답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단독주택의 용도가 주택이 아닌 근린생활시설로 되어 있다면, 이를 주거용으로 임대하여 거주하실 경우 가장 큰 문제는임대차보증금을 보호받기 매우 어렵다는 점입니다. 근린생활시설은 상가나 사무실 등의 상업용 건물을 의미하므로, 원칙적으로 전입신고가 불가능하거나 편법으로 전입신고를 하더라도 주택임대차보호법의 완전한 보호를 받기 어렵습니다. 전입신고와 확정일자를 통해 취득하는 대항력과 우선변제권이 성립하지 않기 때문에, 만약 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가게 될 경우 소중한 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 쫓겨날 위험이 큽니다. 또한, 전세자금대출이나 주택을 대상으로 하는 월세 세액공제 혜택도 전혀 받을 수 없으며, 상가임대차보호법의 적용을 받으려 해도 실제 사업자등록을 하고 영업을 하는 것이 아니므로 이마저도 불가능하여 철저한 법적 사각지대에 놓이게 됩니다.​법적인 보증금 보호 문제 외에도 실거주 시 겪게 될 현실적인 피해와 불편함도 적지 않습니다. 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 것 자체가 건축법 위반에 해당하기 때문에, 관할 지자체의 단속에 적발될 경우 임대인에게 원상복구 명령과 함께 매년 막대한 이행강제금이 부과됩니다. 이때 임대인이 벌금을 피하기 위해 임차인에게 갑작스럽게 원상복구와 퇴거를 요구할 수 있으며, 임차인은 주택으로서의 계약갱신청구권 등 법적 보호를 받지 못해 하루아침에 쫓겨나는 상황에 처할 수 있습니다. 뿐만 아니라, 주거용 건물이 아니기 때문에 전기요금이나 수도요금 등 공과금이 일반 상업용으로 산정되거나 취사 및 난방 시설이 주거 기준에 미달하여 예상치 못한 금전적 부담과 생활의 불편함을 떠안게 될 수 있습니다.그런데, 거기에 더해서 ​이러한 근린생활시설을 임대하여 에어비앤비와 같은 숙박업으로 활용하는 것은 현실적으로 불가능하며 법적으로도 매우 위험한 발상입니다. 합법적으로 에어비앤비를 운영하기 위해서는 관할 지자체에 외국인관광 도시민박업이나 농어촌민박업 등으로 등록해야 하는데, 이러한 인허가는 건축물대장상 용도가 단독주택, 다가구주택, 아파트 등 철저히 합법적인 주거용 건물일 때만 가능합니다. 용도가 근린생활시설인 곳에서는 애초에 숙박업 등록 자체가 불가능하므로, 이곳에서 손님을 받는 것은 명백한 미신고 불법 숙박업에 해당합니다. 불법 숙박업으로 적발될 경우 공중위생관리법 위반으로 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금 등 무거운 전과 기록과 형사처벌을 받을 수 있습니다. 더군다나 집주인의 명시적인 동의 없는 전대차(재임대)는 즉각적인 임대차 계약 해지 사유가 되며, 최근에는 소음이나 쓰레기 문제로 인한 주변 이웃들의 불법 숙박업소 신고가 매우 활발하게 이루어지고 있어 적발될 확률이 대단히 높으므로 시도조차 하지 않으시는 것이 현명합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.분양가 인상이 예상되는 향후 청약 단지들을 기다리기보다, 이미 분양가가 확정되어 있고 1차 계약금 조건이 좋은 고덕 국제신도시 제일풍경채 무순위 청약으로 전략을 짜신걸로 보입니다. 질문하신 중도금 지급 일정의 경우, 단지의 현재 공정률과 입주 예정 시기에 따라 큰 차이가 있으나 일반적으로는 계약금 납부 이후 약 1개월에서 3개월 뒤부터 1차 중도금 납부가 시작됩니다. 보통 전체 분양가의 60%에 해당하는 중도금을 4~5개월 간격으로 6회차에 걸쳐 분할 납부하게 되는데, 줍줍 물량의 특성상 이미 공사가 상당히 진행된 상태라면 납부 일정이 일반 신규 청약보다 훨씬 촘촘하게 압축되어 있을 가능성이 높습니다. 따라서 정확한 납부일 및 회차별 금액은 해당 단지의 공식 홈페이지에 게시된 입주자모집공고문을 확인하시거나 분양 사무실에 직접 문의하시어 현금 흐름을 보수적으로 점검하시는 것이 필수적입니다.혼인신고 여부가 중도금 대출에 미치는 영향에 대해서는 당장의 중도금 대출과 향후의 잔금 대출을 나누어 생각해 보셔야 합니다. 