답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공유 숙소는 현지의 분위기를 물씬 느낄 수 있고 넓은 공간을 활용할 수 있다는 큰 장점이 있지만, 개인이 운영하는 시스템인 만큼 예약 전에 꼼꼼한 확인이 필수적입니다. 가장 먼저 후기와 평점을 보실 때는 전체적인 별점의 높고 낮음보다는, 최근 3개월 이내에 작성된 후기와 가장 낮은 평점을 준 후기들을 먼저 찾아 읽어보시는 것이 현실적인 단점을 파악하는 요령입니다.숙소 가격을 가늠하실 때도 첫 검색 화면에 보이는 1박 요금이 최종 결제 금액이 아님을 염두에 두셔야 합니다. 결제 직전 단계로 넘어가면 적지 않은 금액의 청소비나 플랫폼 서비스 수수료, 그리고 인원 추가 요금이 더해져 오히려 호텔보다 예산이 초과되는 경우가 흔합니다. 숨은 비용을 확인하는 것만큼이나 제공되는 시설물을 꼼꼼히 살피는 것도 중요한데, 어린 자녀와 함께 며칠을 안심하고 지낼 수 있도록 가파른 계단이나 깨지기 쉬운 장식물은 없는지 방의 구조를 사진으로 잘 살펴보는 것이 좋습니다.체크인과 체크아웃 과정에서는 철저한 기록이 가장 좋은 예방책입니다. 공유 숙소는 상시 대기하는 프론트 데스크가 없으므로 호스트가 사전에 보내주는 메시지나 숙소 매뉴얼을 통해 출입 방법을 정확히 숙지해야 합니다. 숙소에 처음 들어서면 짐을 풀기 전에 집안 곳곳의 상태, 특히 가전제품의 작동 여부나 가구의 흠집 등을 스마트폰 동영상이나 사진으로 남겨두시는 것을 강력히 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트를 매수한 뒤 2년을 보유하고 매도하는 것은 양도소득세 측면에서 말 그대로 하늘과 땅 차이의 결과를 가져오기 때문에 매우 중요한 기준점이 맞습니다. 부동산 세법은 주택을 단기간에 사고파는 행위를 투기로 간주하여 무거운 세금을 매기도록 설계되어 있습니다. 만약 아파트를 산 지 1년이 채 되지 않아 팔게 되면 얻은 시세 차익의 무려 70%를 세금으로 내야 하며, 1년 이상 2년 미만 보유 시에도 60%라는 매우 높은 단일 세율이 적용되어 사실상 남는 이익의 대부분이 세금으로 날아가게 됩니다.​반면, 보유 기간이 정확히 2년을 넘어가는 순간부터는 이러한 단기 매매 중과세율의 압박이 사라지고 수익 크기에 따라 6%에서 45%까지 차등 적용되는 일반 누진세율로 전환되어 세금 부담이 대폭 줄어듭니다. 무엇보다 가장 극적인 차이는 첫 집을 마련하여 '1세대 1주택자'가 되었을 때 주어지는 양도세 비과세 혜택입니다. 아파트를 매수하여 2년 이상 보유하게 되면(취득 당시 규제지역이었다면 2년 실거주 요건 포함), 훗날 매도할 때 실제 거래 가격이 12억 원 이하일 경우 시세 차익이 아무리 크더라도 양도소득세를 단 한 푼도 내지 않아도 됩니다.​따라서 내 집 마련을 통해 주거 안정을 꾀하면서 향후 상급지 아파트로 갈아타는 등 자산을 증식할 계획이시라면, 최소 2년의 보유 기간을 채우는 것은 선택이 아닌 필수입니다. 단기 매도로 인해 수천만 원에서 수억 원이 세금으로 깎여나가는 것을 방지하고 온전한 수익을 다음 거주지의 밑천으로 활용하기 위해서는, 처음 집을 매수하실 때부터 최소 2년 이상은 안정적으로 보유한다는 장기적인 관점으로 접근하시는 것이 가장 확실한 절세 전략입니다. 참조해 주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 수수료로 지급할 금액을 다른곳에 사용했다는 말씀이시군요.드물긴 하지만 카드를 받는 곳이 있을 수 있습니다. 먼저 그것을 한번 물어보시고요.그래도 안된다면, 잘 말씀드려서 일정을 정해 약간 뒤로 미루는 것으로 협의를 잘 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울의 아파트 전세 매물이 크게 부족해지면서 어쩔 수 없이 빌라 전세로 눈을 돌려야 하는 상황은 충분히 공감되지만, 빌라 전세를 계약할 때는 아파트보다 훨씬 더 철저한 검증과 극도의 주의가 필요합니다. 