 다만, 규제 효력 발생 직전인 10월 15일 당일이나 직후 며칠 동안은 규제 전 막차를 타기 위한 수요로 인해 일부 지역에서 신고가 계약이 속출하는 이례적인 현상도 나타났습니다.C. 전세 시장의 우려• 월세화 가속화 및 전세난 우려: 1주택자에 대한 전세 대출 DSR 적용 등으로 인해 임대인이 전세 공급을 꺼리고 월세로 전환하는 '전세의 월세화' 현상이 가속화될 것이라는 우려가 커지고 있습니다. 이는 임차인들의 주거 비용 부담을 높일 수 있습니다.D. 정비 사업(재건축/재개발) 지연 우려• 서울 전역 규제 강화로 인해 재개발·재건축 등 도시 정비 사업의 사업성이 악화되거나 절차가 지연될 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.종합적으로, 10.15 대책은 대출 문턱을 크게 높이고 투기적 수요를 강력하게 억제하는 데 초점을 맞춘 정책이며, 이로 인해 서울 부동산 시장은 거래절벽과 함께 가격 관망세로 접어드는 모습입니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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주택청약할떄는 어떤거를 보면서 청약을 해야하나요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.주택 청약을 선택할 때 가장 중요한 것은 청약하고자 하는 본인의 조건과 공급되는 주택의 조건을 비교하는 것입니다.1.공급 유형 및 조건 확인, 2.나에게 유리한 청약 점수 확인 (민영주택 일반공급) 민영주택 일반공급은 대부분 가점제를 적용합니다. 본인의 가점 내역을 확인하고 유리한 단지를 선택해야 합니다.• 무주택 기간 (최대 32점)• 부양가족 수 (최대 35점)• 청약 통장 가입 기간 (최대 17점)• 총 84점 만점3.청약 통장 납입 금액/횟수 확인 ->공공주택 일반공급은 대부분 납입 횟수 또는 납입 인정 금액 순으로 당첨자를 선정합니다. 본인의 통장 실적을 확인하여 경쟁률이 낮거나 본인이 유리한 지역을 선택해야 합니다. 흔히 말하는 '로또 청약'을 판단하는 기준은 은 주변 시세보다 분양가가 현저히 낮아 당첨 즉시 큰 시세 차익을 기대할 수 있는 청약을 의미하며, 다음 두 가지를 중점적으로 확인해야 합니다.A. 분양가와 주변 시세 비교: 안전마진 확인 분양가: 입주자 모집 공고에 명시된 분양가(계약금, 중도금, 잔금)를 확인합니다.• 주변 시세: 단지와 인접하거나 비슷한 조건의 준공 10년 이내 아파트의 최근 실거래가를 확인합니다.• 판단: **(주변 시세) - (분양가)**가 클수록 시세 차익이 커서 '로또 청약'으로 불립니다. 일반적으로 수억 원의 시세 차익이 기대될 때 경쟁률이 폭발적으로 높아집니다.B. 입지 조건 시세 차익 외에도 장기적인 주거 만족도와 가치 상승을 위해 다음 입지 조건을 확인해야 합니다.• 교통: 지하철역, 버스 정류장, 주요 간선도로 접근성• 교육: 초/중/고등학교의 거리 및 학군• 생활 인프라: 대형 마트, 병원, 공원, 편의시설 등결론적으로, 청약하고자 하는 아파트의 입주자 모집 공고를 찾아 분양가와 주변 시세를 비교해 시세 차익 가능성을 먼저 확인하고, 본인의 **청약 자격(가점, 납입 횟수 등)**이 해당 단지의 경쟁률을 뚫고 당첨될 수 있는지 현실적으로 판단하여 진행해야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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요즘 아파트 매매를 할 때 과거와 어떤 점이 달라졌나요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.매매 거래 자체에서 매도인의 세금 체납 유무를 매수인이 의무적으로 확인하고 설명받는 규정은 임대차 계약의 경우만큼 명확하게 의무화되어 있지 않지만, 등기부 등본 확인, 세금 완납 증명 요청 등을 통해 매매 대금 지급 전에 매도인의 채무 관계를 확인하는 것은 매수인의 중요한 절차입니다. 세금 체납액이 있다면 해당 부동산에 압류 등이 걸려 있을 수 있고, 국세가 우선 변제될 수 있기 때문에 잔금 지급 전에 매도인에게 미납세액이 없음을 확인하는 것이 매우 중요합니다. 최근 개정된 세법 시행령에 따라 주택의 용도 변경 후 양도하는 경우 양도소득세 과세 기준 시점이 변경되었습니다. 과거 ->양도일(잔금 청산일)을 기준으로 주택 여부를 판단했습니다.변경->매매계약일을 기준으로 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하는 예외 규정이 신설되었습니다.