경제
고금리와 공급 부족이 맞물린 현시점에서 향후 2~3년 뒤 수도권 아파트 가격은 우상향할까요, 아니면 2차 조정기가 올까요?
최근 공사비 상승으로 인한 신축 공급 부족과 전세가 상승세가 계속되는 반면, 대출 규제와 고금리 기조 역시 여전하여 시장의 방향성을 예측하기 어려운데, 실거주 목적으로 아파트 매수를 고민 중인 상황에서 향후 아파트 가격 추이에 대해 부동산 전문가분들과 입주민분들은 어떻게 전망하시는지 고견을 듣고 싶습니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
현재 고금리와 대출 규제, 그리고 공급 부족과 분양가 상승이라는 상반된 변수들이 강하게 부딪히고 있어 내 집 마련을 고민하시는 분들의 셈법이 그 어느 때보다 복잡한 시기인 것 같습니다. 향후 2~3년 뒤, 즉 2028년 전후의 수도권 아파트 시장에 대해 다수의 부동산 전문가들과 시장 참여자들은 2차 조정기보다는 완만한 우상향 흐름에 무게를 두고 있습니다. 금리와 정책 규제가 매수 심리를 억누르고 있기는 하지만, 시장의 가장 근본적인 가격 결정 요인인 수요와 공급의 불균형이 너무나 뚜렷하게 예고되어 있기 때문입니다.
가장 핵심적인 상승 요인은 기정사실화된 향후의 입주 물량 가뭄입니다. 지난 수년간 공사비용 급등과 프로젝트파이낸싱(PF) 위축 등으로 인해 주택 인허가와 착공 물량이 크게 줄었고, 이로 인한 여파가 2027년과 2028년 수도권 입주 물량 최저치라는 결과로 나타나게 됩니다. 더불어 재개발이나 재건축 같은 정비사업들 역시 늘어난 분담금과 공사비 갈등으로 속도를 내지 못하고 있어 신축 아파트에 대한 희소성은 갈수록 커지고 있습니다. 전문가들은 금리 부담과 대출 규제라는 허들이 존재하더라도, 2028년까지 이어질 절대적인 공급 부족 상황에서는 매매가격의 하방 압력이 제한적일 수밖에 없다고 분석합니다.
여기에 계속해서 오르고 있는 전셋값도 매매가를 방어하고 밀어 올리는 강력한 지지선 역할을 하고 있습니다. 신축 공급이 부족한 상태에서 매수를 주저하는 대기 수요가 전세 시장으로 몰리면서 전셋값이 강세를 보이고 있는데, 철저한 실거주 가치가 반영된 전셋값이 오르면 시차를 두고 매매가도 함께 상승하는 것이 일반적인 시장 흐름입니다. 또한, 다주택자 규제와 세금 부담 등으로 인해 자산을 정리하고 서울 및 수도권의 '똘똘한 한 채'로 집중하려는 수요가 이어지면서 수도권 핵심지를 중심으로 매물 잠김 현상이 나타나고 가격 방어가 견고하게 이루어지고 있습니다.
물론 현재의 대출 한도 축소와 높은 이자율은 실매수자에게 상당한 부담입니다. 하지만 순수 투자 목적이 아닌 실거주 목적이시라면, 불확실한 2차 하락기를 기다리기보다는 본인의 자금 여력과 상환 능력을 우선적으로 점검해 보시는 것이 좋습니다. 2027~2028년 수도권 공급 부족이라는 명확한 데이터가 다가오고 있는 만큼, 무리한 영혼 끌어모으기를 지양하되 감당 가능한 재무 계획 안에서 직주근접성이 뛰어난 수도권 주요 지역의 기축 아파트나 알짜 단지를 선점하는 것이 장기적인 거주 안정성 측면에서 합리적인 선택이 될 수 있다는 것이 실무에서의 주된 시각입니다. 감사합니다.
채택된 답변안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
전문가들은 단기적으로는 금리와 규제로 조정 가능성, 중장기적으로는 공급 부족으로 상승 가능성을 동시에 보고 있습니다. 실거주 목적이라면 “언제 사느냐”보다 “어디를 사느냐”가 더 중요하며, 입지와 생활 인프라를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산 가격은 수요와 공급에 의해서 가격이 결정이 되게 됩니다.
또한 현재 부동산 시장은 양극화 체제라 볼 수 있습니다. 입지가 좋고 역세권, 학군, 인프라가 좋은 아파트의 경우 가격이 올라가는 추세이고 외곽 및 비인기지역의 경우 보합 내지 하락세라 볼 수 있습니다.
또한 공급은 부족하고 아울러 수요억제정책으로 거래가 위축이 되었다 볼 수 있습니다.
따라서 향후 보합상태로 가겠지만 결국 공급이 부족할 경우는 입지가 좋고 수요가 몰리는 똘똘한 한채의 경우 꾸준히 상승을 할 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
입지가 좋은 대단지라면 우상향 할 것으로 예상합니다.
지금 신축 프리미엄에 공급이 부족하므로 입지가 좋은 곳은 계속해서 우상향 할 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
전문가들은 2026년 이후 수도권 아파트 시장이 심각한 신축공급부족과 전세가 상승세가 맞물려서 하락보다는 우상향 내지 강보합세를 유지할 가능성이 높다고 전망합니다. 공사비 상승과 원자재 가격 인상이 신규 분양가를 지속적으로 밀어 올리고 있어서 주거비용 부담은 커지겠지만 신축 아파트의 싀소 가치는 향후 2~3년간 가격을 지지하는 요소가 될것입니다. 대출 규제 등 하방 압력도 공존하므로 실거주 매수를 고려하신다면 무리한 레버리지보다는 본인의 상황 능력내에서 매수 시기를 조율하는 보수적이고 안정적인 접근을 권장드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주택수요측면에서 고금리 및 규제강화는 수요감소의 요인이 될수 있고 공급의 부족은 수요증가의 원인이 될수 있어 실제 어느게 수요심리에 더 영향을 주는지에 따라 주택가격의 방향성도 달라진다고 할 수 있습니다. 특히 기준금리의 인상과 추가적인 인상가능성은 대출금리의 상승으로 이어지기 떄문에 실수요자들의 주택구매심리는 더 낮아질 가능성이 있습니다.
개인적 의견으로는 단기적으로는 규제강화와 금리인상 부분이 수요심리에 직접적인 영향을 줄수 있어 가격상승세가 제한될수 있지만, 중장기적으로 공급의 부족이 이어질 경우 결국은 수요증가로 나타날수 밖에 없을 것이라 예상이 됩니다.
그에 따라 실현가능한 공급대책 및 시장내 공급이 없다면 아파트 가격은 전반적으로 우상향으로 이어질수 있습니다. 다만 우상향의 각도(상승세)는 규제로 인해 특정지역이나 매물를 제외하면 완만하게 상승될 것으로 예상됩니다.