답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.화려하고 소모적인 인테리어를 줄이고, 제대로 된 곳에 투자하는 것이 좋다는 뜻입니다.예를들면, 샷시를 교체할 비용을 아껴놓고, 히든도어 하겠다고 벽에 온통 목공을 하고, 디테일만 늘려서 공사기간, 공사비용을 늘리는 경우가 있습니다.이런 경우는 멋은 있겠지만 실제로 노후된 샷시를 교체하지 못하여 열 관리는 더 안되고, 콘크리트 벽에 목공작업으로 인하여 내부 면적은 더 줄어들고 무거워진 문 때문에 하드웨어가 고장이 나기도 합니다. 고장이 나면 쉽게 고치기 어려워 수리비는 더 많이 들고는 합니다. 이렇게 인테리어를 해 놓으면 이후 매수자가 다시 수선해야하기 때문에 오히려 집값에 좋은 영향을 미치기도 어렵습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.퇴거 당일에는 이사가 어느 정도 끝난 뒤, 큰 짐이 거의 빠졌을 때 가서 확인하는 게 좋습니다. 집에 들어가면 각 방과 거실, 벽지, 장판, 싱크대, 욕실, 창문, 붙박이장, 보일러나 옵션 가전 등을 한 번씩 확인하고 사진이나 동영상으로 남겨두세요. 쓰레기나 음식물이 남아 있어도 바로 치우기보다는 먼저 상태를 찍어두는 게 좋습니다. 키, 출입카드, 주차카드도 빠짐없이 받고, 도어락 비밀번호는 세입자가 나간 뒤 직접 바꾸는 편이 안전합니다.보증금은 가능하면 집을 완전히 인도받고 키까지 받은 당일에 정산하는 게 가장 깔끔합니다. 하루 뒤에 주는 것이 무조건 불법이라고 보기는 어렵지만, 별다른 이유 없이 미루면 분쟁이 생길 수 있습니다. 이미 밀린 월세 1개월분처럼 금액이 확정된 부분은 보증금에서 공제할 수 있습니다. 반면 도배나 장판, 시설물 파손은 세입자 과실인지, 단순한 노후나 생활 흔적인지를 구분해야 합니다.파손이 있다면 사진을 남기고 수리비 견적을 받아 실제 수리비를 기준으로 정산하는 게 좋습니다. 오래된 시설이라면 새것으로 교체하는 비용 전액을 그대로 청구하기보다는 사용기간이나 감가를 감안하는 것이 보통입니다. 이번처럼 미납 월세도 있고 퇴거유예 요청도 있었던 상황이라면 비대면보다는 직접 만나 집 상태를 확인하고, 키를 받은 뒤 정산까지 마무리하는 방식이 가장 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.조금 더 보수적으로 생각해 보시기를 당부드립니다."주변에 없으니 잘되겠다"라고 단순하게 생각하기보다는 왜 지금까지 코인노래방이 없었는지도 살펴봐야 합니다. 바닷가 지역은 성수기와 비수기 매출 차이가 상당히 클 수 있고, 평일에는 유동인구가 거의 없는 곳도 있습니다. 관광객이 많은 곳인지, 실제 거주인구가 충분한지, 주변에 펜션이나 숙박업소, 음식점, 술집 등이 얼마나 있는지를 먼저 확인해보는 게 좋습니다.무인 운영이라고 해도 생각보다 손이 많이 갈 수 있습니다. 청소, 기기 고장, 취객이나 청소년 관리, 소음 민원, 결제 문제 등이 생길 수 있기 때문입니다. 특히 바닷가 근처라면 습기와 염분 때문에 전자기기나 시설 관리에도 조금 더 신경을 써야 할 것 같습니다. 임대료가 저렴하더라도 방음공사나 노래방 기기, 냉난방, CCTV 등에 초기비용이 꽤 들어갈 수 있으니 예상 매출보다 손익분기점을 먼저 계산해보는 것이 중요합니다.그러나 만약에 이런 점을 파악했을 때도 할만하다 생각되어 진행하신다면, 개인적으로는 바로 큰 규모로 시작하기보다는 주변 유동인구와 계절별 방문객 수를 먼저 조사해보고 결정하는 것을 추천합니다. 저녁 시간대에 직접 가서 사람들이 얼마나 머무는지, 주변 상권이 몇 시까지 살아 있는지도 며칠 정도 확인해보면 감이 많이 옵니다. 바닷가 관광지이면서 숙박업소와 음식점이 모여 있고 밤에도 사람이 다니는 곳이라면 충분히 가능성이 있지만, 여름 한철만 붐비는 지역이라면 초기 투자비를 회수할 수 있을지 조금 더 보수적으로 따져보는 것이 좋겠습니다.감사합니다. 도움이 되길 바랄게요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아, 사실상 건물이 노후화 되지만 않았다면 탑층도 꽤 좋은 선택지 입니다. 하지만 해당 유투버는 25년이상 구축 아파트를 대상으로 이야기한 것 같습니다.