아파트는 단지별로 거래가 빈번하여 시세가 투명하게 공개되어 있지만, 빌라는 개별성이 강하고 거래 빈도가 낮아 정확한 매매 가격을 파악하기가 매우 어렵습니다. 이러한 시세의 불투명성을 악용하여 매매가와 전세가가 같거나 오히려 전세가가 더 높은 이른바 '깡통전세' 사기가 빈번하게 발생하고 있습니다. 월세 생활을 청산하고 안정적인 거주지로 넘어가기 위해 그동안 힘들게 모아두신 2억 원의 소중한 종잣돈을 한순간의 실수로 잃게 된다면 향후 경기 남부나 서울권으로의 내 집 마련 계획 전체가 무너질 수 있으므로, 입지나 조건보다는 무조건 자본의 안전을 최우선에 두고 접근하셔야 합니다.​빌라 전세를 그나마 안전하게 계약하기 위한 가장 확실한 기준은 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입이 가능한 매물인지 확인하는 것입니다. 현재 HUG는 전세보증금이 주택 공시가격의 126% 이내일 때만 보증보험 가입을 허용하고 있으므로, 계약 전 해당 빌라의 공시가격을 직접 조회하여 보증금이 이 기준을 충족하는지 반드시 따져보아야 합니다. 또한 중개사의 말만 믿지 말고 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 주변 유사 빌라의 최근 매매가를 교차 검증해야 하며, 계약 전 임대인에게 국세 및 지방세 완납증명서를 요구하여 밀린 세금으로 인해 집이 공매로 넘어갈 위험이 없는지, 건축물대장상 불법으로 확장된 위반건축물은 아닌지 꼼꼼히 확인해야 합니다.​이러한 확인 과정을 거쳐 계약서를 작성할 때도 안전장치를 위한 특약 설정은 필수입니다. 전세보증보험 가입 거절 시 또는 전세자금대출 부결 시 계약을 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 조건 없이 반환한다는 조항과 함께, 잔금일 다음 날까지 현재의 권리 상태를 유지하며 근저당권 설정 등 제한물권을 설정하지 않는다는 특약을 반드시 명시해야 합니다. 만약 임대인이 이러한 기본적인 특약이나 서류 확인을 꺼린다면, 아무리 집 내부가 깔끔하고 출퇴근이 편리한 조건이더라도 미련 없이 포기하시는 것이 맞습니다. 아파트 전세를 구하기 힘든 현실은 안타깝지만, 자산을 잃을 위험을 안고 불안한 계약을 강행하기보다는 완벽한 방어벽이 갖춰진 빌라만 선별하여 귀중한 자산을 지켜내시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.자녀에게 아파트를 매각할 때 반드시 시세의 100% 전액으로 계약을 체결할 필요는 없으며, 세법이 인정하는 테두리 안에서 일정 수준 가격을 낮추어 거래하는 '특수관계인 간 저가 양수도' 방식을 활용할 수 있습니다. 부모와 자녀 간의 거래는 세법상 특수관계인 거래로 분류되어 국세청의 집중 점검 대상이 되므로, 무작정 낮은 가격으로 계약서를 썼다가는 자녀에게 거액의 증여세가 부과되거나 부모에게 양도소득세가 추징될 수 있어 세법상 허용되는 마지노선을 철저히 지켜야 합니다.​자녀에게 증여세가 1원도 발생하지 않으면서 최대로 깎아줄 수 있는 매각 금액의 하한선은 '시가의 30%'와 '3억 원' 중 더 적은 금액을 뺀 가격입니다. 예를 들어 아파트 시세가 8억 원이라면 30%인 2억 4,000만 원까지 가격을 낮춘 5억 6,000만 원에 매매하더라도 자녀에게는 저가 양수에 따른 증여세가 부과되지 않습니다. 반면 시세가 12억 원인 아파트라면 30%(3억 6,000만 원)가 3억 원 한도를 넘어가므로, 최대 3억 원까지만 할인한 9억 원 이상으로 계약해야 증여세를 피할 수 있습니다. 