답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 경우는 위치나, 네임밸류, 동선 등은 좋지만 아파트 가격이 마음에 들지 않거나 실제로 와서 내부를 본 후, "이 가격이면 잘 사는것" 이라는 마음이 드는 상태가 아니라는 것입니다. 사실상 가격만 문제도 아니고 집상태만의 문제도 아니라는 것입니다. 이런 경우에는 가격을 떨어뜨리는 것이 가장 확실하고 손쉬운 방법이지만, 최소 금액으로 집을 수리하거나 재단장하여 깔끔하게 할 수 있다면 그것이 경제적으로는 가장 이익일 것이라고 봅니다.주변 실거래가를 잘 살펴보시고 호가를 설정하시기 바랍니다. 감사합미다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 대한민국에서 고층 아파트가 압도적으로 많이 지어지는 핵심 이유는 제한된 국토 면적과 높은 인구 밀도로 인한 '토지 이용의 효율성'과 '자산 가치' 때문입니다. 도심의 좁은 땅에 최대한 많은 인구를 수용하고 교통, 교육, 상권 등 인프라를 집중시키기에는 위로 높게 짓는 아파트가 가장 경제적인 선택지입니다. 또한 아파트는 규격화된 상품으로서 환금성이 뛰어나고 시세 차익을 기대할 수 있어 주거 목적을 넘어 확실한 투자 자산으로 인식되고 있기 때문에, 건설사와 수요자 모두 고층 아파트를 선호하는 구조가 고착화되어 있습니다.​반면 대기업이 주도하는 모듈러 주택은 인구 구조와 라이프스타일의 변화를 고려할 때 매우 강력한 미래 주거 형태의 잠재력을 지니고 있습니다. 공장에서 건축물의 70~80%를 미리 정밀하게 제작하여 현장에서 조립하는 방식이므로 공사 기간이 획기적으로 짧고, 건설 현장의 소음이나 먼지, 탄소 배출을 크게 줄일 수 있어 친환경적입니다. 특히 12인 가구가 급증하고 재택근무 등 공간의 유연성이 중요해지는 미래에는, 거주자의 생애 주기에 맞춰 블록을 끼우듯 방을 추가하거나 축소할 수 있는 모듈러 주택이 고정된 콘크리트 형태의 아파트보다 거주 만족도를 훨씬 높일 수 있습니다.​따라서 '미래를 보고 산다면 어떤 것이 효율적인가'에 대한 답은 관점에 따라 달라집니다. 인프라가 고도로 밀집된 주요 도심에서 '공간의 집약'과 '재산 증식 수단'으로서의 가치를 중시한다면 고층 아파트의 우위는 앞으로도 상당 기간 지속될 것입니다. 하지만 자율주행이나 도심항공교통(UAM)의 발달로 거주지가 외곽으로 분산되고, 집을 투자의 대상이 아닌 '개인의 삶에 맞춘 경험의 공간'으로 바라보는 인식이 확산된다면 모듈러 주택의 효용성이 훨씬 커집니다. 결국 두 주거 형태는 하나가 다른 하나를 완전히 대체하기보다는, 도심 중심부는 첨단 고층 아파트가 담당하고, 그 외곽이나 스마트시티 지역은 유연하고 친환경적인 모듈러 주택이 자리 잡는 방식으로 각자의 영역을 나누어 미래 주거 환경을 형성하게 될 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문 번호별로 답변을 드려보겠습니다.1번 질문 : 민법 제109조 착오에 의한 취소 가능성면적을 잘못 인지하여 특정 대출이 불가능해진 상황은 법리상 '동기의 착오'에 해당합니다. 대법원 판례에 따르면 동기의 착오를 이유로 계약을 취소하려면, 매수인이 계약 당시에 "신생아 특례 대출을 받아야 하므로 반드시 전용 85㎡ 이하 국민평형이어야 한다"는 조건을 상대방이나 중개사에게 명확히 표시하여 계약의 내용으로 삼았어야 합니다. 이를 사전에 고지했다면 법률행위 중요 부분의 착오로 보아 취소 및 반환을 주장할 수 있습니다. 다만, 매수인이 공적 장부(건축물대장 등)를 직접 확인하지 않은 점이 '중대한 과실'로 인정될 경우, 취소권 행사가 제한될 위험도 존재합니다.2번 질문 : 유동적 무효 상태 및 불허가 조건의 적용 여부토지거래허가구역 내 계약은 허가 전까지 '유동적 무효' 상태이며, 양 당사자는 관할 관청의 허가를 받기 위해 성실히 협력할 법적 의무가 있습니다. 