답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 임대계약의 묵시적 갱신 조건에 대해 판단이 필요하시군요. 묵시적 갱신은 계약 만료일 전 6개월부터 2개월까지 상호간 협의가 없다면 이전의 계약대로 한번 더 갱신되는 것을 뜻합니다.질문자께서 오늘 계약종료를 협의하셨다면, 이미 묵시적 갱신이 된 후에 말씀하신 것이므로 기존 계약만료일에는 나가실 수가 없습니다.하지만, 묵시적 갱신이 되고 나면, 계약만료일과 관계없이 3개월 전에 퇴거를 통보하면 되므로, 만약 계약을 해지하고자 하는 경우에는 퇴거 통보를 하신 후 3개월이 되는 날 보증금을 돌려받고 퇴거를 하실 수가 있습니다.이를 감안하시어 이사 계획을 잡으시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.반려동물 금지로 되어 있는 방에 들어가시면서, 반려동물을 데려가야만 하는 상황이시군요.제가 만약에 이런 상황이라도, 질문자님과 집주인이 모두 고객이기 때문에 어느 한 편을 들 수는 없는 상황이라 많이 난감했을 것 같습니다. 지금상황에서 중개사가 취한 태도는 어쩔 수 없는 것입니다. 질문자님이 반려동물 금지인걸 알면서도 데리고 온다고 했을 때, 이것을 집주인에게 알리면, 당연히 계약금 몰수에 계약은 파기가 됩니다. 질문자님이 고양이를 포기하지 않는다면요.그런 걸 뻔히 알면서도 집주인에게 말을 하지 않고 몰래 들어올 수 밖에 없다라고 말하는 것은 고객에 대한 최소한의 배려인 것입니다. 반대로 집주인이 나중에 알게 될 때에는 중개사는 몰랐다고 할 수밖에 없을 것입니다. 알면서도 계약을 진행시켰다면 중개사의 잘못이 되니까요. 같은 업종이라 편을 드는 것이 아니라, 지금 질문자 께서는 중개사분을 상당히 곤란하게 하고 있는 것입니다.솔직히 오픈을 하려면 집주인에게 오픈을 해야겠지요. 하지만 그러면 계약금이 몰수되고 계약이 파기 될 것을 알기에 그렇게 하지 않는 것이라고 생각이 됩니다. 모든 책임을 안고 혼자서 몰래 키우시던지, 아니면 집주인에게 직접 이야기를 하되, "원래는 키울 생각이 없었으나, 부모님이 얼마간 여행을 가면서 맡기는 바람에 잠시 봐야 할 것 같다" 등등의 이유로 오픈을 하셔서 그것을 받아들이지 못할 경우 계약금을 돌려 받거나, 아니면 기간제로 허락을 받아 해당 건을 무리 없이 진행하시는 것이 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.악성미분양 물건을 LH에 선뜻 매각하지 못하는 데에는 여러가지 이유가 있지만, 가장 큰 것은 결국 돈입니다.LH 에 감정가의 8-90% 에 매각한다는 것은 사실상 할인분양하게 되는 것이고, 손실이 확정되는 것입니다. 결국 원가도 건지기 힘든 금액에 판매를 한다는 것이지요. 희망이 사라지는 것이에요. 그래서 선뜻 매각할 수가 없습니다. 다른 문제도 있습니다. 브랜드 가치 하락이 바로 그것인데요. LH 공공임대 주택으로 전환 시, 프리미엄 이미지는 전부 없어지고, 저가 주택 이라는 인식이 됩니다. 게다가 , 결국 돈 문제로 귀결되는 것이 하나 더 있습니다. 제값주고 들어온 기존 입주자들이 건설사를 상대로 형평성 문제를 제기하며 소송을 걸게 됩니다. 이것 또한 경제적 부담과 함께 브랜트 타격으로 이어지는 것이지요.그래서 결론적으로 건설사들은 버티기에 들어갑니다. 향후 금리가 인하되고, 부동산 경기가 살아나는 경우 분양을 다시 시도해서 제값을 받을 수 있기를 바라게 됩니다. 또는 미분양 아파트를 위해 정부가 지원책을 내 놓는 걸 기대하는 경우도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 세금을 접할 때 가장 혼란스러운 부분 중 하나가 공시지가와 과세표준의 차이입니다. 결론부터 말씀드리면, 공시지가는 세금을 매기기위한 기준이 되는 가격이고, 과세표준은 그 기준 가격에 여러 조정을 거쳐 나온실제 세금을 계산하는 대상 금액입니다. 이 두가지 개념의 차이와 관계를 알기 쉽게 설명해드리겠습니다. 1. ​공시지가 (또는 공시가격): 정부(국토교통부)가 전국의 땅과 건물의 가치를 조사하여 매년 발표하는 가격입니다. 실제 거래되는 가격(실거래가)의 보통 60~70% 수준에서 책정됩니다.​공시지가: 땅값의 기준​공시가격: 주택(건물+땅)의 기준2. ​과세표준 (과표): 세법에 따라 세액 산출의 기초가 되는 금액입니다. "세금을 매기는 진짜 기준 금액"이라고 생각하시면 됩니다. 공시가격에 바로 세율을 곱하지 않고, 일정 비율을 곱해 금액을 낮춘 뒤 세금을 매깁니다.두개를 굳이 구분을 해 놓는 이유는 정부가 세금 부담을 조절하기 위해서 입니다. 부동산 가격이 갑자기 폭등했을 경우를 생각해 보면, 공시지가 대로 세금을 바로 매길 경우 국민들의 세금 부담이 너무 커집니다. 그래서 정부는 공정장가액 비율을 낮추어서 실제 세금을 매기는 금액을 낮게 유지함으로써 조세 저항을 줄이고 속도를 조정하는 역할을 하게 합니다. 