답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 발코니 확장이 법적으로 본격 허용된 것은 2005년 12월 2일부터입니다. 그전에도 실제로는 발코니를 거실이나 방으로 넓혀 사용하는 집이 많았지만, 법적으로 명확하게 허용된 방식은 아니어서 위법 논란이 있었습니다. 당시 건설교통부가 건축법 시행령을 개정하면서 일정한 안전기준을 갖춘 발코니는 거실이나 침실, 창고 등으로 사용할 수 있도록 허용했고, 기존 아파트의 발코니도 일정한 절차와 기준에 따라 확장할 수 있게 됐습니다.다만 발코니 확장이 합법화됐다고 해서 아무렇게나 철거하고 넓혀도 된다는 뜻은 아닙니다. 발코니는 원래 건물 내부와 외부 사이의 완충공간으로 만들어진 공간이고, 지금도 건축법 시행령에서는 이런 개념으로 정의하고 있습니다. 확장을 할 때는 구조와 단열, 창호, 화재 안전기준 등을 지켜야 하며 아파트 구조에 따라 대피공간이나 경량칸막이 같은 피난시설을 임의로 없애서는 안 됩니다.요즘 신축 아파트에서는 발코니를 그대로 사용하는 것보다 확장해서 거실이나 방을 넓게 쓰는 것을 선호하는 경우가 많은 편입니다. 특히 같은 전용면적이라도 발코니를 확장하면 실제 생활공간이 훨씬 넓어 보이고 가구 배치도 편해지기 때문에 분양할 때부터 발코니 확장을 별도의 선택품목으로 제공하는 경우가 일반적입니다. 현재 관련 규정에서도 발코니 확장을 아파트 분양 시 선택할 수 있는 추가선택품목으로 규정하고 있습니다.그렇다고 사람들이 이제 발코니 자체가 필요 없다고 생각한다고 보기는 어렵습니다. 발코니를 확장하지 않으면 세탁물을 말리거나 물건을 보관하고, 외부와 실내 사이의 완충공간으로 활용할 수 있다는 장점도 있습니다. 반대로 요즘에는 실내 공간을 최대한 넓게 쓰려는 수요가 커지면서 이런 기능보다 넓은 거실과 방을 선택하는 경우가 많아진 것이죠. 결국 발코니가 불필요해졌다기보다는 예전에는 발코니 자체를 생활공간으로 활용했다면, 지금은 그 면적을 실내 공간으로 편입해 사용하는 방식이 더 익숙해졌다고 이해하면 될 것 같습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문하신 조건이라면 방공제를 받지 않을 가능성이 높아 보입니다. 현재 디딤돌대출 기준에서는 수도권 소재 아파트의 경우 원칙적으로 지역별 소액임차보증금을 공제해서 대출한도를 계산하지만, 연소득 4천만원 이하 가구가 3억원 이하의 저가주택을 구입하는 경우에는 예외로 하고 있습니다.따라서 연소득이 3천만원이고 구입하려는 의정부 신곡주공아파트의 주택가격이 1억9천만원이라면 말씀하신 두 가지 조건에는 들어갑니다. 의정부는 수도권이지만 아파트이고, 소득 4천만원 이하와 주택가격 3억원 이하 조건을 모두 충족한다면 방공제를 하지 않고 LTV 범위에서 대출한도를 계산할 수 있습니다. 다만 여기서 주택가격은 단순히 매매계약서상 가격만 보는 것이 아니라 대출심사에서 인정되는 담보주택 평가액도 확인해야 합니다.일반적인 경우 방공제 때문에 대출금액이 부족하다면 MCG라는 모기지신용보증을 이용하는 방법도 있습니다. MCG는 소액임차보증금을 차감하지 않고 LTV까지 대출을 받을 수 있게 해주는 보증상품이며, 디딤돌대출의 경우 담보주택 평가액 3억원 이하 주택 등이 대상이 됩니다. 다만 질문하신 경우처럼 저소득, 저가주택에 해당해 방공제 예외를 적용받는다면 MCG를 이용하지 않고도 방공제가 제외될 수 있습니다.결론적으로 연소득 3천만원이고 신곡주공아파트의 대출심사상 주택가격도 3억원 이하라면 현재 기준상 방공제 예외 대상에 해당할 가능성이 높습니다. 다만 실제 대출금액은 방공제 여부만으로 결정되는 것은 아니고 LTV, DTI, 기존 부채, 담보평가액, 디딤돌대출 최대한도 등을 함께 적용해서 정해집니다. 이미 디딤돌대출 적합 판정을 받은 상태라면 실행할 은행에 "연소득 4천만원 이하, 3억원 이하 수도권 아파트의 소액임차보증금 공제 예외가 적용되는지"를 한 번 확인하면 가장 정확합니다. 이런점들을 참조해 주시기 바랍니다. 감사합니다