대출 불가 등을 이유로 매수인이 고의로 자금조달계획서 제출을 거부하거나 허가 신청 절차에 협조하지 않아 관청으로부터 불허가 처분을 유도하는 경우, 판례는 이를 신의칙 위반으로 보아 매수인이 무효를 주장하며 계약금 반환을 청구하는 것을 인정하지 않습니다. 특약상의 '조건 없이 약정금 반환' 조항은 관청의 심사 결과 객관적인 사유로 불허가 처분이 났을 때를 의미하므로, 매수인의 귀책으로 절차를 중단한 상황에는 적용되기 어렵습니다.3번 질문 : 추가 약정금 2,000만 원 입금 거절의 정당성가계약금과 관련된 대법원 판례(2014다231378)에 따르면, 매수인이 단순 변심이나 개인적 사정으로 계약을 해제하려면 실제 송금한 1,000만 원 포기가 아니라 약정금 총액인 3,000만 원을 기준으로 위약금을 지불해야 합니다. 즉, 계약을 자의로 포기한다면 2,000만 원을 추가로 입금해야 할 법적 의무가 발생합니다. 하지만 1번 항목의 '착오에 의한 취소'나 4번 항목의 '중개사 과실'이 입증되어 약정 자체가 무효화되거나 적법하게 취소된다면, 추가 입금을 거절할 정당한 항변권이 성립합니다4번 질문 : 공인중개사의 확인설명의무 위반 책임공인중개사법 제25조에 따라 중개사는 대상물의 면적 등 기본 사항을 대장을 근거로 정확히 설명할 의무가 있습니다. 만약 중개사가 해당 매물이 전용 98㎡임에도 불구하고 84㎡(국민평형)라고 잘못 안내했거나, 질문자님이 신생아 대출 요건을 사전에 문의했음에도 면적 확인 의무를 다하지 않고 송금을 유도했다면 이는 명백한 확인설명의무 위반입니다. 이 경우 중개사와의 문자 내역이나 통화 녹취 등을 증거로 관할 지자체(구청 지적과 등)에 신고하여 중개사에 대한 행정처분을 요구할 수 있으며, 만약 매도인이 1,000만 원 반환을 거부하여 손해가 확정될 경우 중개사와 공제조합을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.위 답변을 참고해주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님께서 느끼신 아쉬움은 최근 쿠우쿠우 골드 매장을 주말에 방문한 많은 분들이 공통적으로 호소하는 매우 현실적인 문제입니다. '골드'라는 프리미엄 타이틀을 달고 가격을 기존보다 상당히 올린 만큼 해산물의 선도나 메뉴의 가짓수 자체는 확실히 업그레이드된 것이 사실입니다. 하지만 정작 높아진 가격표에 걸맞게 뒷받침되어야 할 매장 운영 시스템과 서비스 인프라가 전혀 그 수준을 따라가지 못하면서 고객들의 불만이 커지고 있는 실정입니다.​특히 주말이나 공휴일처럼 인파가 폭발적으로 몰리는 피크 시간대에는 서비스의 밑천이 그대로 드러나게 됩니다. 늘어난 메뉴 가짓수에 비해 주방의 조리 속도와 인력이 회전율을 감당하지 못하다 보니, 정작 비싼 돈을 내고도 인기 메뉴는 텅 비어 있거나 부스러기만 남은 접시를 마주하는 불쾌한 경험을 하게 됩니다. 게다가 새롭게 도입된 바비큐(BBQ) 코너처럼 골드 매장만의 핵심적인 차별점을 동선이 불편한 구석에 배치해 두고도 입장 시 직원의 적극적인 안내조차 없다는 것은, 프리미엄을 표방하면서도 정작 가장 중요한 고객 경험에 대한 세심한 배려가 철저히 결여되어 있음을 보여줍니다.​결과적으로 현재의 쿠우쿠우 골드는 '음식의 종류'를 늘리는 데는 어느 정도 성공했을지 몰라도, 그 음식을 쾌적하게 즐길 수 있는 '식사 환경'을 제공하는 데는 뚜렷한 한계를 보이고 있습니다. 비싼 주말 요금을 지불하고도 도떼기시장 같은 분위기 속에서 제대로 된 대접을 받지 못해 스트레스를 받는다면 굳이 그 가격을 지불할 메리트가 없습니다. 따라서 현재의 운영 방식이 개선되기 전까지는 온전한 식사와 서비스를 누리기 위해 비교적 한산한 평일 시간대를 이용하시거나, 비슷한 가격대의 다른 호텔급 뷔페 등 대체재를 고려해 보시는 것을 추천해 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.