답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.선택권이 줄어들면 자유도는 줄어듭니다.자유도라는 것은 선택권이 늘어나면 늘게 되어 있습니다.참고하세요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 가지고 계신 금액으로 매매가 와 전세가의 차액인 2억을 충당가능하시다면, 대출없이 가능합니다. 최근 뉴스에서 보신 내용들은 매수자가 주담대를 무리하게 끌어 쓰거나, 조건부 전세자금 대출취급을 금용권에서 차단했다는 뜻입니다. 즉, 현금 2억원 들고 계시면 대출 상관 없이 가능하므로, 진행하셔도 될 것 같습니다. ​세입자의 거주 기간을 2027년 12월에서 2029년 12월까지 연장하는 부분은 법적인 금지 사항이 아니라 전적으로 현재 세입자의 의사에 달려 있습니다. 만약 세입자가 해당 아파트에 계속 거주하기를 원한다면 주택임대차보호법상 보장된 '계약갱신청구권'을 사용하여 2년을 더 거주할 수 있으며, 이는 질문자님이 원하시는 2029년 12월 입주 일정과 완벽하게 맞아떨어집니다. 하지만 반대로 세입자가 2027년 12월 만기 시점에 퇴거하겠다고 결정한다면, 임대인인 질문자님은 무조건 새로운 세입자를 구하거나 직접 전세금을 반환해 주어야 합니다. 따라서 매매 계약서에 가계약금을 넣기 전에 반드시 공인중개사를 통해 현재 세입자에게 2027년 이후 2년 더 연장하여 거주할 의사가 있는지 명확히 타진해 보시는 것이 훗날의 자금 압박을 막는 가장 핵심적인 절차입니다.추가로 현실적으로 짚어보셔야 할 점은 질문자님 본인의 주거 공백기입니다. 현재 살고 계신 집의 전세 만기가 내년 2월이고 매수한 아파트에 실제 입주하는 시기가 2029년 12월이라면, 중간에 약 2년 10개월가량 거주할 곳이 비게 됩니다. 이 기간 동안 현재 거주 중인 집의 집주인과 원만하게 계약을 연장할 수 있는지, 혹은 다른 곳에서 잠시 머물 수 있는 별도의 주거 비용이나 대안이 마련되어 있는지 매수 전에 미리 꼼꼼하게 점검해 보시길 권장합니다.이런 점들을 참조하시고, 또한 현재 상태에서의 갭투자는 투기에 가깝다는 사실도 상기하여 주기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.개인사업자가 차량을 운용할 때 가장 먼저 바로잡아야 할 오해는 절세 효과의 차이입니다. 흔히 장기 렌트나 리스만 경비 처리가 되고 할부 구매는 세금 혜택이 없다고 생각하기 쉽지만, 세법상으로는 세 방식 모두 연간 최대 1,500만 원(차량 감가상각비 또는 임차료 800만 원 + 유류비 및 보험료 등 유지비 700만 원)까지 동일하게 비용 처리가 가능합니다. 따라서 단순한 절세 한도보다는 초기 비용, 총 납부 금액, 신용도 및 대출 한도에 미치는 금융적 영향을 종합적으로 따져보고 본인의 사업 상황에 맞는 방식을 선택하셔야 합니다.​장기 렌트는 차량을 자산이나 부채가 아닌 대여서비스이기 때문에 금융기록에 대출로 잡히지 않는 다는 점이 중요합니다. 사업 운용하다보면 시설자금이 나 운전자금등 다른 대출을 이용할 때 기존 대출이 없다는 점이 장점으로 작용합니다. 리스는 금융회사가 차를 대신 구매해 빌려주는 형태이므로 일반 자가용 번호판을 달아 사업상의 품위를 유지할 수 있다는 차별점이 있습니다. 기존에 무사고 운전 경력이 길어 개인 보험료가 저렴한 편이라면 자신의 보험 요율을 그대로 유지할 수 있어 비용 절감에 도움이 됩니다.할부 구매는 차량을 온전히 본인 명의의 자산으로 취득하는 방식입니다. 