답변 내역

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.전세권 설정 이후에 집주인이 담보대출을 받아도 은행의 근저당권이 후순위가 되므로 경매시 전세권보다 늦게 설정되었으니 안전합니다. 다만 전입신고를 하지 않으면 주택임대차보호법상 대항력과 최우선변제권을 전혀 보호받지 못해서 전세권만으로는 법적 사각지대가 생길 수 있습니다. 전세권은 등기 비용과 해지시 집주인 동의가 필요해서 번거로워서 전입신고와 확정일자를 갖추는 집이 훨씬 안전하고 비용도 들지 않습니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.전세 대출은 계약자 개인의 소득과 신용을 기반으로 실행되므로 기존 계약을 유지한채 중간에 대출 명의자만 단순 변경하는 것은 불가능합니다. 남편 명의의 계약을 해지하고 아내분 명의로 임대인 동의하에 전세 계약을 새로 체결한다면 신규 대출 신청 요건을 갖춰서 아내 명의로 전세대출을 갈아타는 것은 가능합니다. 주의할점은 집주인의 동의와 계약 갱신 절차가 필요하며 대출 심사 과정에서 임대차보호법상 대항력이나 확정일자 순위가 변동될 수 있으므로 이사갈때와 동일하게 은행과 집주인측에 사전 확인이 필수입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.기획부동산이 파는 땅은 대개 개발이 어려운 맹지이거나 수십명이 지분으로 쪼개 가진 형태여서 정상적인 제3자에게 파는 것은 극도로 어렵습니다. 현 상태로 처분하려면 지분 전문 매수인을 찾거나 손해를 감수하고 아주 낮은 가격에 급매물을 내놓아야 하지만 이마저도 거래 성사가 매우 낮습니다. 일반적인 매도가 사실상 불가능하므로 단순 보유하면서 세금만 내기보다는 기획부동산 사기 혐의로 고소나 계약취소, 부당이득 반환 민사소송을 통해서 피해를 구제받는 방안도 법률전문가와 상담해 보시는 방법을 추천드립니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.사업지연에 따른 추가 분담금 폭탄이나 사업 무산시 투자금 전액 손실 위험, 조합 집행부와 관련된 각종 비리와 소송 리스크가 매우 크기 때문입니다. 일반 분양보다 가격이 저렴해 보이는 것은 사실이지만 토지 매입 지연과 금융 비용 증가로 인해서 실제로는 일반 분양가보다 더 비싸지거나 추가 비용이 계속 발생하는 경우가 허다합니다. 청약 문턱이 높아서 대안으로 혹할 수 있지만 내 집 마련이 아니라 고위험투자에 가깝고 성공 확률도 극히 희박해서 조심해야 합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.서울 아파트 입주 물량이 크게 줄어든데다 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 어려워지면서 실제로 시장에 나오는 전세 씨가 마를 정도로 매물이 크게 감소했습니다. 공급은 부족한데 수요는 꾸준하게 몰리다 보니 자연스럽게 전세가격이 가파르게 상승해서 세입자들의 체감 부담이 더욱 커진 상태입니다. 토지거래허가구역 확대 등 강화된 실거주 의무 정책과 전세사기 여파로 인한 빌라, 다세대 수요의 아파트 집중 현상등이 복합적으로 작용했습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.LH 전세임대 및 공공임대 지원은 무주택자가 대상이므로 12억원 상당의 신축 아파트를 보유한 1주택자는 신청할 수 없습니다. LH 대신 부부 합산 소득과 주택 가격 기준을 충족한다면 시중은행의 1주택자 전세대출은 조건부로 이용이 가능합니다. 잔금 부족 해결을 위해 보유중인 아파트를 먼저 전세로 내놓아서 자금을 확보하거나 은행에서 1주택자 전세대출 한도를 미리 가조회 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.법적으로 매달 관리비에 포함되어 납부한 장기수선충당금은 이사 나갈때 집주인에게 전액 돌려 받아야 합니다. 주택법상 장기수선충당금은 건물의 가치를 유지하고 수리하기 위해서 집주인이 부담해야 하는 비용이고 이사 당일에 관리사무소에서 발행하는 장기수선충당금 납부 확인서를 발급받아서 집주인이나 공인중개사에게 청구해서 정산받으면 됩니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.다가구주택 매매시 건물의 부가가치세 과세 문제를 해결하고 기존 임대차 관계를 승계하기 위해 계약서 특약에 포괄양수도 내용을 반드시 명시하시고 포괄양수도는 매도인과 매수인 모두 임대사업자여야 성립하므로 매수인이 현재 일반이더라도 잔금전까지 임대사업자를 등록해서 사업자로 전환할 경우 특약을 넣을 수 있습니다. 매수인이 임대사업자 등록 없이 단순 개인으로 매수하는 경우에는 포괄양수도가 성립하지 않고 이 경우 건물분에 대한 부가세가 발생하므로 일반 거래 방식으로 진행해야 합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.관리처분계획인가 고시일 다음날부터 90일 이내에 조합과 현금청산자간의 보증금 협의가 법적으로 시작됩니다. 원만하게 합의가 이루어지면 관리처분인가 후 3~6개월 내외에 돈을 받고 이주하게 되지만 금액에 이견이 있어서 수용재결이나 소송으로 넘어가면 1년 이상 지연될수도 있습니다. 재개발 구역은 현금청산금과 손실보상금이 완전히 지급되어야 비로소 이주할 법적 의무가 생기니깐 협의가 안되더라도 돈을 받기 전에는 집을 비워주지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.환율은 기본적으로 국가 간 금리차이, 무역수지 및 수출입 실적, 글로벌 경제 상황에 따른 안전자산 선호 심리와 국내외 외환시장 수급에 따라서 등락을 반복합니다. 최근 환율은 미국 연준의 통화정책 변화와 글로벌 경제 지표에 따른 오르내림을 거듭하고 있으며 전문가들은 단기적으로 변동성이 이어져서 1400원 안팎을 오갈 수 있지만 중장기적으로는 점차 안정세를 찾을것으로 전망합니다. 환율이 수시로 출렁이는 시기인만큼 단기적인 방향성에만 베팅하기보다 분할 매수 등 리스크를 분산하는 전략이 안전합니다.