답변 내역
- 투기과열지구 재개발 증여받은집 매매 질문드려요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.증여는 해당되지 않습니다. 상속주택의 경우는 10년 보유 + 5년 거주 시 비과세 가능하나, 증여자는 이월이 불가하여 수증자가 새로 10년 보 및 5년 거주 요건을 새로 충족하셔야 합니다. 따라서 증여는 상속보다 비과세 요건을 받는데 있어서 상당히 불리한 부분이 있으므로, 이점 참고해 주시면 좋겠습니다. 그래서 만약에 증여자가 비과세 조건을 충족했다면, 증여를 취소하고 기존명의자 께서 직접매도하는 방안을 고려하시면 좋겠습니다. 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.075.01명 평가00
- 부동산 투자 관련 (투자 방향 및 대출 등)조언 받습니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.투자에 대해서 시작하시려는 시점에 이러한 규제의 장벽에 안타까움이 많겠습니다. 하지만, 몇가지 방향을 제안하고 싶어서 글을 남깁니다. 먼저 매매사업자 계획은 잠시 접어두시는게 어떨까 생각합니다. 현대 종부세, 양도세 중과하며, 보유세 부담이 크고 대출도 되지 않기 때문에 차익 실현 전에 현금흐름 악화로 먼저 주저앉을 수가 있습니다. 경매를 알아보고 계신다면 주택 외 물건을 보시는 것은 어떨지 생각합니다. 다가구, 상가주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등 2종근린에서 거주도 가능하지만, 주택이 아닌 것을 먼저 보시는 것이 좋겠습니다. 임차인이 있는 수익형 부동산으로서 낙찰가만 잘 받으면 단기 전세수익이나, 장기 매도를 노려볼 수도 있겠습니다. 대출 활용이 안되는 이 시기에는 동업 또는 지분투자를 고려해 보시는 것도 좋겠습니다. 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.075.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 법인 기숙사 주택임대차계약신고 대상 여부 확인안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기본적으로 주택임대차 친고제도는 월세보증금 환산액 + 월차임 30만원 초과하는 주택임대차 계약에 대해서 임차인, 임대인이 모두 신고의무가 있습니다. 법인 기숙사의 경우 법인이 직접 임대차 계약을 체결하고, 직원은 무상 혹은 소액으로 거주하는 경우에 법인에만 신고의무가 있을 수 있으며 직원 개개인은 '임차인' 이 아니므로 개별 신고 의무가 없는 것입니다. 현재 질문자님의 상황 기준해도 월세가 30만원이므로 신고대상이 아닙니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.0700
- 임대료 연체이자 이율과 계산방법이 궁금합니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약서에 연체이자에 대한 내용이 없는 경우는 민사상 이자율에 따르게 됩니다. 법정 이율 기준은 민법상 5% 이므로 이에 따라 진행하시면 됩니다. 연체이자율의 계산은 월세X연체일수 로 계산하시면 됩니다. 즉 월세가 100만원이고, 연체일수가 40일일 경우1,000,000 x 0.05 x (40/365)로 계산하시면 됩니다. 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.0700
- 전세 4년이상 살 때 전세금 궁금해서 문의드립니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 정확하게 알고 계십니다. 전세 계약 후 2년 후 갱신시, 계약갱신청구권을 사용하시면, 5%이내의 범위 내에서만 인상이 가능합니다. 법정사유가 있는 경우는 이것을 거절하고 임차인을 내보낼 수 있지만, 그 사유가 더 높은 금액을 받기 위해서는 아닙니다. 따라서 2년더 연장하실 경우 Max 5% 인상만 하시면되며, 최초 계약 후 4년 뒤에는 완전히 새로운 조건으로 재계약을 하시는 것입니다. 이 때는 조건이 맞지 않으시면 임차인은 퇴거를 하여야 합니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.0700