초기 취등록세와 매년 자동차세, 보험료를 직접 납부해야 하고 원리금 균등 상환액 외에도 대출 기록이 남는다는 부담은 있지만, 4~5년 이상 장기 보유할 경우 금융 수수료와 마진이 붙는 렌트나 리스에 비해 전체 지출하는 총비용이 가장 적고 경제적입니다.이러한 사항을 참조하여 주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.투명한 가격은 공개해달라고 하셨는데, 최대한 제가 알고 있는선에서 말씀드려 보겠습니다.올수리32평은 애초에 20만원으로 입주청소를 한다는 것이 말이 안됩니다. 최소, 평당 1.5만원은 발생합니다.따라서 45만원정도는 기본적으로 생각하시고, 조금 잘 하거나 인원이 많이 오는 경우 60만원(평당2만원) 잡으시면 됩니다.지금 말씀하시는 20+60만원은 조금 높아보이며, 45-60만원선이 투명한 가격대이니 참조하시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.교통과 학군을 동일 선상에 놓고 어떤게 나은지 비교하는 것은 성립하기 어려운 전제조건입니다.학군은 자녀의 나이, 교통은 추후의 환금성으로 대변되는 항목이기 때문입니다. 이 것을 입주자의 상황을 고려치 않고 어느것이 중요하냐고 묻는 것은 대답해드리기가 상당히 곤란합니다 ^^;;;자녀의 교육이 중요한 입장에서는 교육학군이, 추후 환금성 측면에서는 교통이 중요한 항목이 될 수 있습니다.이런점을 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지를 소유하고 있더라도 건축물대장상 주택을 소유한 것이 아니므로 무주택자 자격이 그대로 유지되며 주택청약에 정상적으로 신청할 수 있습니다.​주택법 및 주택공급에 관한 규칙에서 유주택 여부를 판정하는 대상은 오직 '주택(아파트, 다세대, 단독주택 등)'과 '분양권·입주권'입니다. 지목이 '묘지'인 토지를 비롯해 임야, 전답, 나대지 등의 순수 토지는 주택으로 분류되지 않기 때문에, 토지를 아무리 여러 필지 소유하고 있어도 청약 자격이나 무주택 기간 산정에는 아무런 영향을 미치지 않습니다.​다만 신청하려는 청약 유형이 공공분양(국민주택)이거나 민영주택의 신혼부부·생애최초·다자녀 등 특별공급인 경우에는 '부동산 자산 보유 기준'을 확인할 필요가 있습니다. 해당 유형들은 무주택 요건 외에도 세대원이 소유한 총 부동산(토지 공시지가 및 건물 시가표준액) 합산 금액이 기준치 이하(통상 2억 원대 초반)여야 합니다. 전라도에 위치한 묘지 토지는 통상 개별공시지가가 매우 낮게 책정되어 있어 자산 기준을 초과할 가능성은 극히 낮지만, 특별공급이나 공공분양을 계획 중이라면 토지대장이나 부동산 공시가격 알리미를 통해 해당 토지의 공시지가를 미리 확인해 두는 것이 안전합니다.​민영주택 일반공급의 경우에는 자산 보유 기준 자체가 없으므로 토지 소유와 무관하게 완전한 무주택자 자격으로 1순위 청약 통장을 사용하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.같은 아파트의 주택 가격이 서로 다른 것에 대해 궁금해하시는 것으로 이해했습니다. 가장 먼저 전제되어야 할 것은 "같은 아파트 단지" 라고 해서 절대로 "같은 주택" 이라는 것은 아닙니다. 부동산의 불변의 특징 하나가 바로 유일성이기 때문입니다. 이 점은 전제한다는 것을 먼저 알아두시고 아래의 내용을 읽어 주시기 바랍니다. 아파트 가격은 실생활의 쾌적성에 직결되는 일조량, 조망권, 통풍, 사생활 보호 수준 등에 대한 수요자들의 선호도가 시장 가치로 직결되며 프리미엄으로 반영됩니다.​방향에 따른 가격 차이는 주로 일조량을 기준으로 형성됩니다. 