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.개인적으로는 실제로 그 지역에 오래 정착할 계획이라면 지방이라는 이유만으로 아파트 매수를 피할 필요는 없다고 생각합니다. 다만 수도권처럼 지역 전체의 집값 상승을 기대하기보다는 직장, 학교, 병원, 상권 등이 모여 있는 생활권인지, 그 지역에서 사람들이 선호하는 아파트인지가 훨씬 중요합니다. 특히 인구가 많지 않은 지역에서는 같은 도시 안에서도 신축 대단지나 중심 생활권과 외곽 아파트의 가격 차이가 시간이 갈수록 벌어질 수도 있기 때문에 신축이라는 이유만 보고 매수하기보다는 입지를 먼저 보는 것이 좋습니다.결혼하고 아이까지 생각하고 있다면 주거 환경을 어느 정도 중요하게 보는 것도 충분히 이해가 됩니다. 그렇다고 반드시 비싼 신축을 사야 아이에게 좋은 환경을 만들어 줄 수 있는 것은 아닙니다. 아이가 생기면 학교나 학원 접근성, 친구를 사귀기 좋은 단지 규모, 통학 거리, 병원이나 생활 편의시설 같은 것들이 오히려 더 중요해질 수 있습니다. 지방에서는 이런 조건을 갖춘 몇몇 아파트로 선호가 집중되는 경우가 있기 때문에 가능하면 해당 지역에서 실제 거주자들이 선호하는 단지를 선택하는 편이 낫습니다.반대로 집값을 최대한 낮춰서 남는 돈을 ETF 등에 투자하는 방법도 나쁜 선택은 아닙니다. 다만 집과 금융투자를 꼭 둘 중 하나로 선택할 필요는 없다고 봅니다. 대출을 최대한 받아 신축을 사는 것보다는 소득에서 원리금 상환이 부담되지 않는 수준으로 집을 사고, 비상자금과 장기 투자금도 계속 남겨 놓는 방식이 현실적으로 균형이 좋습니다. 지방 아파트는 필요할 때 바로 원하는 가격에 팔리지 않을 가능성도 있기 때문에 집에 가진 자산을 대부분 넣어버리는 것은 조금 조심할 필요가 있습니다.따라서 아직 정착할 도시가 확실하지 않다면 먼저 몇 년 정도 거주하면서 지역을 파악한 뒤 매수하는 것도 괜찮은 방법입니다. 반대로 직장이 안정적이고 10년 이상 거주할 가능성이 높으며, 그 지역의 중심 생활권에 있는 신축이나 준신축을 무리하지 않는 가격에 살 수 있다면 실거주 목적으로 매수하는 것도 충분히 선택지가 될 수 있습니다. 결국 강원도라는 이유만으로 걱정하기보다는 해당 도시의 인구와 일자리, 입주 물량, 학군과 생활권, 그리고 나중에 팔 때도 수요가 있을 단지인지를 하나씩 확인하고 결정하는 것이 중요해 보입니다.이러한 점들을 고려하시어, 매수를 하실 때 잘 결정해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트에서 말하는 D층은 보통 Deck의 약자로, 데크층이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다. 대단지 아파트를 보면 지하주차장 위쪽을 덮어서 그 위에 조경이나 산책로, 놀이터 같은 공간을 만드는 경우가 많은데요. 이렇게 만들어진 데크 높이를 기준으로 출입할 수 있는 층을 D층이라고 표시하는 단지들이 있습니다.그래서 D층과 1층은 보통 서로 다른 층입니다. 질문하신 아파트가 1층, D층, 지하 1층 순서로 표시돼 있다면 D층이 1층과 지하 1층 사이에 있는 구조라고 보면 됩니다. 다만 아파트가 경사지에 지어진 경우에는 한쪽에서 보면 D층이 지상처럼 보이고, 반대쪽에서 보면 지하처럼 보이는 경우도 있습니다.예를 들어 지하주차장에서 엘리베이터를 타고 D층에 내렸는데 바로 단지 안쪽 산책로나 놀이터가 나온다면 그곳이 바로 데크층입니다. 자동차가 다니는 지하주차장 위에 사람이 다니는 단지 내부 공간을 하나 더 만든 구조라고 생각하면 이해하기 쉽습니다. 