대상: 매매계약에 따라 주택에서 상가 등 주택 외 용도로 변경하는 경우.효과->매매 계약 당시 주택이었다면, 이후 매수자가 상업용으로 용도를 변경했더라도 매도자는 주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택 등을 적용받을 수 있게 되어 상가주택 등의 매매가 더 원활해질 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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제가 사는 지역에 청약을 하는데 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.1순위 자격을 얻기 위해서는 청약통장 가입 기간과 청약 예치금 기준을 모두 충족해야 합니다.기간은 2년이상 청약통장의 예치금이 주거전용면적에 충족 하여야 합니다. 예치금 기준->청약자 본인의 주민등록상 거주지와 청약하려는 주택의 전용면적에 따라 기준이 달라집니다. 예를 들어, 거주지가 서울이라면 85㎡ 이하에 청약 시 300만 원, 135㎡ 초과 시 1,500만 원 등의 예치금이 필요합니다. 순서는 1주택자는 일반공급 1순위 내에서도 추첨제를 통해서만 당첨자를 선정합니다. 1주택자는 '가점제' 청약이 불가능하며, 무주택자를 우선하는 추첨제 물량에만 지원할 수 있습니다. 민영주택 일반공급의 추첨제 물량은 보통 다음과 같은 순서로 당첨자를 선정합니다.1. 무주택자 우선 공급: 추첨제 물량 중 **일정 비율 (예: 75%)**을 무주택 세대 구성원에게 우선 공급합니다.2. 잔여 물량 공급: 무주택자에게 공급하고 남은 잔여 물량과, 무주택자 낙첨자를 합쳐 **추첨 (예: 25%)**으로 당첨자를 선정합니다.3. 1주택자는 2순위: 1주택자는 사실상 1단계 무주택자 우선 공급을 제외한 잔여 물량 추첨에만 기회가 주어지게 됩니다.따라서, 1주택자는 청약하려는 지역의 예치금 기준을 충족하고 1순위 자격을 갖춘 후, 추첨제 잔여 물량에 지원해야 당첨 기회가 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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전세 계약 만료 전 중도 해지 관련 질문입니다..
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.가장 중요한 것은 현재 질문자님의 거주 만족도가 매우 높다는 점입니다. 임대인의 사정으로 인해 원치 않는 이사를 해야 할 필요는 전혀 없으니, 계약 기간 동안 계속 거주하시겠다는 결정을 내리시면 됩니다.임대인이 현재 보증금을 직접 반환할 여력이 없는 경우, 임차인에게 보증기관을 통해 보증금을 대신 받도록 유도하여 당장의 자금 부담을 해소하려 하는 것입니다.임대인의 재정 상황이 악화될 경우, 계약 만료 시점에 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 '보증 사고'가 발생할 수 있습니다. 임대인 입장에서는 사고가 발생하기 전에 임차인을 퇴거시키고 보증기관과의 채무 관계를 정리하려 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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최근 이슈되고 있는 토허제는 부동산 가격을 어떤쪽으로 가게끔 할 가능성이 높나요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.토허제가 시행되면 투자금이 규제 지역 밖으로 빠져나가 인접한 비규제 지역이나 상대적으로 규제가 덜한 다른 지역으로 투기 수요가 몰리는 풍선 효과가 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 인근 비규제 지역의 가격이 상승할 수 있습니다.지방 시장의 영향->토허제가 주로 수도권 핵심 지역에 적용되는 강력한 규제인 만큼, 지방 부동산 시장은 직접적인 영향을 받기보다는 수도권의 투자 수요 일부가 유입될 가능성이 있습니다.하지만 토허제 자체가 규제 강화를 의미하므로, 전반적인 시장 관망세가 커지면서 지방 부동산 시장 전체가 침체되거나, 핵심 지방 도시만 상승하고 나머지 지역은 하락하는 지역별 양극화가 심화될 수 있습니다.