우선 당장 실행하게 될 중도금 대출은 개인의 소득이나 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 엄격히 따지기보다는 시공사와 연계된 은행의 집단대출 성격이 강하며, 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증을 바탕으로 진행됩니다. 그렇기 때문에 부부 합산 소득을 늘리기 위해 무리해서 일찍 혼인신고를 하실 필요는 적으며, 오히려 혼인신고를 할 경우 배우자분의 기존 신용대출이나 부채가 심사에 함께 반영되어 한도에 영향을 줄 여지도 있습니다.하지만 아파트가 완공되고 입주하는 시점에 중도금 대출을 실제 주택담보대출(잔금 대출)로 전환할 때는 상황이 달라집니다. 이때는 차주의 소득을 기준으로 DSR 규제가 엄격하게 적용되므로, 시중은행의 일반 주택담보대출 한도를 최대한 끌어올리려면 두 분의 세후 합산 월 소득(약 690만 원)을 모두 인정받을 수 있도록 혼인신고를 하는 것이 압도적으로 유리합니다. 다만 주의하실 점은, 신혼부부 디딤돌 대출이나 신생아 특례 대출 같은 정부의 저금리 기금 대출을 노리신다면 상품에 따라 부부 합산 연 소득 제한(세전 8,500만 원~1억 3천만 원 등)이 있어 두 분의 세전 소득 합산액이 이를 초과할 경우 대출 대상에서 아예 제외될 위험도 있다는 것입니다. 결론적으로 당장의 중도금 대출 단계에서는 유연성을 위해 현재 상태를 유지하시되, 향후 잔금 대출 시점에 정부 지원 대출 요건 충족 여부와 시중은행 대출 한도를 꼼꼼히 시뮬레이션해 보신 후 혼인신고 시점을 전략적으로 결정하시기를 권해 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 요즘 헤어컷 가격이 많이 상승하여 기본적으로 2.2 만원을 받는 곳이 많아졌습니다.아주 드물에 1만원 후반대가 있으나, 막상 능숙한 실장이나 부원장 등에게 받으려면 추가비용을 지불해야 하는 경우도 있습니다.금액과 함께 서비스의 질도 올라가면 좋겠지만, 실력은 사람에 따라 천차만별이라 잘 보고 가야하는 부담은 여전히 남아 있습니다. 이런점을 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.빅테크 기업들의 다음세대 모델개발은 계속 이루어지고 있으며, 이에 따라 HBM , 선단공정 파운드리 등 은 여전히 많은 수요를 가지고 있습니다.그래서 이러한 반도체 핵심 업체들은 여전히 많은 호재가 있어 신고가를 갱신할 여력이 충분히 있는 상태라고 보여집니다.하지만 이번 반도체 조정장이 발생하게된 이유는 단순히 수요가 줄었다기보다는, 빅테크의 천문학적인 AI 설비투자(CAPEX) 대비 실제 수익화(ROI) 속도에 대한 시장의 의구심, 그리고 가파른 주가 상승에 따른 밸류에이션 부담이 반영된 결과입니다.따라서 현 시점에서의 조정 마무리는 지수 전체의 일괄적인 반등이라기보다는 차세대 모델 인프라 구축에 필수적인 핵심 공급망을 중심으로 한 차별화 장세의 형태로 전개될 가능성이 높으니 이 점을 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.촤근에 차량을 판매하였는데, 엔카와 헤이딜러가 말씀하신 비대면 거래를 진행하고 있습니다. 물론 제가 써본 것이 이 두가지뿐이라서 더 이상을 말씀 못드리지만, 평가사가 질문자님의 차를 평가한 후 결과를 올리면 딜러들이 입찰하여 차를 사가는 방식이어서 추가 감가가 없고, 딜러 대면이 필요없는 제도입니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문하신 것처럼 최근 한국공인중개사협회가 '임장 기본보수제'라는 이름으로 사전 비용 청구 제도의 도입을 다시 한번 강력하게 주장하고 나선 것은 사실입니다. 협회 측이 구상하는 방식은 집을 보여주기 전 소비자에게 일정 금액의 임장비를 먼저 받고, 추후 실제 매매나 전월세 계약이 성사되면 그 금액만큼을 최종 중개보수(복비)에서 차감해 주는 '선결제/차감' 형태입니다.협회가 이러한 제도를 추진하는 가장 큰 이유는 계약이 무산될 경우 중개사가 떠안게 되는 시간과 비용 손실 때문입니다. 