무허가 건축물의 건물만 거래할 경우, 해당 건축물은 건축물대장이 존재하지 않아 법적으로 공식적인 용도를 입증할 수 없기 때문에 공인중개사법상 '주택 외의 중개대상물'로 분류됩니다. 따라서 상가나 토지를 거래할 때와 마찬가지로 거래 금액의 최고 0.9% 이내에서 중개사와 의뢰인이 서로 협의하여 수수료를 결정하는 것이 맞습니다. 해당 무허가 건물 내에서 실제로 사람이 거주하고 있다고 하더라도 공부상(서류상) 주택으로 인정받지 못하므로 저렴한 주택 수수료 요율을 적용받을 수 없습니다.​반면, 건축물대장 등 서류상 용도가 '주택'으로 명확하게 등재되어 있는 합법적인 건물이라면, 대지권(토지)을 제외하고 건물만 단독으로 매매하더라도 이는 법적으로 명백한 '주택의 매매'로 취급됩니다. 이 경우에는 0.9%의 비싼 요율이 일괄 적용되는 것이 아니라, 거래 금액 구간에 따라 각 지자체 조례로 정해진 주택 중개보수 법정 요율표를 따르게 됩니다. 주택 매매 수수료율은 거래 금액에 따라 다르지만 현재 최대 한도가 0.7% 이내로 제한되어 있으므로, 무조건 0.9%를 요구한다면 이는 잘못된 계산입니다.​결과적으로 중개수수료를 산정할 때는 토지가 매매에 포함되었는지 여부나 실제 거주 여부보다는 건축물대장의 존재와 그곳에 적힌 공식적인 용도가 수수료율을 가르는 절대적인 기준이 됩니다. 따라서 무허가 건축물은 0.9% 한도 내에서 중개사와 적절히 요율을 협의하시는 것이 맞지만, 서류상 주택인 건물만 매매하실 때는 거래 금액에 맞는 주택용 법정 요율표를 확인하시어 수수료를 과다하게 지불하는 일이 없도록 꼼꼼히 챙기시길 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.건축물대장을 발급받거나 열람하시면 해당 건물의 주차장과 엘리베이터에 관한 기본적인 현황을 충분히 파악할 수 있습니다. 건축물대장 첫 페이지 하단 혹은 두 번째 페이지를 보면 주차장과 승강기 란이 별도로 표기되어 있습니다. 주차장의 경우 건물 안팎을 구분하는 옥내와 옥외, 그리고 운전자가 직접 주차하는 자주식과 기계 장치를 이용하는 기계식으로 분류되어 각각 몇 대의 차량을 주차할 수 있도록 허가받았는지 정확한 대수가 기재됩니다. 엘리베이터 역시 승용, 비상용, 화물용으로 용도가 나뉘어 건물의 전체 승강기 설치 대수를 한눈에 확인할 수 있도록 명시되어 있습니다.​하지만 건축물대장에 기재된 정보는 건축 허가 및 준공 당시 법적으로 승인받은 서류상의 기준일 뿐이므로, 건물의 실제 운영 현황이나 상세한 관리 상태까지 반영하지는 못한다는 한계가 있습니다. 예를 들어 주차장은 서류상 기계식 주차 대수가 잡혀 있더라도 잦은 고장이나 유지보수 비용 문제로 아예 작동을 중단시켜 실제로는 주차가 불가능한 경우가 상당히 많으므로, 반드시 직접 현장에 방문하여 주차장 가동 여부와 진입로 폭 등을 눈으로 확인하거나 관리사무소에 문의해야 합니다. 엘리베이터 또한 대수 외에 연식이나 안전 상태는 대장에서 알 수 없는데, 상세한 정보가 필요하다면 승강기 내·외부에 부착된 7자리의 승강기 고유번호를 '국가승강기정보센터' 누리집이나 스마트폰 애플리케이션에 검색하면 됩니다. 이를 통해 제조업체, 최초 설치일, 유지관리 업체 정보는 물론 최근 정기 검사 합격 여부까지 매우 구체적인 이력을 누구나 조회할 수 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인이 거액의 보증금을 받고 월세를 깎아주는 가장 큰 이유는 그 보증금을 활용해 이자 수익을 얻거나 다른 곳에 투자할 수 있는 '기회'를 얻기 때문입니다. 보증금은 나중에 돌려줘야 할 돈이 맞지만, 계약 기간인 1~2년 동안 집주인은 그 목돈을 이자 없이 마음대로 굴릴 수 있습니다. 예를 들어 보증금을 5천만 원 더 받는 대신 월세를 20만 원 깎아주더라도, 그 5천만 원을 은행에 넣어두어 이자를 받거나 다른 부동산을 사는 데 투자해 다달이 20만 원 이상의 가치를 창출할 수 있다면 집주인 입장에서는 오히려 이득입니다. 