- 부동산매매대금 후 부동산복비관련문윽안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상당히 걱정이 많이 되는 상황이시겠습니다. 먼저 국토부 실거래가 공개시스템을 확인해 보세요. 등기부등본에 신고된 10억 7천이 실거래가 신고액이라면 7천만원이 분명 다른 곳으로 샌 것입니다. 먼저 부동산 계약서를 열람해 보시길 바랍니다. 어머니께 문의하거나, 집을 뒤져서 계약서를 찾아내세요. 혹시 계약한 부동산 중개사에 문의하여 계약서 사본을 받을 수가 있습니다. 다만 이럴 때는 계약 당사자의 위임장이 필요합니다. 복비는 아무리 계산해도 천만원을 넘길수가 없습니다. 다음으로는 어머니 명의의 통장을 확인해 보셔야 합니다. 실수령한 금액이 얼마인지 확실히 확인하시고, 큰 금액이 최근 이체 된 것이 있는지를 확인 바랍니다. 등기부상 갑구와 을구를 확인해보세요. 매도일자나, 매수인, 혹시 잔금미지급 조건부 등기는 아닌지 확인이 필요합니다. 만약 어머님의 판단능력이 떨어진 상태에서 계약이 이뤄진 경우 의료소견서를 첨부해서 계약취소를 주장할 수도 있습니다. 단순착오이길 바라나, 꼭 확인하시어 어머님께 부당한 피해가 가지않도록 해 주세요.감사합니다.경제 / 부동산25.07.075.01명 평가00
- 집구매하려구 생각하고잇는데 세금을 비롯한 공과금 궁금합니다안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.과세표준 6억원 이하 주택의 경우 현재 무주택자이시면, 세율 1.1% 로 약 44만원의 취득세가 발생합니다. 중개보수의 경우 최대 요율 0.5% 로 고려했을 때 , 약 22만원 (부가세포함) 발생합니다. 등기 관련 비용은 대략 20-30 만원 정도 발생합니다 .그 외의 이사비용, 인감증명서 발급비, 주민등록등본 등 서류 발급비로 추가적인 비용이 발생합니다. 이사 비용을 제외하고, 여유롭게 100만원 정도 든다고 보시면 되고요. 이사 비용은 질문자님의 이사짐 형태나 이사 방식에 따라 다르니, 업체 견적을 받아보시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.075.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- LH 기숙사형 순위에 대해 질문 드려요..안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.LH 에서 기숙사 순위를 매기는 것은 제출하신 서류에 따라 자격심사 후 자동으로 되는 것이므로 직접 선택을 하실 수 없는 부분입니다. 1순위는 생계,의료급여수급자 자녀, 보호종료 아동, 차상위계층, 한부모 가정 등입니다. 2순위의 경우는 월평균 소득이 도시근로자 가구당 평균의 100% 이하이면서 자산요건을 충족하는 일반 청년입니다. 따라서 해당 순위에 들어갈 수 있는 지를 확인하시어 서류 제출하시면 됩니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.0700
- 도시지역토지 전으로사용하여 자경시 비사업용토지 포함여부안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사업용 토지로 인정되기 위한 조건은 , 도시지역인 경우 원칙적으로 비사업용토지이고요. 예외적으로 사업용으로 인정되는 경우가 있습니다. 최근 3년중 2년이상 농지로 '직접' 사용한 경우, 5년이상 보유, 실제 작물 재배의 경우 이 세가지를 모두 만족하면 사업용토지로 간주가 됩니다. 비사업용 토지로 간주되는 경우 양도소득세가 중과세 되므로, 위 내용을 확인하시어 양도세 중과 되는 일을 피하시기 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.0700
- 계약갱신청구권 거절후 집주인거주 질문안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 1주택 비과세를 위해서 실거주 하시는 것이 아니라면, 3-6개월 후 판매해도 불법은 아닙니다. 다만, 갱신거절 사유의 남용으로 판단되어 이전 임차인에게 손해배상 책임을 져야 할 수 있습니다. 법원은 1년 이상을 실거주로 판단하기 때문에 3-6개월은 실거주 목적이 아닌 것으로 판단됩니다. 즉, 판매 자체가 불법이 되는 것은 아니지만, 판매 시 이전 임차인이 손해배상에 대해 청구한다면, 소송에 패소할 가능성이 매우 높습니다. 1년이상 실거주 하시고 판매하시는 것을 추천합니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.0700