다만 매도자인 부모의 양도소득세는 시가와 거래가의 차이가 '시가의 5%' 또는 '3억 원' 이상 벌어질 경우 실제 계약 금액을 인정받지 못하고 '원래 시세(100%)'를 기준으로 양도세가 다시 계산(부당행위계산부인)된다는 점을 감안하셔야 합니다. 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 상태라면 양도세 부담이 크지 않아 30% 할인이 매우 유리하지만, 다주택자로서 양도세가 많이 발생하는 상황이라면 세무적 득실을 반드시 비교해 보셔야 합니다.이러한 내용들은 참고하시어 안전하게 거래하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아쉽습니다. 단골 족발집이 직접 삶는 집이 아니라니요.아마도 그 집 사장님도 여러가지 고민을 하다가 사다 내 놓는 것이 조금이라도 더 좋은 것을 드릴 수 있을 것 같아 그리 하신것 같습니다.지금이라도 직접 삶는 족발집을 찾아 다시 단골로 정착하실수 있기를 바라겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.흔히들 도시를 말할 때, 스케일을 언급하고는 합니다.이미 아시는 개념일 수도 있겠지만 도시의 스케일은 바라보는 시점에 따라 나뉩니다. 크기의 문제가 아닙니다.비행기를 타고 위에서 보는 것, 차를 타고 지나가면서 보는 것, 걸으면서 보이는 것, 이 모든게 단 디테일의 차이가 있습니다.걷는 것도 자주 서는 사람과 계속 앞만 보는 사람의 도시 해석에 차이가 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택 청약 제도는 쉽게 말해 새로 지어지는 아파트를 분양받기 위해 일종의 '자격'을 갖추고 지원하는 국가 주도의 주택 공급 시스템입니다. 이미 누군가 살고 있는 지어진 집을 부동산에서 제값을 주고 사는 일반 매매와 달리, 새 아파트를 주변 시세보다 비교적 저렴하게 분양받을 수 있다는 가장 큰 장점이 있습니다. 이 시스템에 참여하려면 가장 먼저 은행에서 '주택청약종합저축'이라는 전용 통장을 만들어 매월 일정 금액을 꾸준히 납입해야 하며, 통장에 가입한 기간과 납입 횟수, 그리고 예치된 금액에 따라 새 아파트에 지원할 수 있는 기본적인 자격 요건과 우선순위를 얻게 됩니다.​이러한 청약은 아파트를 짓는 주체에 따라 크게 '국민주택'과 '민영주택' 두 가지로 나뉘며, 각각 당첨자를 뽑는 기준이 완전히 다릅니다. LH 등 국가나 지자체가 주도하여 짓는 국민주택은 주로 무주택 서민을 위한 것이라, 청약 통장에 매월 일정한 금액(보통 10만 원)을 연체 없이 얼마나 오랜 기간 꾸준히 납입하여 총액이 많은지를 가장 중요하게 봅니다. 반면 래미안, 자이 같은 민간 건설사가 짓는 민영주택은 거주 지역별로 정해진 일정 예치금(예: 서울 기준 전용면적 85㎡ 이하 300만 원) 이상이 통장에 들어 있어야 지원 자격이 주어집니다. 당첨자는 무주택 기간, 부양가족 수, 통장 가입 기간을 점수로 환산하여 점수가 높은 사람 순으로 뽑는 가점제와 무작위 운으로 뽑는 추첨제를 섞어서 결정하게 됩니다.​또한, 청약은 지원자의 현재 상황에 따라 특별공급과 일반공급으로 나뉘어 순차적으로 진행됩니다. 특별공급은 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자, 다자녀 가구, 노부모 부양자 등 정책적으로 배려가 필요한 사람들을 위해 전체 아파트 물량의 일부를 미리 빼두어 그들끼리만 경쟁하도록 돕는 혜택입니다. 여기서 당첨되지 않거나 애초에 특별공급 조건에 해당하지 않는 분들은 이후에 열리는 일반공급에 지원하여 가점이나 추첨을 통해 경쟁하게 됩니다. 