중개사들은 고객에게 매물을 보여주기 위해 차량 유지비와 등기부등본 열람 수수료 등을 지출하지만, 현행법상 거래가 성사되지 않으면 단 1원의 보수도 받을 수 없습니다. 특히 최근에는 실제 집을 구할 목적이 전혀 없이 부동산 공부나 유튜브 콘텐츠 제작을 위해 단체로 집을 구경하는 이른바 '임장 크루'들이 늘어나면서, 중개업소의 불만이 커진 것이 이번 논의를 재점화시킨 결정적인 계기가 되었습니다.그래도 이런 제도가 현실화되기는 어려워 보입니다. 현행 중개사법에는 거래가 성사되었을 경우에만 보수를 받을 수 있기 때문입니다. 가뜩이나 지금 중개수수료 비싸다고 소비자들이 아우성인데, 이 법안이 통과될 수 있을지는 잘 모르겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 경우는 위치나, 네임밸류, 동선 등은 좋지만 아파트 가격이 마음에 들지 않거나 실제로 와서 내부를 본 후, "이 가격이면 잘 사는것" 이라는 마음이 드는 상태가 아니라는 것입니다. 사실상 가격만 문제도 아니고 집상태만의 문제도 아니라는 것입니다. 이런 경우에는 가격을 떨어뜨리는 것이 가장 확실하고 손쉬운 방법이지만, 최소 금액으로 집을 수리하거나 재단장하여 깔끔하게 할 수 있다면 그것이 경제적으로는 가장 이익일 것이라고 봅니다.주변 실거래가를 잘 살펴보시고 호가를 설정하시기 바랍니다. 감사합미다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 대한민국에서 고층 아파트가 압도적으로 많이 지어지는 핵심 이유는 제한된 국토 면적과 높은 인구 밀도로 인한 '토지 이용의 효율성'과 '자산 가치' 때문입니다. 도심의 좁은 땅에 최대한 많은 인구를 수용하고 교통, 교육, 상권 등 인프라를 집중시키기에는 위로 높게 짓는 아파트가 가장 경제적인 선택지입니다. 또한 아파트는 규격화된 상품으로서 환금성이 뛰어나고 시세 차익을 기대할 수 있어 주거 목적을 넘어 확실한 투자 자산으로 인식되고 있기 때문에, 건설사와 수요자 모두 고층 아파트를 선호하는 구조가 고착화되어 있습니다.​반면 대기업이 주도하는 모듈러 주택은 인구 구조와 라이프스타일의 변화를 고려할 때 매우 강력한 미래 주거 형태의 잠재력을 지니고 있습니다. 공장에서 건축물의 70~80%를 미리 정밀하게 제작하여 현장에서 조립하는 방식이므로 공사 기간이 획기적으로 짧고, 건설 현장의 소음이나 먼지, 탄소 배출을 크게 줄일 수 있어 친환경적입니다. 특히 12인 가구가 급증하고 재택근무 등 공간의 유연성이 중요해지는 미래에는, 거주자의 생애 주기에 맞춰 블록을 끼우듯 방을 추가하거나 축소할 수 있는 모듈러 주택이 고정된 콘크리트 형태의 아파트보다 거주 만족도를 훨씬 높일 수 있습니다.​따라서 '미래를 보고 산다면 어떤 것이 효율적인가'에 대한 답은 관점에 따라 달라집니다. 인프라가 고도로 밀집된 주요 도심에서 '공간의 집약'과 '재산 증식 수단'으로서의 가치를 중시한다면 고층 아파트의 우위는 앞으로도 상당 기간 지속될 것입니다. 하지만 자율주행이나 도심항공교통(UAM)의 발달로 거주지가 외곽으로 분산되고, 집을 투자의 대상이 아닌 '개인의 삶에 맞춘 경험의 공간'으로 바라보는 인식이 확산된다면 모듈러 주택의 효용성이 훨씬 커집니다. 결국 두 주거 형태는 하나가 다른 하나를 완전히 대체하기보다는, 도심 중심부는 첨단 고층 아파트가 담당하고, 그 외곽이나 스마트시티 지역은 유연하고 친환경적인 모듈러 주택이 자리 잡는 방식으로 각자의 영역을 나누어 미래 주거 환경을 형성하게 될 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문 번호별로 답변을 드려보겠습니다.1번 질문 : 민법 제109조 착오에 의한 취소 가능성면적을 잘못 인지하여 특정 대출이 불가능해진 상황은 법리상 '동기의 착오'에 해당합니다. 대법원 판례에 따르면 동기의 착오를 이유로 계약을 취소하려면, 매수인이 계약 당시에 "신생아 특례 대출을 받아야 하므로 반드시 전용 85㎡ 이하 국민평형이어야 한다"는 조건을 상대방이나 중개사에게 명확히 표시하여 계약의 내용으로 삼았어야 합니다. 이를 사전에 고지했다면 법률행위 중요 부분의 착오로 보아 취소 및 반환을 주장할 수 있습니다. 