사계절이 뚜렷한 한국에서는 햇빛이 가장 오래 들어와 겨울철 난방비 절감과 쾌적한 실내 환경 유지에 유리한 남향이 가장 높은 가격을 형성합니다. 그 뒤를 이어 아침 해가 들어오는 동향과 오후 해가 길게 들어오는 서향이 비슷한 가격대를 이루며, 북향은 선호도가 가장 낮아 가격이 상대적으로 저렴합니다. 다만 최근에는 한강이나 호수, 대형 공원 등 특급 자연 조망이 확보되는 경우, 일조량보다 조망권을 우선시하여 동향이나 북향이 남향보다 더 높은 가격을 형성하는 예외적인 사례도 늘고 있습니다.​층수에 따른 기준은 조망, 지상 소음, 사생활 보호가 핵심입니다. 전체 층수의 중간에서 상층부에 해당하는 이른바 로열층은 탁 트인 시야와 풍부한 채광을 누릴 수 있고 지상의 소음이나 매연으로부터 자유롭기 때문에 수요가 가장 많아 단지 내 최고가를 기록합니다. 반면 1층을 포함한 저층은 보행자의 시선에 노출될 수 있는 사생활 침해 우려와 상대적인 일조 시간 부족, 보안상의 이유 등으로 인해 로열층 대비 통상 5~10%가량 저렴하게 책정됩니다. 하지만 층간소음 문제에서 완벽히 자유롭다는 장점 덕분에 어린 자녀를 둔 세대의 탄탄한 대기 수요가 존재합니다.​건물의 가장 윗부분인 탑층의 경우, 과거에는 옥상을 통한 열 손실로 냉난방비 부담이 크고 결로 우려가 있어 선호도가 떨어졌습니다. 하지만 최근 건축된 아파트들은 단열 기술의 발전으로 이러한 단점이 크게 개선되었고, 윗집이 없어 층간소음 스트레스가 원천 차단된다는 점이 부각되면서 오히려 펜트하우스 프리미엄이 붙어 가장 비싸게 거래되기도 합니다. 이러한 층과 향에 따른 가격 차이는 단순히 매수자와 매도자의 심리로만 정해지는 것이 아니라, 은행 담보대출의 기준이 되는 감정평가나 시세 조사 기관에서도 '층별·향별 효용비율'이라는 평가 기준을 적용해 자산 가치에 시스템적으로 반영하고 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 허가 거절 확률이 높은 상황입니다. 지인에게 빌린 금액은 편법증여로 의심받기 쉬운 상황이라 국세청 기준 적정 이자율(연 4.6%)이 명시된 차용증, 이자 지급 내역, 본인의 소득 증빙은 물론 돈을 빌려준 지인의 자금 출처까지 상세히 소명하라고 요구할 가능성이 큽니다. 4억원의 주담대와 1억 6000만원의 채무이자를 감당할 소득이 없으시면 허가 자체 불허됩니다. ​보금자리론 승인과 관련해서는, 지인과 작성한 차용증 자체가 대출 심사에서 곧바로 거절 사유가 되는 것은 아닙니다. 한국주택금융공사와 은행이 대출 한도를 산정할 때 기준이 되는 총부채상환비율(DTI)은 금융권 신용정보망에 등록된 부채를 바탕으로 계산되므로 개인 간 금전 거래는 전산상 부채로 잡히지 않는 경우가 일반적입니다.다만 대출 심사 과정에서 은행이 자금조달계획서와 토지거래허가증을 확인하게 되며, 과도한 사적 채무로 인해 실질적인 금융비용 상환 능력이 현저히 부족하다고 판단할 경우 심사에 부정적인 영향을 미칠 여지는 존재합니다. 또한 일반적인 보금자리론의 최대 대출 한도는 3억 6,000만 원이며, 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 특정 조건에 한해서만 4억 원까지 가능합니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 전세사기의 기준을 확인하자면, 전세사기로 인정받기 위해서는 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었음에도 세입자를 속였다는 '기망의 고의성'이 입증되어야 합니다. 