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서울 부동산 주간 매매가격지수가 상승한 원인이 뭔가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울은 지속적인 공급제한으로 인해 수요에 비한 매물이 매우 부족한 상태입니다. 이런 상황에서 전세가가 계속 오르고 매매가격을 끌어올리는 요인으로 작용을 하는 것 같아요.특히 갭투기를 하려고 하는 수요가 다시 유입되려는 조짐도 보이고 있습니다. 그리고 마지막으로 금리가 인하될 것으로 기대하는 심리도 한 몫 작용하고 있습니다. 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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전세계약중에 보증금을 돌려받고 월세로 전환도 할 수 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 월세로 재계약을 하고 보증금을 돌려받은 후 월세를 내시면 가능합니다. 다만, 이렇게 하기에는 집주인과 협의가 필요한데요.보통 전세를 놓는 집주인들은 주택을 전세놓을 때 받은 전세금이 전부 대출상환에 들어가버린 경우가 대다수입니다. 그래서 초기 매매가와 전세가 차이만 투자하여 계속 주택을 자신의 소유로 두고 있다가 주택 가격이 올랐을 때의 시세차익을 노리는 거죠.이 상황에서 전세보증금 중의 일부(월세 보증금과 차이가 많이 나니, 꽤나 목돈이 되겠죠?)를 돌려받으려면 집주인이 그만한 목돈을 가지고 있거나 어디서 대출을 받아와야 한다는 말인데, 이게 합의점에 이르기가 어려울 것입니다. 합의를 한다고 해도, 반전세 정도로 보증금을 최대한 많이 남겨두는 쪽으로 될 가능성이 높습니다. 따라서 깔끔하게 월세로 옮기고자 하신다면, 처음부터 월세를 놓는 집으로 이사를 가시는 것이 확률이 높습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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월세를 어떻게 나누는 게 맞는 걸까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.10만원을 더 내기로 했다 라고 하는 순간부터가 오해의 시작입니다. 100만원의 반액이었던 50만원에서 10만원을 더 내는 것인지, 친구보다 10만원을 더 내는 것인지를 명확히 했어야 합니다. 비교군이 50만원인지, 친구인지를 확실히 전제해야 해결될 수 있는 문제이며, 이것을 정확히 하려고 협의 하는 순간 의견차이에 부딪힐 것입니다. 그래서, 차라리 전체 주택의 면적 대비, 방의 크기로 비율을 정해 100만원을 그 비율로 정확히 나누어 납부를 하시는 것이 좋겠습니다. 그 외 공용공간은 함께 이용하시는 것이니 방 크기 비율로만 정하면 오해가 없지 않을까 싶습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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은퇴를 슬슬 준비해야 할 시기인것 같은데요 우리나라에서 은퇴지로 가장 좋은 곳은 어디인가요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.많은 분들이 은퇴라고 하면 조용한 시골이나 한적한 교외에서 사는 것을 생각하고는 하십니다. 그러나 오히려 이것은 조금 위험한 생각일 수 있습니다. 시골이나 교외로 나가면 나갈 수록 도심지의 의료, 여가, 교육, 쇼핑 혜택을 받기가 어려워 집니다. 그래서 지방으로 가더라도, 조금 큰 지역의 외곽 또는, 경기도 권에 머무는 것을 추천드립니다. 일산이나, 경기 북부, 혹은 하남, 미사 정도의 지역도 추천 드립니다. 가장 좋은 것은 판교외곽에서 용인 및 분당에 접근이 가능한 지역 위주로 알아보시면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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부동산 매매 계약시 등기상 채권최고액 관련 문의드려요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 매도인이 은행과 상환/말소 협의가 되지 않거나, 체납, 압류 등이 걸려 경매가 진행된다면, 문제가 될 수 있습니다. 이런 경우 우선 계약서에 해당 상황 발생 시 계약은 즉시 해제하고 납입한 계약금의 배액을 지체없이 돌려주는 특약을 넣어야 합니다. 그리고 안전하게 거래를 하기 위해서는 은행에서 채무잔액 증명서를 받아서 4.8억만 남은 것인지 꼭 확인하셔야 합니다. 또한 잔금 시, 해당 잔금으로 바로 대출상환 후 근저당 말소, 소유권이전이 진행되는지를 공인중개사, 법무사와 함께 은행에 가서 처리하는 것이 좋습니다. 그리고 법무사는 매도인측 법무사가 아니라(은행에서도 나오긴 합니다.) 매수인측 법무사를 선임해서 권리분석 및 잔금일 절차를 진행하게끔 해주시는 것이 안전합니다. 질문에 도움이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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정말 빌라 매매는 추천하지 않는 건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.빌라를 무조건 비추천 하는데에는 그럴만한 이유가 있습니다. 구매하는 입장에서는 같은 지역내에 아파트보다 저렴하기 때문에 확실히 그것에 매력을 느낄 수 있습니다. 그러나, 환금성이 많이 떨어집니다. 특히나 시간이 오래 경과한 빌라같은 경우 거의 팔리지 않는다고 보시면 좋겠습니다. 이 이유는 우리나라가 아파트를 선호하는 이유와 비슷하게 맞물리는 부분이 있습니다. 아파트는 관리단체가 분명하여 지속적인 관리와 보안이 이루어집니다. 그러나 빌라의 경우 대부분이 관리부분에서 문제가 많이 발생하고는 합니다. 하지만, 오랜기간 실거주를 생각하시고, 신축빌라가 저렴한 가격에 매물로 나온 것이 있다면 가성비 측면에서는 고려할 만 합니다. 다만, 이 한가지를 제외하고서는 모두 아파트에 비해 떨어지게 되므로 사람들이 비추하는 것입니다. 한번 다시 생각해 보시겠어요?