결과적으로 청약 시스템은 본인의 혼인 여부, 가족 구성원, 자산 및 소득, 무주택 기간 등을 종합적으로 따져보고 자신에게 가장 당첨 확률이 높은 아파트 유형과 공급 방식을 찾아 전략적으로 지원하는 제도라고 이해하시면 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실무에서 잔금기간을 6개월이나 1년 이상 잡는 경우는 잘 없습니다. 하지만 계약을 하지 못하는 것은 아니지요. 통상적인 아파트 매매는 계약부터 잔금까지 2~3개월, 길어도 4~5개월 안에 마무리되는 것이 일반적입니다. 하지만 매도인이 양도소득세 비과세 요건을 채우기 위해 특정 시점 이후로 매도 날짜(잔금일 기준)를 늦춰야 하거나, 이사 갈 새집의 입주 시기가 1년 뒤로 예정되어 있어 현재 집에서 계속 거주해야 하는 사정이 있는 경우에는 매수인의 장기 잔금 제안이 오히려 매도인에게 매우 매력적인 조건으로 작용하여 실제 계약으로 이어지기도 합니다.매수인의 불안감을 지우기 위해서는 중도금을 잘 활용하시는 것이 좋습니다. 부동산 계약에서 중도금이 일부라도 입금되는 순간부터는 '이행의 착수'로 간주되어 매도인이 계약금의 배액을 상환하더라도 매수인의 동의 없이는 일방적으로 계약을 파기할 수 없게 됩니다. 따라서 매도인에게 확신을 주기 위해 통상적인 수준을 넘어 전체 매매 대금의 40~50% 이상을 중도금으로 파격적으로 제시하거나, 계약 후 1~2개월 내에 중도금을 신속히 입금하겠다는 조건을 이용해 보시는 것도 좋을 것 같습니다. 그러나 매수인의 리스크고 만만치 않습니다. 잔금 기간이 1년 가까이 길어지게 되면 반대로 매수인 입장에서는 그 사이에 매도인의 채무 문제로 집에 가압류나 근저당권이 설정될지도 모른다는 엄청난 리스크를 안게 됩니다. 이런 부분을 방지하기 위해서 계약서 특약 사항에 "계약일부터 잔금일 사이에 추가 융자나 가압류 등 권리관계 변동이 발생할 경우 즉시 계약을 해제하고, 매도인은 수령한 금액의 배액 및 위약금(지체상금)을 전적으로 배상한다"는 강력한 안전장치를 반드시 포함하셔야 합니다.이런 점을 잘 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 말씀해주신 정황들은 신축 빌라 분양 사기나 비정상적인 거래에서 흔히 나타나는 전형적인 위험 신호들을 다수 포함하고 있으므로 거래를 하지 않는 것이 좋아 보입니다.가장 우려되는 부분은 계약서상의 매도인과 틱톡 대행사 측이 설명한 소유주(건축주)가 전혀 일치하지 않는다는 점입니다. 신축 빌라를 건축주가 직접 분양하는 정상적인 현장이라면 계약서상 매도인은 당연히 건축주 본인이나 건축을 진행한 법인, 혹은 자금을 안전하게 관리하는 신탁회사가 되어야 합니다. 매도인란에 건축주가 아닌 모르는 두 명의 이름이 공동으로 적혀 있고 심지어 그중 한 명의 개인 계좌로 계약금을 입금하셨다면, 이는 명의만 빌려주는 이른바 '바지사장'을 내세운 깡통전세 및 매매 사기이거나 권리 관계가 매우 복잡한 매물일 가능성이 큽니다.틱톡을 통해 연락한 분양대행사 직원들의 직함 역시 매우 의심스럽습니다. 명함에 '팀장'이나 '부장'이라고 적혀 있는 경우는 대부분 국가 자격증을 갖춘 정식 개업 공인중개사가 아니라 중개보조원이거나 단순 분양 텔레마케터 영업직원일 확률이 높습니다. 특히 대출 서류를 요구하는 사람의 명함에 '법무사'와 '공인중개사 부장'이라는 직함이 동시에 섞여 있다는 것은 실무적으로나 법적으로 정상적인 형태가 아닙니다.주소가 네이버 등에서 전혀 검색되지 않는다는 점도 해당 건물이 아직 정식으로 사용승인(준공)을 받지 못한 미등기 상태이거나 주거용이 아닌 근린생활시설 등을 불법으로 개조한 건축물일 가능성을 시사합니다. 따라서 너무 의심스러우니 지금 당장 하셔야 할 일은 상대방에게 대출 심사용 개인 서류를 일절 보내지 마시고 절차를 전면 보류하는 것입니다.더 진행해서 피해를 보지 마시고, 거래 중단하시기 바랍니다. 감사합니다.