요즘 신축 아파트에서는 차량 동선과 보행 동선을 분리하기 위해 이런 방식으로 설계하는 경우가 있습니다.따라서 D층을 일반적인 의미의 1층이라고 생각할 필요는 없습니다. 단지에서 편의상 데크 높이를 D층이라고 별도로 표시한 것으로 보면 됩니다. 다만 아파트마다 데크 구조와 층 표기 방식이 조금씩 다르기 때문에 정확하게 알고 싶다면 관리사무소에 문의하거나 해당 동의 건축물대장과 설계도면을 확인해보는 것이 좋습니다. 이 데크층은 사실상 반지하 개념을 사람이 살기 좋게 만들어둔 것인데요. 법적으로 지하로 분류되어 있을 가능성이 높습니다. 건설사에게 이득을 주는 세대인 것입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.물건을 구입할 때에는가격과 품질의 균형점을 찾아 최저가격에서 최대 품질을 이끌어 내는 제품을 찾는 편입니다. 사실 둘 중에 어떤 것을 더 중요하게 보는지를 물어보시는 거라면 저는 주저 없이 품질을 고르겠습니다.저품질의 물건은 아무리 저렴하더라도 이중지출을 만들어 내기 때문에 구매할 때 약간의 도파민 말고는 제공하는 것이 없다 하겠습니다.그래서 품질을 우선시하되, 그 물건이 필요한 상황에 맞추어 고품질까지 얼마나 많은 금액을 지불할 수 있는지를 스스로 결정하여 그에 맞는 금액의 제품을 구입하시면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리가 집 크기를 말할 때 흔히 "24평 아파트", "34평 아파트"라고 하는데, 사실 평은 현재 우리나라의 공식 면적 단위는 아닙니다. 지금 공식적으로 사용하는 단위는 m2이고, 평은 예전부터 부동산 거래에서 익숙하게 사용해 온 관습적인 단위라고 보면 됩니다. 특히 지금과 같은 평 단위가 우리나라 토지와 부동산에 본격적으로 자리 잡은 것은 일제강점기 토지조사 과정에서 일본식 도량형이 도입되면서부터입니다. 당시 토지대장 등에 면적을 평으로 표시하면서 널리 사용되기 시작했습니다.그렇다면 1평은 왜 하필 약 3.3m2일까요? 당시 기준으로 길이 1자는 약 30.3cm였는데, 가로 6자, 세로 6자로 만든 정사각형의 넓이를 1평으로 정했습니다. 6자는 약 1.818m이므로 1.818m x 1.818m를 계산하면 약 3.3058m2가 됩니다. 그래서 지금도 부동산 면적을 평으로 바꿀 때 m2에 약 0.3025를 곱하거나, 평에 3.3058을 곱해서 계산합니다.우리나라에서는 1960년대부터 국제적으로 사용하는 미터법을 법정 계량단위로 채택했고, 현재 토지대장이나 건축물대장, 등기부 등 공식 서류에는 평이 아니라 m2를 사용합니다. 특히 2007년 이후에는 부동산 광고나 계약 등에서도 평 대신 m2 사용을 정착시키기 위한 정책이 본격적으로 시행됐습니다. 그래서 아파트 분양공고를 보면 예전처럼 "32평형"이라고 쓰기보다는 전용면적 84m2처럼 표시하는 경우가 대부분입니다.그런데도 평이라는 표현이 없어지지 않는 이유는 오랫동안 사용해 온 만큼 사람들이 면적을 직관적으로 이해하기 쉽기 때문입니다. 예를 들어 84m2라고 하면 어느 정도 크기인지 바로 감이 오지 않는 사람도 "34평형 정도"라고 하면 대략적인 집 크기를 떠올리기 쉽습니다. 다만 여기서 주의할 점은 전용면적 84m2가 약 25.4평이라는 것입니다. 우리가 흔히 말하는 34평 아파트는 전용면적만 계산한 것이 아니라 복도나 계단 같은 주거공용면적을 포함한 공급면적을 기준으로 부르는 표현입니다. 그래서 집을 구할 때는 평수만 보기보다는 전용면적이 몇 m2인지 함께 확인하는 것이 가장 정확합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신당동처럼 실제 추진 단계에 있는 재개발 구역은 현재 법적 단계가 어디까지 왔는지를 참고하여 결정하는 것이 무엇보다 중요합니다.