경제 / 부동산
25.09.25
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법인임대인 1인 건물 내 월세 입주 안전할까요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 KB 시세가 잡히지 않는 것은 그럴 수 있다고 생각합니다. 그러나, 현재 리스크는 법인이냐 개인이냐의 문제보다는 해당 건물 소유자(법인)가 보증보험을 들어줄 수 없는 상태라는 것이 가장 큰 문제입니다. 소액임차인으로 우선변제의 가능성이 있다고해도, 이것이 보증보험보다는 훨씬오래 걸리며, 일정금액까지는 가능하지만, 100% 완전히 안전한 것은 아닙니다. 그리고 중개사또한 태도의 문제가 있는 것 같습니다. 아마도 질문자님이 아니라도 계약할 사람이 많거나, 해당 건 중개로 버는 금액이 얼마 되지 않으니 열심히 하지 않는 것이겠지요.전반적으로 보았을 때, 이런 임차건은 보증금 리스크가 크므로 차라리 다른 것을 알아보시는 게 조금 나을 것 같습니다. 그리고 가계약금을 포기하실 생각을 하고 계시던데요. 가계약금을 입금하기 전에 보증보험에 대해 들겠다고 이야기 한 카톡이나 문자메세지 혹은 통화녹음이라도 있다면, 이 부분에 대해 요청과 다르게 된 부분을 주장하여 가계약금도 돌려 받을 수 있습니다. 이 부분을 한번 알아 보시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.25
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단독주택형 2종 근생 건물을 가지고 있습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 병의원 임차를 전문으로 하는 공인중개사 들이 계십니다. 메디컬 빌딩, 병원, 치과, 한의원 등 병원이 들어가기 좋은 입지의 상가를 먼저 선점하고 개업의 쪽으로 영업을 하시는 분들이 있어요. 이런 쪽에 매물을 올리고 기다리면, 좋은 소식이 있을 것 같습니다. 부디 좋은 임차인 만나 임대 되시길 바랍니다. 하지만, 주차장 문제는 조금 해결하시는 것이 좋겠어요. 주변 건물과 협의해서라도 주차장을 좀더 확보하신다면 더 좋은 조건으로 임대를 놓을 수있을 것으로 보입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.24
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전세를 유지하는게 나을까요? 차액만큼 구해서 월세로 하는게 나을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이 질문에 대한 답은 상당히 민감한 문제라서 "어느 것이 좋다" 라고 단정지어 말씀드리기는 어렵습니다. 다만, 몇가지 성향과 상황을 파악해 본다면 질문에 대한 답이 나올 것 같아요.먼저 전세를 유지해야 할 경우입니다. 질문자님이 보수적인 투자 성향이고, 월세 전환을 위한 목돈을 마련할 때 대출 등에 대한 부담이 큰 편이라면, 차라리 전세를 어떻게든 유지하는 것을 추천 드리고 싶습니다. 월세로 되는 경우 월세수익에 대해 신고를 해야 할 필요도 생기니, 이것저것 손이 많이 갑니다. 전세에 비해 세입자가 빨리 바뀌기도 하고, 월세 세입자들이 전세세입자에 비해 요구하는 사항이 많거든요. 반대로 이런 번거로운 것들을 감수하고서라도, 일정 부분 현금 수입이 창출되길 원하신다면, 월세 전환을 추천 드립니다. 현재 금리 동결 상태이고, 금리 인하에 대한 가능성이 비춰지고 있습니다. 이럴 경우 월세로 전환한다면, 지금 조건에서 이자를 제외하고서라도 일정부분 수익이 날 수가 있습니다. 따라서 질문자님 스스로 성향을 생각해 보시고 이에 맞는 결정을 내리시면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.24
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매매와 전세 동시에 내놓은집 문제 없을까요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.매매가와 전세가는 원래 차이가 발생합니다. 매매가 100 대비 전세가 70-80% 정도에서 전세임대를 하는 것이 일반적인 내용입니다. 매매가가 얼마인지 모르겠지만, 단독주택이라면 1억의 차이가 20% 정도 갭이 날 수 있다고 생각이 듭니다. 등기부가 깨끗한지 아닌 지는 직접 해당 주소로 검색하여 등기부를 확인해 보실 수가 있습니다.(인터넷등기소)단독주택의 매매 혹은 전세 시 체크할 부분은 결로나 우풍 외에도, 구조 안전성, 방수나 누수 부분, 전기설비에는 문제가 없는지, 하수나 오수는 잘 배출이 되는지를 확인하시는 것이 좋을 것 같습니다.이외에도 더 궁금한 사항이 있으시면 질문해 주시면 감사드리겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.24
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