부동산 과열지구 지역, 신용 대출 1억 이상시 대출 제한

Question

• 상황: 규제지역(부동산 과열지구 등) 내에서 1억원 초과 신용대출을 보유한 차주가 대출 실행일로부터 1년 이내에 주택을 구입하면 대출금이 회수되는 규정이 있습니다.

• 질문: 대출을 받은 지 1년이 지난 후, 금액을 줄이지 않고 동일한 금액(1억원 이상)으로 기간을 1년 연장(기한 연장)할 경우에도 주택 구입 시 대출 회수 등의 제한을 받게 되나요? 아니면 제한을 피하기 위해 1억원 이하로 낮춰서 연장해야 하나요?

• 참고로 증액은 아니고 기존 금액 유지 입니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

최초 대출 실행일부터 이미 1년이 지났다면, 단순 기한 연장만으로 주택 구입 제한 기간이 다시 1년 연장되는 것으로는 보기 어렵기에 질문의 경우가 주택구매제한등이 영향을 받을것으로는 보이지 않습니다.

다만, 기한 연장과정에서 대출상품이나 계좌가 변경되거나, 기존대출을 상환한 뒤 새 대출을 실행하는 방식으로 처리되는 경우라면 신규대출로 판단될 가능성을 배제할수 없기에 이러한 부분은 신경쓰셔야 하지 않을까 생각됩니다.

결국에는 단순 만기연장인지, 기존 대출을 종료하고 신규 대출로 재취급하는지는 금융회사의 전산상 처리와 약정서 내용에 따라 구입제한 적용도 달라질 수 있어 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

규제지역의 경우 신용대출 누적이 1억을 초과하는 시점 부터 1년 이내 부동산 매수가 불가합니다.

따라서 신용대출 누적 금액을 확인을 하고 1억 이하일 경우로 만들게 되면 주택 매수는 가능할 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

규제지역 내 주택 구입 시 대출금이 회수되는 규정은 신용대출을 처음 받은 날인 최초 실행일을 기준으로 1년 동안만 적용됩니다. 따라서 대출을 받은 지 이미 1년이 지났다면 주택 구입에 따른 대출금 회수 조건의 적용 기간은 끝난 상태입니다.

​대출 금액을 더 늘리지 않고 기존 금액을 유지하면서 대출 이용 기간만 1년 연장하거나 이자율만 바꾸는 단순 기한 연장은 새로운 대출을 받은 것으로 보지 않습니다. 그러므로 1년이 지난 시점에서 대출금을 줄이지 않고 1억 원 이상인 상태 그대로 기간을 연장하더라도, 주택 구입 시 대출금이 회수되는 제한을 받지 않습니다. 결과적으로 해당 규제를 피하려고 일부러 대출 금액을 1억 원 이하로 갚아서 낮출 필요는 없습니다.

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다만 주의해야 할 예외 상황이 있습니다. 매년 진행하는 단순한 기간 연장이 아니라, 대출 상품에 정해진 최대 만기(예를 들어 마이너스 통장의 5년 만기 등)가 모두 끝나서 기존 계약을 완전히 마무리하고 새로운 계약을 맺어야 하는 경우에는 신규 대출로 분류될 수 있습니다. 이처럼 완전히 새로운 약정을 맺는 경우에는 대출 실행일이 새로 갱신되어 다시 1년 동안 주택 구입 시 대출이 회수되는 제한이 생길 수 있습니다. 따라서 앞둔 기한 연장이 단순한 연장인지, 아니면 새롭게 계약을 맺는 과정인지 대출을 받은 금융기관을 통해 확인하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

대출실행일로부터 1년이 기준인지, 아니면 기한연장 시점부터 다시 1년이 시작되는지가 핵심입니다.

즉 최초 신용대출 실행일 기준으로 판단하시면 되겠습니다.

최초 실행 후 이미 1년이 지났고 증약 없이 동일 금액으로 만기만 연장했다면 신용대출 실행 후 1년 이내 주택 구입 제한을 다시 적용받지는 않습니다.

감사합니다.