이처럼 목돈(보증금)과 매달 내는 돈(월세)의 가치를 교환하는 비율을 부동산 시장에서는 '전월세 전환율'이라고 부릅니다.​또한, 보증금이 높을수록 집주인 입장에서는 세입자에 대한 위험 부담(안전장치)이 확실하게 줄어듭니다. 만약 세입자가 사정이 생겨 월세를 여러 달 내지 못하거나 집 안의 시설을 심하게 파손했을 경우, 집주인은 나중에 돌려줄 보증금에서 밀린 월세와 수리비를 합법적으로 빼고(공제하고) 돌려줄 수 있습니다. 보증금이 100만 원처럼 너무 적다면 몇 달만 월세가 밀려도 집주인이 금전적 손해를 고스란히 떠안아야 하지만, 보증금이 수천만 원이라면 세입자가 돈을 내지 않고 버티더라도 손해를 볼 일이 사실상 사라지게 됩니다.​결과적으로 보증금과 월세의 반비례 관계는 집주인과 세입자 양측의 필요가 맞아떨어진 구조입니다. 집주인은 목돈을 확보해 재투자를 하거나 안전장치를 마련하기 위해 월세를 기꺼이 깎아주고, 세입자는 다달이 통장에서 빠져나가는 소멸성 지출인 월세를 조금이라도 줄여 생활비를 아끼기 위해 은행 대출을 받아서라도 보증금을 높이려고 하는 시장의 자연스러운 경제 원리가 작동한 것입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 매수자가 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신청구권을 적법하게 거절하기 위해 반드시 만기 6개월 전에 소유권 이전 등기를 마쳐야 하는 것은 아닙니다. 매수자가 등기를 완료하고 세입자에게 직접 실거주 목적의 갱신 거절 의사를 통지해야 하는 법적인 마감 기한은 계약 만기일로부터 '2개월 전'까지입니다.​주택임대차보호법에 따르면 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간과 집주인이 이를 거절할 수 있는 기간은 동일하게 '계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지'로 규정되어 있습니다. 과거에는 세입자가 기존 집주인(질문자님)에게 먼저 갱신청구권을 행사해버리면 나중에 집을 산 매수자가 이를 번복하고 거절할 수 있는지에 대한 혼선이 많았습니다. 하지만 2022년 대법원 판례를 통해, 기존 세입자가 이미 갱신을 요구했더라도 새로운 매수자가 법정 기간(만기 6개월 전~2개월 전) 내에 등기를 마치고 실거주를 이유로 거절을 통보한다면 세입자의 요구를 적법하게 거절할 수 있다는 기준이 명확히 확립되었습니다. 즉, 내년 5월이 만기라면 늦어도 내년 3월(만기일 기준 정확히 2개월 전)까지는 매수자 명의로 등기가 완료되고 세입자에게 갱신 거절 통보까지 확실하게 도달해야 합니다.​다만, 법적인 마지노선이 2개월 전이라고 해서 실무적으로 그 기한에 아슬아슬하게 맞춰 매매 일정을 잡는 것은 극히 위험합니다. 매수자의 대출 실행 지연이나 행정 처리 착오, 혹은 세입자의 의도적인 연락 회피 등으로 단 하루라도 2개월 전 기한을 넘겨 거절 통보가 늦어지면, 매수자는 꼼짝없이 세입자의 2년 연장을 안고 가야 합니다. 이는 곧바로 매수자와의 매매 계약 파기 및 거액의 손해배상 소송으로 직결될 수 있습니다. 따라서 가장 안전한 매도를 원하신다면 최소 만기 3~4개월 전에는 매수자가 잔금을 치르고 등기를 가져갈 수 있도록 여유롭게 일정을 짜시고, 집을 내놓는 현시점부터 세입자에게 매도 사실을 투명하게 알리며 원만한 퇴거 협의를 병행하시는 것이 필수적입니다.위 내용을 감안하셔서 매도 시 문제가 없이 진행되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실거주 1채만으로 자산 증식에 한계를 느끼고 비규제지역 2주택 취득세 1% 이점을 활용해 세종시 투자를 고려하시는 것은 자산 확장을 위한 매우 합리적인 고민입니다. 