토허제가 적용된 핵심 지역은 '실거주 수요'만 남지만, 그 희소성 때문에 장기적으로 가치가 오르고, 비규제 지역은 투기 수요 유입으로 단기 급등하는 현상이 나타나 지역 간 가격 격차와 양극화가 더욱 심해질 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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아파트 재개발 사업시행인가를 받고 관리처분인가까지 얼마 걸려요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.1-> 재개발 사업의 주요 단계 중 하나로, 사업시행인가 이후 분양 신청, 감정평가 등을 거쳐 관리처분계획을 수립한 후 시장·군수 등의 인가를 받아야 합니다. 일반적으로 사업시행인가 후 관리처분인가까지는 소송이나 이견이 없는 경우라도 약 1.5년 ~ 3년 정도 소요될 수 있습니다.질문자님의 사례처럼 당초 목표였던 시기(2025년)보다 지연되는 것은 조합과 현금청산자 간의 협의, 공사비 문제, 행정 절차 지연 등 여러 요인으로 인해 흔히 발생합니다. 관리처분인가가 나면 조합은 조합원 및 세입자에게 이주 공고를 하며, 이주 기간은 법적으로 명시된 기간이라기보다는 실무적으로 조합이 5개월에서 6개월 정도의 기간을 부여하는 경우가 많습니다. 다만, 3개월 이내에 이주를 완료해야 한다는 것은 조합의 조기 이주 독려 방침일 수 있으며, 실제로 이 기간 내에 이주를 완료하지 못하는 경우가 많아 이주 명도 소송 등으로 이어지기도 합니다.2. ->이주비는 정비사업 기간 동안 임시 거처를 마련하는 데 필요한 비용을 조합이 금융기관과 협의하여 조합원에게 대여(대출)를 알선해 주는 지원금입니다. 무상 지원이 아니며, 입주 시 상환해야 합니다.조합원이 소유한 주택의 감정평가액을 기준으로 하며, 일반적으로 주택담보대출(LTV) 규제 한도(예: 40~60%) 내에서 결정됩니다.기본 이주비 외에 조합의 자금 여력에 따라 추가 이주비(무이자 또는 유이자)를 별도로 대여해 주는 경우도 있어 총 지원액은 사업장마다 크게 다릅니다.결론적으로 최대 얼마라는 일률적인 기준은 없으며, 조합이 정한 기준과 조합원 개개인의 감정평가액, 대출 규제(투기과열지구 여부 등)에 따라 다릅니다.3->이주가 시작된 후 완전히 철거를 완료하고 착공까지는 일반적으로 1년 ~ 2년 정도 소요됩니다. (미이주자 명도 소송에 시간이 지연될 수 있습니다.)일반적인 아파트 공사 기간은 약 3년 ~ 4년 정도입니다.따라서 이주가 완료된 시점부터 새 아파트 완공(입주)까지는 총 4년 ~ 6년 정도를 예상할 수 있습니다.4-> 대단지라는 사실만으로 사업 진행이 무조건 원활하다고 단정하기는 어렵습니다. 사업성이 좋다는 장점은 있으나, 복잡한 이해관계를 해결하는 과정에서 시간이 더 오래 걸릴 수도 있습니다. 질문자님의 구역이 현재 현금청산자 협의에 진척이 있다고 하니, 이 부분이 잘 해결되면 속도가 붙을 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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동물원에 대한 허가 규정은, 사실상 어떤 기준으로 정해지나요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.동물원 허가 기준은 크게 보유동물의 종별 서식환경 기준과 전문인력 기준을 중심으로 하며, 시설 관리 및 동물 관리에 대한 계획을 요구합니다.이 기준은 단순히 동물원 부지 확보를 위한 건축 허가와는 다르며, 동물의 생태적 특성을 고려한 사육 환경의 질에 초점을 맞춥니다. 생태적 특성에 맞는 사육시설 및 사육면적 확보보유동물의 종별 특성을 고려하여 충분한 크기와 면적을 갖추어야 합니다.섭식 특성을 고려한 먹이 및 식수 안전 제공 시설 또는 장비,행동풍부화를 위한 물품 또는 시설 설치,동물의 습성을 고려하여 자연스러운 행동을 유도하고 스트레스를 줄이기 위한 시설이 필요합니다.동물의 건강 및 관리를 위한 전문 인력 확보가 중요합니다. 동물원 규모별로 정해진 기준에 따라 수의사 또는 보유동물의 보전·사육·연구 업무에 종사한 전문 인력 등을 갖추어야 합니다.2. 규정의 목적 및 성격• 동물 관리 중심: 동물원 허가 규정은 질문하신 것처럼 동물 사육에 대한 기준에 훨씬 더 큰 비중을 두어, 동물 복지 증진과 생물다양성 보전을 목적으로 합니다.• 건축 허가와의 차이: 동물원 부지 확보를 위한 건축 허가는 건축법 등 일반적인 법령에 따라 진행되며, 이는 시설의 안전 및 건물의 용도에 관한 것입니다. 반면, 동물원 허가는 해당 시설이 동물원을 운영하기 위한 전문성과 환경을 갖추었는지에 대한 별도의 기준입니다. **따라서 동물원 운영 허가는 동물 사육 및 관리 기준이 핵심이며, 이 기준을 충족해야만 동물원을 운영할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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