신당14구역은 아직 사업이 완전히 확정된 단계라기보다는 민간도심복합개발 방식으로 사업을 추진하기 위해 동의를 모으는 초기 단계로 보는 게 맞을 것 같습니다. 그래서 지금 당장 "재개발이 되니 무조건 동의해야 한다"거나 반대로 "분담금이 무서우니 반대해야 한다"고 판단하기에는 조금 이릅니다. 우선 지금 받고 있는 동의서가 정확히 어떤 절차에 대한 동의서인지, 현재 동의율은 어느 정도인지, 사업시행예정자가 누구인지부터 확인해보는 것이 좋습니다.또 빌라가 27평이라고 해서 나중에 새 아파트 27평을 받는다거나 분담금이 적게 나오는 것은 아닙니다. 재개발에서는 빌라의 전용면적보다 대지지분과 종전자산평가액이 상당히 중요합니다. 여기에 새 아파트 조합원 분양가, 공사비, 일반분양 수입 등이 같이 반영돼 최종 분담금이 정해지기 때문에 지금 단계에서 정확한 금액을 알기는 어렵습니다. 추진 측에서 예상분담금을 제시한다면 어떤 기준으로 계산한 것인지도 같이 확인해보는 게 좋겠습니다.반대를 생각하고 있다면 매도 시점도 고민될 수 있습니다. 사업이 진행되면서 기대감 때문에 가격이 오를 수도 있지만, 반대로 사업이 상당히 진행된 뒤에는 매수자가 넘겨받을 수 있는 권리에 제한이 생기거나 거래 조건이 복잡해질 수도 있습니다. 따라서 재개발에 끝까지 참여할 생각이 없다면 무조건 사업 막바지까지 기다리는 것보다는 지구 지정이나 사업시행계획인가 등 주요 단계가 진행되는 상황을 보면서 매도 시기를 판단하는 편이 현실적입니다.결국 지금 가장 중요한 것은 동의냐 반대냐를 바로 결정하는 것보다 해당 빌라의 대지지분과 예상 종전자산가액, 현재 사업 진행 단계, 예상 조합원 분양가와 분담금 등을 먼저 확인하는 것입니다. 특히 260명 정도의 소유자가 있고 1,360세대 규모로 계획하고 있다면 사업성이 좋아 보일 수는 있지만, 실제 사업성이 어떻게 나올지는 용적률이나 공사비, 일반분양 물량 등에 따라 달라질 수 있습니다. 동의서를 서둘러 제출하기보다는 관련 자료를 충분히 확인한 뒤 판단하는 것이 좋아 보입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 가능합니다. 다만, 몇가지 신경 써야할 부분이 있습니다.과거에는 생산관리지역에서 휴게음식점 설치가 상당히 제한적이었지만, 현재는 관련 법령이 완화되어 일정한 조건을 갖춘 지역이라면 도시·군계획조례에 따라 카페나 제과점 같은 휴게음식점의 설치가 가능할 수 있습니다. 다만 상수원보호구역이나 하천 주변 등 환경보호가 필요한 지역은 제한될 수 있기 때문에 해당 토지의 정확한 위치를 기준으로 확인해야 합니다.또 하나 중요한 점은 현재 토지가 '농지'라는 것입니다. 농지에 카페 건물을 짓기 위해서는 원칙적으로 농지를 상업용 건축물 부지로 사용할 수 있도록 농지전용허가 등의 절차를 거쳐야 합니다. 최근에는 일부 농촌특화지구 등에서 휴게음식점 설치 시 농지전용 절차가 완화된 경우도 있지만, 일반적인 농지라면 농지전용 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 농업진흥지역인지 아닌지에 따라서도 조건이 크게 달라질 수 있습니다.실제로 카페를 짓기 위해서는 농지전용만 가능한 것으로 끝나는 것도 아닙니다. 건축할 수 있는 도로가 확보되어 있는지, 개발행위허가가 가능한지, 상하수도와 오수처리가 가능한지, 주차장을 확보할 수 있는지 등도 함께 검토해야 합니다. 특히 생산관리지역의 휴게음식점 허용 범위는 각 시·군의 도시계획조례에 따라 차이가 있을 수 있기 때문에 같은 생산관리지역이라도 어느 지역에 있느냐에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 실제로 일부 지자체는 생산관리지역에서 휴게음식점 설치가 불가능한 지역을 별도로 정하고 있습니다.