맨 꼭대기 층은 필연적으로 옥상바닥과 맞닿아 있을텐데요, 시간이 오래 지나면, 이 바닥에 누수가 생기면서 아래층인 탑층 천장으로 물이 들어올 수 있습니다.또란 여름에 직사광선을 그대로 받음으로 인해서 냉방비가 조금 더 들 수는 있습니다. 반대로 겨울에는 열을 가둬줄 윗세대가 없기 때문에 난방비 측면에서도 불리합니다.다만, 이것은 구축 아파트에 보통 해당하는 부분이라 이 점 참고해주시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.고시원으로 전입할 때 몇 개월 이상 거주해야 세대분리가 된다는 별도의 기준은 없습니다. 실제로 그 고시원에 거주하고 있고 전입신고가 가능한 곳이라면 전입신고 후 주민등록등본상 별도 세대로 분리될 수 있습니다. 세대분리 가능 여부나 처리 방법은 고시원이 있는 지역의 주민센터에 문의하는 것이 가장 정확합니다.다만 대출을 받기 위해 주소만 고시원으로 옮기고 실제로는 계속 부모님 집에서 거주한다면 위장전입 문제가 생길 수 있습니다. 이런 부분은 감안하셔야 할 것입니다.생애최초 주택담보대출은 상품에 따라 기준이 다릅니다. 일반 은행권 주택담보대출의 경우 부모님과 실제로 세대를 분리해 별도 세대를 구성한다면 부모님이 보유한 주택이 본인의 주택 보유로 반드시 연결되는 것은 아닙니다. 세대분리가 완료된 뒤 별도의 대기기간 없이 대출심사를 신청해 볼 수 있지만, 실제 생애최초 인정 여부는 은행에서 심사 시 확정됩니다.반면 디딤돌대출을 생각하고 있다면 주의해야 합니다. 만 30세 미만의 단독세대주는 원칙적으로 디딤돌대출 대상에서 제외되기 때문에 직장이 있고 근로소득이 있다는 이유만으로 바로 이용할 수 있는 것은 아닙니다. 따라서 질문자분의 경우 먼저 어떤 생애최초 주택담보대출을 이용하려는 것인지 정한 뒤, 실제 세대분리를 완료하고 해당 은행이나 주택도시기금에 자격 여부를 확인하는 것이 가장 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공공사업의 예산이 실제 주민 생활 개선으로 이어지는지 확인하려면 단순히 "예산을 얼마 썼는지"보다 사업 전후에 어떤 변화가 있었는지를 함께 봐야 합니다. 예를 들어 도로 정비 사업이라면 통행시간이나 사고가 줄었는지, 복지사업이라면 실제 이용자 수와 만족도가 높아졌는지, 문화시설이라면 주민 이용률이 꾸준한지를 살펴보는 방식입니다. 지방자치단체 사업의 경우 지방재정365에서 예산과 집행 현황 등을 확인할 수 있으므로, 계획했던 예산이 실제로 집행됐는지도 비교해 볼 수 있습니다. 결국 예산 집행률만 높다고 좋은 사업이라고 보기는 어렵고, 주민 이용률과 만족도, 사업 전후의 생활환경 변화, 유지관리 비용 등을 함께 살펴봐야 실제 효과가 있었는지 판단하기 쉽습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지역의 빈 건물이 늘어나는 문제는 도시재생에 큰 영향을 줄 수 있습니다.빈 학교나 지식산업센터를 주거공간으로 활용하려는 사례는 이미 존재하며, 종교시설이나 빈영화관 등을 상업공간으로 변모시켜 활용하고자 하는 움직임이 있습니다. 참고바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.IC는 Interchange의 약자로, 우리말로는 보통 나들목이라고 합니다. 고속도로와 일반도로를 연결해 차량이 고속도로에 진입하거나 빠져나갈 수 있게 만든 시설입니다. 따라서 IC가 개통된다는 것은 기존에 없던 고속도로 진출입로가 새로 생겨 주변 지역의 차량 접근성이 좋아진다는 의미로 보면 됩니다.부동산에 미치는 영향은 아파트와 토지가 조금 다를 수 있습니다. 아파트의 경우에도 출퇴근 시간이 줄거나 다른 지역으로 이동하기 편해진다면 분명 교통 호재가 될 수 있습니다. 다만 지하철역 신설처럼 생활권 자체를 크게 바꾸는 정도의 호재로 평가되지 않는 경우도 많고, IC 바로 옆이라면 차량 소음이나 교통량 증가 때문에 오히려 선호도가 떨어질 수도 있습니다. 결국 아파트는 IC와의 적당한 거리와 실제 이동시간 단축 효과가 중요합니다.반면 토지는 IC 개통의 영향을 상대적으로 크게 받을 수 있습니다. 접근성이 좋아지면서 물류창고, 공장, 상업시설, 주유소, 음식점 등의 개발 수요가 생길 수 있기 때문입니다. 