다만, 매수인이 공적 장부(건축물대장 등)를 직접 확인하지 않은 점이 '중대한 과실'로 인정될 경우, 취소권 행사가 제한될 위험도 존재합니다.2번 질문 : 유동적 무효 상태 및 불허가 조건의 적용 여부토지거래허가구역 내 계약은 허가 전까지 '유동적 무효' 상태이며, 양 당사자는 관할 관청의 허가를 받기 위해 성실히 협력할 법적 의무가 있습니다. 대출 불가 등을 이유로 매수인이 고의로 자금조달계획서 제출을 거부하거나 허가 신청 절차에 협조하지 않아 관청으로부터 불허가 처분을 유도하는 경우, 판례는 이를 신의칙 위반으로 보아 매수인이 무효를 주장하며 계약금 반환을 청구하는 것을 인정하지 않습니다. 특약상의 '조건 없이 약정금 반환' 조항은 관청의 심사 결과 객관적인 사유로 불허가 처분이 났을 때를 의미하므로, 매수인의 귀책으로 절차를 중단한 상황에는 적용되기 어렵습니다.3번 질문 : 추가 약정금 2,000만 원 입금 거절의 정당성가계약금과 관련된 대법원 판례(2014다231378)에 따르면, 매수인이 단순 변심이나 개인적 사정으로 계약을 해제하려면 실제 송금한 1,000만 원 포기가 아니라 약정금 총액인 3,000만 원을 기준으로 위약금을 지불해야 합니다. 즉, 계약을 자의로 포기한다면 2,000만 원을 추가로 입금해야 할 법적 의무가 발생합니다. 하지만 1번 항목의 '착오에 의한 취소'나 4번 항목의 '중개사 과실'이 입증되어 약정 자체가 무효화되거나 적법하게 취소된다면, 추가 입금을 거절할 정당한 항변권이 성립합니다4번 질문 : 공인중개사의 확인설명의무 위반 책임공인중개사법 제25조에 따라 중개사는 대상물의 면적 등 기본 사항을 대장을 근거로 정확히 설명할 의무가 있습니다. 만약 중개사가 해당 매물이 전용 98㎡임에도 불구하고 84㎡(국민평형)라고 잘못 안내했거나, 질문자님이 신생아 대출 요건을 사전에 문의했음에도 면적 확인 의무를 다하지 않고 송금을 유도했다면 이는 명백한 확인설명의무 위반입니다. 이 경우 중개사와의 문자 내역이나 통화 녹취 등을 증거로 관할 지자체(구청 지적과 등)에 신고하여 중개사에 대한 행정처분을 요구할 수 있으며, 만약 매도인이 1,000만 원 반환을 거부하여 손해가 확정될 경우 중개사와 공제조합을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.위 답변을 참고해주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님께서 느끼신 아쉬움은 최근 쿠우쿠우 골드 매장을 주말에 방문한 많은 분들이 공통적으로 호소하는 매우 현실적인 문제입니다. '골드'라는 프리미엄 타이틀을 달고 가격을 기존보다 상당히 올린 만큼 해산물의 선도나 메뉴의 가짓수 자체는 확실히 업그레이드된 것이 사실입니다. 하지만 정작 높아진 가격표에 걸맞게 뒷받침되어야 할 매장 운영 시스템과 서비스 인프라가 전혀 그 수준을 따라가지 못하면서 고객들의 불만이 커지고 있는 실정입니다.​특히 주말이나 공휴일처럼 인파가 폭발적으로 몰리는 피크 시간대에는 서비스의 밑천이 그대로 드러나게 됩니다. 늘어난 메뉴 가짓수에 비해 주방의 조리 속도와 인력이 회전율을 감당하지 못하다 보니, 정작 비싼 돈을 내고도 인기 메뉴는 텅 비어 있거나 부스러기만 남은 접시를 마주하는 불쾌한 경험을 하게 됩니다. 게다가 새롭게 도입된 바비큐(BBQ) 코너처럼 골드 매장만의 핵심적인 차별점을 동선이 불편한 구석에 배치해 두고도 입장 시 직원의 적극적인 안내조차 없다는 것은, 프리미엄을 표방하면서도 정작 가장 중요한 고객 경험에 대한 세심한 배려가 철저히 결여되어 있음을 보여줍니다.​결과적으로 현재의 쿠우쿠우 골드는 '음식의 종류'를 늘리는 데는 어느 정도 성공했을지 몰라도, 그 음식을 쾌적하게 즐길 수 있는 '식사 환경'을 제공하는 데는 뚜렷한 한계를 보이고 있습니다. 비싼 주말 요금을 지불하고도 도떼기시장 같은 분위기 속에서 제대로 된 대접을 받지 못해 스트레스를 받는다면 굳이 그 가격을 지불할 메리트가 없습니다. 따라서 현재의 운영 방식이 개선되기 전까지는 온전한 식사와 서비스를 누리기 위해 비교적 한산한 평일 시간대를 이용하시거나, 비슷한 가격대의 다른 호텔급 뷔페 등 대체재를 고려해 보시는 것을 추천해 드립니다. 감사합니다.