세종시는 국회의사당 분원 건립과 지속적인 인구 유입, 완성도 높은 신도시 인프라를 바탕으로 충청권을 넘어 전국구 단위의 수요를 끌어들이는 장기 우상향 잠재력이 확실한 지역입니다. 하지만 현재 시점에서 세종시를 다른 곳도 아닌 '갭투자' 목적으로 접근하는 것에는 치명적인 진입 장벽이 존재하는데, 바로 전국 최하위 수준에 머물러 있는 낮은 전세가율입니다.​세종시 아파트들은 매매가 대비 전세가 비율이 통상 40~50% 대에 불과해 매매가와 전세가의 차이, 즉 '갭(Gap)'이 다른 지역에 비해 기형적으로 큽니다. 이는 실거주 가치(전세) 대비 미래 가치(매매)가 선반영되어 고평가된 측면도 있지만, 주변 대전이나 청주 등 범충청권의 입주 물량 영향으로 전세가가 짓눌려 있는 탓이 큽니다. 결과적으로 세종에 갭투자를 하려면 수도권 외곽이나 경기도 핵심지 아파트를 살 수 있을 만큼의 막대한 실투자금(현금)이 한곳에 장기간 묶이게 되며, 이는 투자금 대비 수익률을 크게 떨어뜨리고 역전세 리스크 발생 시 대응을 어렵게 만듭니다.​취득세 1%라는 단기적인 세금 혜택에 매몰되어 막대한 현금을 지방에 묶어두는 것은 질문자님께서 느끼시는 '서울 부동산 부재에 대한 갈증'을 근본적으로 해결해주지 못합니다. 2주택자가 되면서 짊어져야 할 보유세 부담 증가와, 기존 주택이 누릴 수 있는 양도소득세 비과세 혜택을 포기해야 하는 기회비용도 엄연히 존재합니다. 만약 세종시 갭투자를 넉넉히 감당할 수 있을 만큼의 현금을 보유하고 계신다면, 차라리 그 자금과 현재 거주 중인 주택을 합쳐 서울 진입이나 수도권 상급지로의 '갈아타기'를 실행하는 것이 장기적인 자산 방어와 증식 측면에서 훨씬 안전하고 확실한 전략입니다.이점 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.분양계약을 일방적으로 취소하려면 법적으로 약정한 계약금 전액을 포기해야 하므로, 안타깝게도 아드님이 800만 원을 갚아야 한다는 분양사의 말은 원칙적으로 맞습니다. 계약을 1천만 원으로 설정했고 아드님이 200만 원만 낸 상태에서 분양사 측이 800만 원을 대납(또는 대출)해주었다면, 아드님은 계약금 완납을 위해 800만 원을 개인적으로 빌린 셈이 되어 이를 상환할 법적 의무가 생깁니다. 대법원 판례상으로도 계약 취소 시 포기해야 하는 위약금의 기준은 '실제 지급한 일부 금액(200만 원)'이 아니라 '계약서에 명시된 약정 계약금(1천만 원)' 전체이기 때문입니다.​다른 사람에게 집이 팔리면 1천만 원을 돌려주겠다는 직원의 말은 현장에서 당장의 항의를 무마하거나 상환을 압박하기 위해 흔히 쓰는 전형적인 구두 약속일 확률이 매우 높습니다. 계약서의 특약란에 "제3자에게 당해 호실 분양 완료 시 대납금 800만 원 및 기납부금 200만 원을 즉시 전액 반환한다"는 내용이 도장과 함께 명확하게 적혀 있지 않다면, 훗날 집이 팔리더라도 직원이 말을 바꾸거나 퇴사해버렸을 때 돈을 돌려받을 법적 근거가 전혀 없습니다.​지금 당장 가장 먼저 하셔야 할 일은 아드님이 현장에서 서명하고 받아온 분양계약서 원본과 800만 원에 대한 차용증(혹은 대출약정서) 등 모든 서류의 내용을 정확히 확인하는 것입니다. 아드님이 성인이라면 본인 의사로 서명한 계약을 강압이나 사기로 증명하여 무효로 만들기는 현실적으로 매우 어렵습니다. 당장 800만 원을 갚는 것이 피가 마르는 일이겠지만, 이 상태로 억지로 계약을 끌고 가 중도금 대출 절차까지 넘어가게 되면 감당할 수 없는 수억 원대의 빚과 막대한 연체 이자를 떠안게 됩니다.​혼자서 고민하거나 분양사 직원의 말만 믿고 기다리지 마시고, 서류를 모두 챙겨 거주지 인근의 대한법률구조공단(국번없이 132)이나 시·군·구청 무료 법률상담실을 즉시 방문하시기 바랍니다. 대납 과정에서의 위법성이나 계약서상 독소 조항이 있는지 전문가의 검토를 받은 후, 가장 빠르고 안전하게 계약을 해지하여 더 큰 재산상의 피해를 막는 것에 모든 집중을 다하셔야 합니다.