경제
자녀에게 제 소유의 아파트 매각을 고려중입니다. 매각 금액을 어떻게 결정해야 할까요?
자녀의 어려운 자금 사정을 고려하여 최소한의 금액으로 매매계약을 체결하고 싶은데 시세의 100% 수준으로 계약해야만 할까요? 이 경우 기준이 되는 시세는 어떤게 있나요?
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
시가의 30%와 3억원 중 작은 금액까지는 차액이 있어도 증여세 과세 대상이 아닙니다 최근 6개월 내 실거래가를 기준으로 확인을 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 부모 자식간에 정상적인 시세 범위에서 매매를 하게 되면 크게 문제가 되지 않습니다.
다만 시세대비 30% 또는 3억 이상 차이가 나게 될 경우 증여 등으로 간주가 될 여지가 있기 때문에 거래금액을 시세 범위에서 잘 결정을 하시면 문제가 되지 않을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
상속세 및 증여세법상 특수관계인 간 저가 양수에서는 일반적으로 시가와 실제 거래가액의 차이가 30% 또는 3억 중 작은 금액을 넘으면 자녀가 얻은 이익 중 증여 재산가액으로 계산될 수 있습니다.
이 점 유의하시어 매매하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
자녀에게 아파트를 매각할 때 반드시 시세의 100% 전액으로 계약을 체결할 필요는 없으며, 세법이 인정하는 테두리 안에서 일정 수준 가격을 낮추어 거래하는 '특수관계인 간 저가 양수도' 방식을 활용할 수 있습니다. 부모와 자녀 간의 거래는 세법상 특수관계인 거래로 분류되어 국세청의 집중 점검 대상이 되므로, 무작정 낮은 가격으로 계약서를 썼다가는 자녀에게 거액의 증여세가 부과되거나 부모에게 양도소득세가 추징될 수 있어 세법상 허용되는 마지노선을 철저히 지켜야 합니다.
자녀에게 증여세가 1원도 발생하지 않으면서 최대로 깎아줄 수 있는 매각 금액의 하한선은 '시가의 30%'와 '3억 원' 중 더 적은 금액을 뺀 가격입니다. 예를 들어 아파트 시세가 8억 원이라면 30%인 2억 4,000만 원까지 가격을 낮춘 5억 6,000만 원에 매매하더라도 자녀에게는 저가 양수에 따른 증여세가 부과되지 않습니다. 반면 시세가 12억 원인 아파트라면 30%(3억 6,000만 원)가 3억 원 한도를 넘어가므로, 최대 3억 원까지만 할인한 9억 원 이상으로 계약해야 증여세를 피할 수 있습니다. 다만 매도자인 부모의 양도소득세는 시가와 거래가의 차이가 '시가의 5%' 또는 '3억 원' 이상 벌어질 경우 실제 계약 금액을 인정받지 못하고 '원래 시세(100%)'를 기준으로 양도세가 다시 계산(부당행위계산부인)된다는 점을 감안하셔야 합니다. 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 상태라면 양도세 부담이 크지 않아 30% 할인이 매우 유리하지만, 다주택자로서 양도세가 많이 발생하는 상황이라면 세무적 득실을 반드시 비교해 보셔야 합니다.
이러한 내용들은 참고하시어 안전하게 거래하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부모와 자녀처럼 특수관계인 간에 부동산을 매매하는 경우에는 거래가격을 신중하게 결정하셔야 합니다. 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 거래할 경우 그 차액의 일부를 증여받은 것으로 보아 증여세가 과세될 수 있기 때문입니다. 또한 실제 매매라는 사실을 명확히 하기 위해 계약금·중도금·잔금 등의 자금이체 내역도 반드시 남겨두시는 것이 좋습니다.
그렇다고 반드시 시세의 100% 금액으로 계약해야 하는 것은 아니며, 세법상 특수관계인 간 저가매매의 경우 세법상 시가와 실제 거래가격의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수에 따른 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 단순히 법에서 정한 한도에 맞춰 최대한 낮은 가격으로 계약하기보다는, 시세보다 10~20% 정도 낮은 범위 등 합리적으로 설명할 수 있는 가격을 설정하고 세무적인 부분을 함께 검토하는 것이 보다 안전할 수 있습니다.
그리고 여기서 말하는 시가는 단순히 현재 인터넷에 나와 있는 매물의 호가만을 의미하는 것은 아니며, 동일 단지·동일 평형 또는 위치·면적·층·향 등이 유사한 주택의 최근 실제 거래가격을 우선적으로 확인해 판단하는 것이 좋습니다.