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주담대와 집 등기 케이스마다 가계약 및 본계약 특약 그리고 절차가 궁금합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫 아파트 구매를 준비할 때는 주택 담보 대출(주택담보대출), 세입자 문제, 담보 대출 상환 등 여러 가지 문제가 발생합니다. 매매 절차, 특별 계약서 작성 방법, 대출 등은 각 주택의 상황에 따라 달라질 수 있으므로 현명한 계획이 필요합니다. 주택 매매는 일반적으로 예비계약, 본계약, 중간잔금 및 잔금, 등기이전, 입주 순으로 진행됩니다. 예비계약은 보통 100만 원에서 300만 원 정도이며, 매수 의사를 확인하는 용도로만 사용됩니다. 이 단계에서는 간이계약서와 특별계약서를 작성하면 안전합니다. 본계약에서는 매매대금의 약 10%를 계약금으로 지급합니다. 특별계약서에는 대출 실행 조건, 임차인 인도 조건, 담보권 해지 관련 사항 등을 명시해야 합니다. 중간잔금은 상황에 따라 생략할 수 있습니다. 잔금은 대부분 등기이전과 동시에 지급됩니다. 기존 임차인이 잔금 납부일에 이사를 나가기 때문에 대출 실행과 등기이전을 동시에 진행해야 하므로, 일정 조정과 사전 준비가 매우 중요합니다.1호 주택의 매매가는 11억 9천만 원이며, 현재 거주 중인 전세 보증금 55억 원을 잔금 납부 전에 반환하는 조건으로 매입합니다. 이 경우, 최대 60억 원의 주담보 대출로 전세 보증금 55억 원을 상환할 수 있습니다. 그러나 실질적으로 은행에서는 대출금 상환과 대출금 지급이 최종 상환 시점에 정확히 동시에 이루어져야 하므로, 이 대출은 은행이 임차인에게 직접 돈을 송금하거나 매도인을 통해 자금을 이체하는 방식으로 운영됩니다. 또한, 임차인의 퇴실 확인이 이루어지지 않을 경우 계약을 해지하는 특약이 있어야 하며, 대출금 상환이 불가능할 경우 보증금을 반환받을 수 있는 조항도 있어야 합니다.2호 주택은 11억 6,500만 원에 임대차권이 첨부된 매매가로 거래되고 있으며, 현재 거주 중인 임차인이 보유한 보증금 25억 원은 매도인 소유입니다. 계약금만 받으면 보증금을 반환받을 수 있는 이 제도는 계약금만 주면 임차인이 이사를 갈 수 있는 제도입니다. 이 주택에는 62억 7,000만 원에 달하는 부동산 담보대출이 설정되어 있으므로, 신규 담보대출 실행을 위해서는 기존 담보대출을 해지해야 합니다. 기존 대출금 상환 및 해지, 신규 담보대출 실행은 잔금 납부일과 같은 날에 이루어져야 하므로, 모든 해지 관련 서류 및 인감은 사전에 준비하는 것이 매우 중요합니다. 특별계약서에는 매도인이 계약금 수령 후 임차인의 이사를 완료해야 하며, 해지 증빙 서류를 제출하지 않을 경우 계약을 해지할 수 있다는 조항을 명시해야 합니다.3번 주택은 11억 4천만 원에 매매될 예정이며, 임차인이 없으므로 담보대출은 62억 7천만 원입니다. 구조적으로는 이 사례가 두 번째로 구조적 용이성이 높습니다. 기존 담보대출은 만기일에 해지 후 동시에 새로운 담보대출을 실행할 수 있으며, 임차인 별도 문제 및 중간 납부 처리 문제가 없어 절차가 비교적 간단합니다. 다만, 2번 주택과 마찬가지로 기존 담보대출을 해지하지 않으면 새로운 담보대출을 실행할 수 없으므로 해지 협조를 특약으로 하고, 만기일 전에 해지 서류를 확보하는 것이 매우 중요합니다. 1번 주택의 경우, 전세 임차인의 보증금 반환이 대출 실행과 직결되기 때문에 일정 조정이 필요합니다. 2번 주택의 경우, 임차인의 퇴거를 유도하기 위해 중간 대금을 지불해야 하며, 동시에 담보대출을 해지해야 합니다. 3번 주택은 비교적 간단하지만 기존 담보대출 해지와 관련하여 명확한 협의와 특별 계약이 필요합니다.검토하시어 성공적인 계약 되시기를 바라겠습니다. 감사합니다.

경제 / 부동산

25.07.17

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