답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.다음세입자를 직접 구해서 지출되는 비용을 최대한 줄이려고 하시려는 노력에 응원을 보냅니다. 이렇게 생각하면 간단합니다. 부동산 중개사무소와의 접점 없이 직접 다음 세입자를 구하여 해당 주택에 입주시킨다면, 임차인의 복비는 내지 않아도 되거나 대서료만 내도 될 가능성이 높습니다.(이것은 중개사마다 다르므로 제가 확실하게 대답드리기 어렵습니다.)다만, 물건은 여전히 중개사가 가지고 있기 때문에(임대인이 중개사를 통해 매물로 내놓음)중개사를 컨택하여 진행하게 되면 임대인 분의 중개수수료는 계약기간을 다 채우지 못하고 퇴실하는 귀하가 내는 것으로 협의하게 될 가능성이 큽니다. 이점 참고하셔서 알아보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.자가 주택을 마련하는 것에 대해 시기적인 고민이 되시는 군요. 저도 그 고민에 동감합니다. 하지만, 이제는 "시점"만을 가지고 집을 사도 되는가 아닌가에 대해서 결정짓기가 매우 어렵습니다. 모든 지역이 함께 오르거나 함께 내리는 시기는 지났기 때문입니다. 입지가 중요합니다. 입지는 부동산을 고유하게 만드는 특성중에 가장 중요한 특성입니다. 지구상에 어느 곳을 둘러보든 완전히 똑같은 입지는 없기 때문입니다. 실거주 하실거라면, 주변 환경을 꼭 살펴서 구입하세요.절대로 어디가 오를거라고 생각하여 현재 시기에 삶의 질이 나쁜 곳에 구입하지 마세요.주변 환경이 좋으면, 약간의 하락장에도 버틸 힘이 생깁니다. 무리한 투자보다는 현재 가능한지역 중에서 주변 인프라가 좋은 곳으로 골라 매매하시면 도움이 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세금도 절감하면서, 부를 자녀에게 물려준다는 것은 고민이 많이 되죠.증여로 진행할 경우는 증여재산공제와 세율 분산효과를 이용하게 됩니다. 성인자녀 1명당 5천만원씩 총 1억 5천만원에 대해서는 공제 되어 나누어 줄 수 있습니다. 6.9억일때 각 2.3억 즉 1억 8천에 대해서만 증여세를 내게 되는거겠네요.1-5억 구간에 해당해서 증여세 20%로 적용되게 되겠습니다. 매매일경우는 실자금 출처가 명확해야 인정됩니다. 부모자식간 거래이기 때문이에요.자금 출처를 증빙하려면 소득이나 자산으로 대금지불 능력이 있음을 입증해야 합니다. 차입금도 인정은 되지만 , 이자지급 등 사후관리가 까다롭다는 점 알고 계셔야 합니다. 저가양도를 활용하면 어떠실지요. 시가의 5% 또는 3억원 중에 적은 금액까지는 낮게 팔아도 증여세를 물지 않습니다. 이걸 이용해서 6.5억 선으로 가격을 낮추는 것도 생각해보세요.그런데, 부모님의 양도소득세 부담이 있겠습니다. 다주택자이므로 양도세 중과 여부를 꼭 확인하시기 바랍니다. 결론적으로 양도소득세 부담이 크지 않다면, 그리고 자녀들 소득이 모두 있는 상태라면, 매매를 고려하시는 것이 절세하는 방법일 것으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약을 1년을 하셨고, 한 학기만 거주한 후 퇴실하실 계획이군요.원칙대로라면, 1년 계약이기 때문에 계약서에 명시된 날짜까지는 월세를 내는 것이 일반적입니다.그러나, 임대인과 협의가 잘 되면, 다음 세입자를 구한 뒤, 다음 세입자가 들어오는 날까지의 월세를 내고, 해당 세입자와 계약하는 부동산 중개 수수료(임대인쪽 수수료)를 부담한 후, 일찍 퇴실할 수 있습니다. 제일 중요한 것은 계약서에 적힌대로 진행하지 않기 때문에 임대인과 먼저 상의를 해 보시는 것이 중요합니다 .잘 해결되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2026년 3월 기준으로 서울 전역 및 경기 주요 지역이 규제지역으로 지정되어 있습니다. 다주택자의 9억원 내 매물을 매수한 후 임차인 퇴거시 전세보증금 반환대출을 받으려고 할 때 적용되는 기준을 알려드려야 할 것 같습니다. 다주택자의 경우에는 일반적인 주담대보다 제한이 큽니다. LTV 는 30% 이며, 이에 따라 2억 7천까지 가능합니다. 실질적으로는 정부의 가계부채 관리방안에 따라서 규제지역내에서 전세끼고 산 경우 최대 1억까지 제한하는 지침을 운영하고 있는 경우가 많습니다. 게다가 스트레스 DSR 3단계가 문제가 더 큽니다. DSR 40% 를 적용하면, 모든 대출의 원리금이 연 소득의 40% 를 넘어갈 수 없다는 것이 적용됩니다. 소득이 많이 높지 않으시면, LTV 한도를 채우는 것조차 어렵습니다. 결론적으로 1억원 정도 받으실 수 있는 것으로 생각하면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세가 끝나고 이사를 가야 하는데, 서울 주택 가격때문에 고민이 많으시군요.다주택자 세금 인하 연장이 끝나면서 절세를 위한 매물이 많이 나오고는 있습니다.그래서 강남의 매우 비싼 3곳의 주택도 하락세로 돌아섰습니다. 그런데, 이미 너무 높아진 주택의 가격은 정상화를 한다고 해도 지금과 크게 다르지는 않을 것 같습니다. 아무래도 이런 상황에서는 서울 내의 주택말고 다른 지역을 알아보는 것도 좋을 것 같습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주상복합 아파트는 상가를 끼고 있으며 애초에 지어질 때부터 용적률을 Max 로 끌어다 썼기 때문에 재건축에의한 건설사의 경제성이 맞지를 않습니다.그러면 재건축을 진행하는 업체가 나오지 않을 것이며, 아마도 리모델링 위주로 진행 될 것으로 전망합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여기서 빈집이라고 말씀하시는 것은 주인이 없거나 있더라도 버려진 집을 말씀하시는 것 같습니다.말씀하신 대로 무료로 점유하여 점유기간이 끝나면 소유권을 인정받을 수 있지만, 그렇게 오래 방치된 주택의 경우에는 난방, 전기, 수도 등이 더이상 공급되지 않을 수 있어서 거주에 문제가 발생할 여지가 큽니다. 이점 참조를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.충분히 도움이 되는 행보라고 생각합니다.개인의 재산인 주택을, 그것도 하나 있는 주택을 집값안정화에 기여하기 위해 내 놓는다. 라는 이 모습이 일차적으로는 분당의 다주택자들에게 메세지를 전달할 수 있고, 또, 정말 지금이 고점이라서 현금화를 하려는 것인가 하고 생각하게 할 수도 있습니다.그도 그런것이 이재명 대통령은 충분히 임기도 많이 남았고 의지가 명확하기 때문에 집을 처분하는 의미가 무엇인지 여러가지로 메세지를 전달할 수 있는 것이죠.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집값 붕괴는 일어나지 않을 것입니다.대신에 적정수준으로 정상화는 될 것 같습니다.인간의 삶을 영위하는데 가장 필요한 주택을 가지고 이런시장에서 돈을 벌기위해 갭투기를 하는자들때문에 오른 집값이니, 정상화가 반드시 되어야겠지요.