예를 들어, 집주인이 자신의 엄청난 세금 체납 사실을 숨겼거나, 명의만 빌려준 바지사장을 내세워 갭투자를 벌였거나, 처음부터 경매에 넘어갈 것을 알면서도 무리하게 계약을 체결한 정황 등이 사기의 주요 판단 기준이 됩니다. 현재 정부는 억울한 세입자를 구제하기 위해 '전세사기 특별법'을 시행 중인데, 확정일자와 전입신고를 마치고, 보증금 한도 요건을 충족하며, 주택이 경매나 공매로 넘어가고, 임대인의 기망 의도가 의심되는 다수의 피해가 발생한 경우 위원회를 통해 공식적인 '전세사기 피해자'로 결정받을 수 있습니다.질문자님의 상황처럼 이미 집이 경매로 넘어갔고 앞선 은행의 선순위 대출금이 너무 많아 낙찰 대금으로도 이를 다 갚지 못하는 상태라면, 후순위 권리자인 세입자는 낙찰 시 배당을 전혀 받지 못하고 쫓겨날 위험이 매우 큽니다. 일반적인 경매 절차 안에서 떼인 보증금을 현금으로 온전히 돌려받는 것은 현실적으로 거의 불가능에 가깝습니다. 따라서 지금 당장 취할 수 있는 가장 우선적인 조치는 관할 시·도청에 '전세사기 피해자 결정 신청'을 접수하여 정부의 법적 테두리 안으로 들어가는 것입니다. 피해자로 인정받게 되면 해당 경매 절차를 일시적으로 정지(유예)시킬 수 있는 권리를 얻게 되어 당장 길거리에 나앉는 상황을 막을 수 있습니다.피해자로 결정된 이후에는 정부의 지원 제도를 통해 피해를 최소화하는 방안을 선택해야 합니다. 만약 해당 집을 본인이 직접 소유하고 싶다면, 최고 낙찰가액과 같은 가격으로 우선해서 집을 살 수 있는 '우선매수권'을 행사하여 소유권을 확보할 수 있습니다. 집을 낙찰받고 싶지 않다면, 한국토지주택공사(LH)에 우선매수권을 양도하여 LH가 해당 집을 대신 낙찰받게 한 뒤, 그 집에서 최장 20년 동안 저렴한 공공임대 조건으로 계속 거주하며 주거 안정을 꾀하는 방법도 있습니다. 또한, 다른 곳으로 이사를 가야 한다면 기존의 전세대출을 갚지 못한 상태라도 정부가 지원하는 초저금리 대환대출이나 신규 전세자금 대출을 활용하는 것이 좋습니다.이러한 점 참조하시어 최대한 피해를 줄이는 쪽으로 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주상복합 아파트에서 상가(비주거 시설)가 몇 층까지 들어가야 한다는 법적인 '층수 제한' 기준은 따로 존재하지 않습니다. 층수 대신 관련 법규에서는 건물 전체 면적 대비 상가 면적의 비율인 '연면적 비율'을 기준으로 삼고 있습니다. 주택법과 건축법, 그리고 각 지자체의 도시계획 조례에 따라 상업지역에 주상복합을 지을 때는 전체 건물 연면적의 일정 비율(보통 10%~30% 이상)을 반드시 상가나 업무시설 등 비주거 용도로 채워야 허가를 받을 수 있습니다. 즉, 이 의무적인 면적 비율만 충족한다면 상가를 1층에만 넓게 짓든, 5층까지 쌓아 올리든 그것은 설계와 사업성에 따른 건설사의 재량입니다.​그럼에도 불구하고 우리가 흔히 보는 주상복합의 상가층이 대개 1층에서 3층, 아무리 높아도 5층 이하로 낮게 형성되는 이유는 철저하게 분양성과 상권의 특성 때문입니다. 상가는 길을 걷는 사람들의 눈에 잘 띄고 접근하기 쉬운 저층부일수록 가치가 높고 임대가 잘 맞춰집니다. 상가 층수가 4층, 5층 이상으로 높아질수록 고객들의 접근성이 급격히 떨어져 공실 위험이 커지기 때문에, 개발업자 입장에서는 굳이 법적 의무 비율 이상으로 상가를 높게 지어 사업성을 떨어뜨릴 이유가 없습니다. 그래서 허가에 필요한 최소한의 비주거 면적만 유동인구가 많은 하층부에 집중적으로 배치하고, 나머지 층은 분양 수익이 확실하고 수요가 많은 주거용 아파트로 높게 올리는 것입니다.