경제
조용히빡친붕어빵
토지에 근저당권이 설정되어 있어도 임대차계약을 해도 되나요?
임대하려는 토지의 등기부등본을 확인했는데 근저당권이 설정되어 있다면 임대차계약을 체결해도 괜찮을까요? 근저당권의 채권최고액이 크면 토지가 경매로 넘어갔을 때 임차보증금을 돌려받지 못할 위험이 있는지 궁금합니다. 계약 전에 근저당권 설정 시기와 금액 외에 추가로 확인해야 할 권리관계와 보증금 보호 방법도 알려주세요.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
토지에 근저당권이 설정되어 있어도 임대차계약 자체는 가능하지만 채권최고액이 크면 경매시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 계약전에 선순위 권리의 근저당이나 압류등의 금액과 토지의 예상 경매 감정가를 비교해서 보증금을 회수할 수 있는지 철저하게 따져봐야 하고 안전한 보호를 위해서 확정일자와 전세권 설정, 임대인의 국세와 지방세 체납 여부, 최우선변제금의 범위 등을 계약전에 반드시 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.
채택 보상으로 616베리 받았어요.
채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
선순위 근저당권이 설정되어 있더라도 토지 임대차계약 자체를 체결하는 데에는 문제가 없습니다. 다만 질문처럼 선순위 근저당권의 금액이 토지가격에 비해 큰 경우에는 향후 경매가 진행될 때 후순위에 있는 임차보증금을 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있습니다. 따라서 계약 전에는 근저당권의 설정일자와 채권최고액뿐 아니라 토지의 실제 시세, 압류·가압류·가처분·전세권·지상권 등 다른 권리관계가 있는지도 함께 확인하는 것이 필요합니다.
특히 토지임대차는 일반적인 주택임대차처럼 전입신고와 확정일자를 통해 보증금을 보호받는 구조가 아니기 때문에 보증금이 큰 계약이라면 더욱 주의가 필요하고, 보증금이 크다면 계약조건으로 선순위 근저당권의 일부 또는 전부를 말소하도록 특약을 두거나, 말소가 어렵다면 토지가격과 선순위 채권을 감안하여 보증금을 낮추는 방법을 검토할 수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
근저당권이 있다고 해서 무조건 계약하면 안되는 것은 아니지만 보증금이 안전한지는 반드시 따져 보시는게 좋습니다. 특히 근저당권의 설정일이 언제인지와 채권최고액이 얼마인지가 중요한 포인트 입니다. 채권최고액은 실제 빚과 항상 같은 금액은 아닐 수 있지만, 경매가 진행이 될 경우 임차인 보다 먼저 변제 받을 수 있는 담보권의 규모를 판단하는 중요한 기준입니다. 만약 조금이라도 권리관계가 복잡하거나 보증금이 큰 계약이라고 한다면 계약서 작성 전에 법무사나 변호사에게 등기부를 한번 확인받는 것도 안전한 방법이 될 수 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
토지에 근저당권이 설정되어 있어도 임대차계약을 체결하는 것 자체에는 문제가 없습니다. 다만 중요한 것은 근저당권이 언제 설정됐고 채권최고액이 얼마인지입니다. 특히 임대차보다 먼저 설정된 근저당권이 있고 토지가 경매로 넘어간다면, 임차보증금을 전액 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. 채권최고액은 실제 대출잔액과 동일한 금액은 아니지만, 토지의 예상 경매가격과 비교해 부담이 지나치게 크다면 보증금이 큰 계약은 조심하는 편이 좋습니다.
토지 임대차는 일반적인 주택 임대차처럼 전입신고와 확정일자를 받았다고 해서 보증금에 대한 우선변제권이 생기는 구조가 아닙니다. 민법에서는 부동산 임대차를 등기하면 그때부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있도록 하고 있습니다. 또한 건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 경우에는 임차인이 그 토지 위 자신의 건물을 등기하면 일정한 대항력이 인정될 수 있습니다. 하지만 이미 선순위 근저당권이 설정된 이후에 임차권을 갖춘 경우라면 경매 과정에서 선순위 담보권보다 우선해서 보호받는다고 생각해서는 안 됩니다.
계약 전에는 등기부등본의 소유자가 실제 임대인과 일치하는지부터 확인하고, 근저당권 외에도 압류, 가압류, 가처분, 전세권, 지상권, 임차권등기, 가등기 등이 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 공동담보가 설정된 근저당이라면 공동담보목록도 같이 확인해야 합니다. 또한 토지 위에 다른 사람 소유의 건물이 있거나 토지 사용권을 둘러싼 별도 계약이 있는지도 살펴봐야 합니다. 채권최고액만 보고 판단하기보다는 토지의 실제 시세와 예상 경매가격, 선순위 채권 총액을 함께 비교하는 것이 중요합니다.
보증금이 큰 계약이라면 임대인의 동의를 받아 토지 임차권을 등기하는 방법을 고려할 수 있습니다. 민법상 특별한 반대약정이 없다면 부동산 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 달라고 청구할 수 있고, 등기가 되면 제3자에 대한 효력이 발생합니다. 경우에 따라서는 전세권 설정이나 별도의 담보 제공을 협의하는 방법도 있습니다. 따라서 선순위 근저당권 채권최고액이 토지 시세에 비해 상당히 높다면 보증금을 많이 걸고 계약하기보다는 보증금을 낮추거나 근저당 일부 말소를 조건으로 계약하는 것이 비교적 안전합니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
채권최고액과 내보증금의 합이 토지 예상 낙찰가 시세의 70~80% 수준을 초과하면 경매 시 후순위인 임차보증금 전액을 날릴 위험도 큽니다. 선순위 근저당 외에도 가압류나 가처분, 압류 등 추가 부담이나 소유자의 국세,지방세 체납 여부도 반드시 확인해야 합니다. 계약전에 근저당권 감액, 말소를 특약으로 걸거나 토지 시세 대비 안전한 금액일때만 계약하고 토지임대차 등기나 보증보험 가입 가능 여부를 따져봐야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 선순위 근저당권이 있다는 말은 최악의 경우 경매로 넘어가게 될 경우 가장 낙찰대금에서 가장 먼저 배당을 받고 남는 금액이 있을 경우 다음 순위가 배당을 받는 구조이므로 시세 대비 낙찰가액을 어느 정도 보수적으로 잡고 또한 보증금의 여유가 충분하지 검토를 해 볼 필요가 있어 보입니다. 또한 토지 임대차는 주택처럼 전입신고 개념이 아니기 때문에 임대인의 동의를 얻어 임차권 등기를 해야 우선변제권이 형성이 될 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
채권최고액과 토지의 시세를 엄격히 비교해 보고 안전성이 확실히 검증되지 않았다면 계약을 피하는 것이 좋습니다.
선순위 근저당이 있으면 보증금을 돌려 받지 못할 수도 있습니다.
신중하게 고려하시길 바랍니다.