특히 기존에는 교통이 불편했던 지역에 IC가 생기면 토지의 활용 가능성이 높아질 수 있습니다. 다만 IC가 생긴다고 주변의 모든 토지가 자동으로 오르는 것은 아니고, 토지의 용도지역과 도로 접면, 개발행위 가능 여부 등을 함께 봐야 합니다.정리하면 IC 개통은 아파트에도 교통 여건을 개선하는 호재가 될 수 있지만, 토지는 개발 가능성과 접근성 자체가 크게 달라질 수 있어 영향이 더 직접적으로 나타나는 경우가 많습니다. 다만 IC와 너무 가까운 곳은 소음과 교통 혼잡이라는 단점도 있기 때문에 단순히 "IC가 생긴다"는 사실만 보기보다는 위치와 주변 개발계획을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.에어비앤비를 운영하면서 동시에 그 주택에 거주한다고 하더라도, 해당 기간이 장기보유특별공제의 거주기간으로 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 세법에서는 주민등록만 보는 것이 아니라 실제 사용 형태를 중요하게 보기 때문에, 2층을 숙박객에게 제공하면서 사업용으로 활용한다면 그 공간은 주거용이 아닌 숙박업용으로 판단될 가능성이 있습니다. 특히 사실상 숙박시설처럼 운영하면서 주소만 그대로 두는 형태라면 거주기간으로 인정받기는 더 어려워질 수 있습니다.반대로 어머니가 실제로 생활하는 공간과 에어비앤비 운영 공간이 명확하게 분리되어 있고, 실제 거주 사실도 객관적으로 확인된다면 주거용으로 사용하는 부분은 별도로 판단될 여지가 있습니다. 다만 숙박업을 폐업한 뒤 집을 매도한다고 해서 과거에 숙박업으로 사용했던 기간까지 소급해서 거주기간으로 바뀌는 것은 아닙니다. 결국 사업기간 중 어떤 면적을 어떤 용도로 실제 사용했는지가 핵심입니다.또한 다가구주택은 일반 아파트보다 세금 판단이 복잡하고, 숙박업을 시작하면 주택과 사업용 공간이 섞이는 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 현재처럼 장기간 보유한 주택이라면 에어비앤비를 시작하기 전에 양도세에 어떤 영향을 주는지 먼저 세무사에게 확인하는 것이 좋습니다. 단순히 거주기간을 계속 인정받으면서 숙박업 수익도 얻겠다는 방식으로 접근하면 실제 양도 시 예상과 다른 세금이 나올 수 있습니다.고민하셔서 시행하시기 전에 좋은 쪽으로 결정하시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택을 구입했다고 해서 청약통장을 해지해야 하거나 청약 자체를 할 수 없게 되는 것은 아닙니다. 다만 집을 보유하게 되면 무주택자를 대상으로 하는 청약에서 불리해질 수 있습니다. 특히 국민주택 일반공급이나 생애최초, 신혼부부, 다자녀 등 많은 특별공급은 무주택 요건이 중요하기 때문에 주택을 소유하면 신청이 불가능하거나 자격이 크게 제한될 수 있습니다. 현재 생애최초 특별공급도 세대에 속한 사람이 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 것을 기본 요건으로 두고 있습니다.그렇다고 청약통장이 완전히 필요 없어지는 것은 아닙니다. 민영아파트 일반공급은 유주택자도 일정한 조건을 충족하면 청약할 수 있습니다. 수도권의 경우 청약통장 가입기간과 지역별 예치금 등 1순위 요건을 갖추면 유주택자도 청약 기회가 있을 수 있습니다. 다만 가점제에서는 주택을 보유한 세대가 불리하고, 추첨제에서도 무주택자에게 우선 공급되는 물량이 있기 때문에 무주택자와 비교하면 당첨 가능성은 낮아질 수 있습니다.따라서 집을 샀다고 해서 청약통장을 바로 해지하는 것은 신중하게 생각하는 것이 좋습니다. 청약통장은 가입기간이 길수록 유리한 경우가 많기 때문에 앞으로 기존 주택을 처분하고 다시 청약을 준비하거나, 유주택자도 신청 가능한 민영주택 청약을 생각한다면 유지할 가치가 있습니다. 한번 해지하면 기존 가입기간과 납입 실적을 그대로 되살리기 어렵기 때문입니다.결국 집을 사면 청약 혜택이 완전히 없어지는 것이 아니라, 무주택자에게 주어지는 혜택이 크게 줄어든다고 이해하면 됩니다. 당장 청약 계획이 없더라도 월 납입 부담이 크지 않다면 통장을 유지해 두고, 나중에 청약하려는 아파트의 모집공고를 기준으로 본인의 주택 보유 여부와 청약 자격을 다시 확인하는 것이 가장 안전합니다.