따라서 개발 가능성은 충분히 있어 보이지만, '생산관리지역이니까 카페가 된다'고 바로 판단해서는 안 됩니다. 먼저 토지이용계획확인원에서 생산관리지역 외에 농업진흥지역, 상수원보호구역, 하천구역 등 다른 규제가 있는지 확인하고, 해당 시·군청의 도시계획과와 농지 담당 부서에 지번을 알려준 뒤 '휴게음식점 신축을 위한 농지전용과 개발행위허가가 가능한지'를 문의하는 것이 가장 정확합니다. 카페를 실제로 계획하고 있다면 건축사사무소에 지번을 주고 사전검토를 받아보는 것도 좋은 방법입니다. 참고해주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이행강제금은 단순히 벌금이라기 보다는 위반상태를 정상으로 시정하도록 강제하는 동시에 이를 조속히 원상복구 하지 않을 경우 부과되는 금액입니다. 대표적으로 허가나 신고 없이 건물을 증축한 경우, 건폐율이나 용적률을 초과한 경우, 불법으로 용도를 변경한 경우, 사용승인을 받지 않고 건물을 사용하는 경우 등이 해당될 수 있습니다. 다만 위반 사실이 확인됐다고 곧바로 이행강제금이 나오는 것은 아니고, 먼저 관할 지자체에서 일정 기간을 정해 시정명령을 내리는 절차가 일반적입니다.예를 들어서 배란다나 옥싱아 허가 없이 구조물을 증축했더나 근생시설을 주거용으로 불법 변경하는 경우가 흔히 알 수 있는 사례입니다. 이것은 벌금이나 과태료와는 성격이 아주 다릅니다. 돈을 한번 내면 위반행위가 합법화 되거나 이후 추가로 부가되지 않는 과태료와는 다르게 시정이 될 때까지 부과가 되는 것이기 때문에 차이가 큽니다. 게다가 위반항목에 따라금액이 정해져 있는 벌금이나 과태료와는 다르게 건축물 시가표준액, 혹은 면적에 따라 같은 위반항목이라도 금액이 다릅니다. 그래서 위반건축물을 매수할 때는 "이행강제금이 얼마인가"만 볼 것이 아니라 실제로 시정이 가능한 건물인지, 매년 비용이 발생할 가능성이 있는지까지 확인해야 합니다. 특히 매매 전에 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지 확인하고, 위반 내용과 현재까지 부과된 이행강제금, 원상복구 가능 여부를 관할 구청에 확인해보는 것이 좋습니다.이러한 사항을 잘 검토하시어 위반건축물 매수시에는 주의 해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 상황이라면, 집값이 더 오르진 않을까 하는 불안감으로 인해 무리해서 매수하는 것은 조심해야 합니다. 현재 아이가 학교에 적응하는데 어려움이 있었다면, 집값때문에 또 학교를 옮기는 결정도 상당히 조심해서 하셔야 합니다. 그렇다고 현재 동네에 남기 위해 감당하기 어려운 수준까지 대출을 늘리는 것도 위험합니다. 매수 후 원리금 부담 때문에 생활비나 교육비가 빠듯해진다면 집은 마련했지만 오히려 가족의 부담은 더 커질 수 있습니다. 따라서 현재 예산보다 조금 높은 정도이고 소득으로 충분히 감당할 수 있는 수준이라면 현재 학군 안에서 매수를 검토해볼 수 있지만, 대출을 최대한도로 받아야 겨우 가능한 정도라면 신중하게 보는 것이 좋습니다.현재 집의 계약기간이 아직 2년 가까이 남아 있다는 점도 활용할 수 있습니다. 당장 결론을 내리기보다는 현재 학교를 유지할 수 있는 범위에서 소형 평형, 구축 아파트, 역과 조금 떨어진 단지 등으로 조건을 넓혀보는 방법도 있습니다. 같은 학군 안에서도 단지나 연식에 따라 가격 차이가 생각보다 크게 나는 경우가 있기 때문에, 아이의 전학 없이 예산을 맞출 수 있는 선택지가 있는지 먼저 충분히 찾아보는 것이 좋습니다.그래서 우선순위를 조금 정해보자면, 집값이 오르기 전에 산다기 보다는 아이의 학교생활을 유지하면서도 가계가 감당할 수 있는 가격의 집을 찾는 방향으로 하시는 것이 어떨까 조심스레 추천드립니다. 감사합니다.