안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
최근 부동산 시장을 보면 적어도 서울과 수도권의 인기 지역은 아직 상승 흐름이 완전히 꺾였다고 보기는 어렵습니다.
하지만 상승흐름을 끊는 몇가지 작용들이 있습니다.
대출 규제는 상승세를 제한하는 요인입니다. 현재 규제지역 LTV는 일반적으로 40%, 은행권 DSR은 40%가 적용되고 있으며 수도권규제지역의 주택구입 목적 주담대는 주택가격에 따라 15억원 이하 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 한도가 제한돼 있습니다.
정부도 2026년 8월 대책에서 이러한 수요관리 기조를 유지하겠다고 밝혔습니다. 실제 8월 전체 금융권 가계대출 증가액도 2조6천억원으로 7월보다 크게 줄었습니다. 따라서 예전처럼 대출이 집값 상승을 강하게 밀어 올리는 환경은 아닙니다.
반면 서울 집값이 떨어지지 않게하는 가장 큰 요인 중 하나는 여전히 공급부족입니다. 올해 1~7월 서울 아파트 준공 물량은 1만7,603가구로 전년 동기보다 48.7% 감소했습니다. 서울처럼 수요가 지속적으로 몰리는 지역에서 실제 입주 가능한 신축 아파트가 부족하면 전세가격이 오르고, 이것이 다시 매매 수요로 전환되는 현상이 나타나게 됩니다.
정부가 수도권에 23만호 이상을 추가 공급하는 계획을 내놓고 서울의 착공 물량도 증가하고 있지만, 착공에서 실제 입주까지는 상당한 시간이 걸리기 때문에 단기적으로 공급 부족 문제가 바로 해소되기는 어렵습니다.
그러나, 최근 서울 아파트 거래량이 크게 감소하고 있고 고가주택이 많은 강남3구에서는 이미 가격 조정이 나타나고 있습니다. 8월 서울 아파트 거래량은 전월보다 약 60% 줄었습니다. 가격은 오르는데 거래가 감소하는 상황이 장기간 이어지면 어느 순간 매수자와 매도자의 가격 차이가 커지면서 보합이나 조정 구간이 나타날 가능성도 있습니다. 특히 기준금리 추가 인상, 경기 둔화, 대출 규제 강화, 세제 변화 등이 겹치면 단기간에 5~10% 정도의 가격 조정이 나타나는 지역이나 단지도 충분히 생길 수 있다고 봅니다.
결국 앞으로의 시장은 ‘서울·수도권 전체가 계속 상승한다’거나 ‘곧 큰 폭의 하락장이 온다’는 식으로 보기보다는 지역과 단지별 차별화가 더욱 심해질 가능성이 높아 보입니다. 입지가 좋고 직장 접근성이 뛰어나며 학군·교통·생활 인프라가 갖춰진 곳, 신축 또는 대단지처럼 실수요가 꾸준한 아파트는 가격 방어력이 상대적으로 높을 가능성이 있습니다.
실거주 목적이라면 시장의 정확한 저점을 맞히려고 하기보다는 자신의 자금 상황과 거주 기간을 기준으로 판단하는 것이 더 현실적입니다. 최소 7~10년 이상 거주할 생각이고 원하는 지역과 단지가 명확하며, 대출을 받은 뒤에도 원리금 상환에 무리가 없다면 가격이 조금 조정될 가능성만 기다리다가 매수 시기를 놓칠 필요까지는 없다고 봅니다. 이러한 점들을 참조해 주세요. 감사합니다.