충분한 설명이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인의 변덕, 중개인의 과한 요구 등이 이렇게 세입자를 힘들게 하는 부분이죠.충분히 공감합니다. 저는 내용을 적기 전에 결론부터 적어 드립니다. 1. 새 계약서를 쓰더라도 기존 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다. 2. 새 계약서 쓰듯이 수수료 내실 필요 "없습니다".자 그럼 내용 살펴 보겠습니다. 새 계약서 쓰면 선순위 바뀌는지에 대한 부분입니다. ​가장 걱정하시는 부분일 텐데, 기존 계약서를 파기하지 않고 보관한다면 전혀 걱정하실 필요 없습니다.​기존 보증금: 예전 계약서에 받아둔 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 즉, 기존 금액에 대한 선순위는 변함이 없습니다.​증액된 5%: 새 계약서를 작성하고 그 계약서에 새로 확정일자를 받으시면 됩니다. 그러면 '기존 보증금(기존 순위) + 증액분(새 순위)' 형태로 보호받게 됩니다.​주의사항: 절대로 기존 계약서를 버리거나 파기해서는 안 됩니다. 새 계약서 특약사항에 "본 계약은 기존 계약(기간, 보증금 등)의 갱신 및 증액에 따른 연장 계약임"을 명시해 두는 것이 안전합니다.다음으로는 새 계약서 꼭 써야 하는지에 대한 내용이에요. 이 것은 집주인이 원한다면 새로 써 주는것이 실무상의 관례라 그렇습니다. 반드시 아래 특약사항을 넣어 정리하세요.​"본 계약은 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권 행사에 의한 재계약이며, 보증금 5%를 증액하기로 한다."​집주인이 2년 뒤 실거주하겠다는 내용을 넣고 싶어 한다면, 어차피 2년만 더 살고 나가실 계획이므로 해당 내용을 넣는 것이 계약 진행에 수월할 수 있습니다. (다만, 갱신권은 이미 사용한 것이 되므로 법적으로 2년 뒤에는 나가야 하는 상황이 맞습니다.)마지막으로 중개 수수료 문제입니다. 실무상 과한 요구 입니다. 저는 이해가 가지 않네요. 중개수수료를 전체 다 받는 것은 새로운 계약 즉, 임차인과 임대인이 중개사를 통해 처음 만나는 사이일 경우 해당합니다. 이런 상황이므로 "새로운 임차인을 구하는 매칭 업무를 하신 게 아니라, 기존 계약의 단순 연장 및 증액 서류 작성인데 법정 수수료를 다 요구하시는 것은 부당하다"고 강하게 말씀하셔야 합니다.위 내용을 참고하셔서 잘 대처하시길 바라겠습니다. 건승을 바랍니다. 새해 복 많이 받으세요!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.민간임대 대출을 위해 전입신고를 미리 하는 상황은 신축 아파트 입주시 흔히 발생하지만, 현재 거주 중인 LH 임대보증금을 지키는 측면에서는 상당히 신중하게 생각해 봐야 할 문제에요.결론부터 말씀드리면, 대항력 상실이라는 부분을 잘 체크해보아야 합니다. 먼저 LH 임대아파트 보증금 반환에 지장이 없나? 하는 부분에서는 전입신고를 새 주소지로 옮기는 순간 기존 LH 아파트에 대한 대항력과 우선변제권은 상실됩니다. 보증금을 돌려받지 못할 때, 아파트에 법적인 문제가 생길 경우 보증금을 잃어버리는 상황이 올 수 있어요.LH 는 공공기관이라 떼일 염려가 거의 없는 것은 사실이지만, LH 입장에서는 행정적으로 실제 거주자에게 반환하는 것이 원칙입니다. 전입신고가 이미 빠져 있는 경우 행정적으로 일처리가 복잡해질 수 있습니다. 도시가스나 공과금 전출입문제는 주민등록상 전입신고와는 전혀 무관합니다. 도시가스회사나 한전은 사용자가 이사정산을 요청하면 그 날짜 기준으로 정산합니다. 즉, 실제 이사나 전입신고와는 상관이 없어요.​일반적으로 은행에서 대출 실행을 위해 전입신고를 요구하는 것은 잔금일(이사 당일)이나 그 직전입니다. 한 달이나 미리 하라는 것은 이례적인데, 다음 사항을 확인해 보세요.​은행과 재협의: "현재 임대아파트 보증금을 보호해야 해서 미리 전입신고를 빼는 것이 어렵다"고 은행 담당자에게 말씀해 보세요. 보통은 '이사 당일 전입 완료 후 주민등록등본 제출' 조건으로 대출이 실행되는 경우가 많습니다.​선전입의 위험: 이사 갈 집(민간임대)에 아직 기존 세입자가 살고 있거나 집주인의 담보 대출 상황이 변할 수 있는 기간(한 달) 동안 미리 전입신고를 하는 것은 새 집에서도 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.위 내용을 확인하시어 안전한 이사가 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주상복합 아파트도 법적으로 재건축 가능합니다. 하지만, 주상복합 아파트 자체가 이미 용적률이 꽉 찬 경우가 많아서 , 일반적 아파트와는 사업성 측면에서 차이가 큽니다. 현실적으로 주상복합 아파트가 어떻게 진행되는지 , 그리고 다른 대안에는 무엇이 있는지 정리해 보겠습니다. 가장 큰 걸림돌은 용적률과 대지지분입니다. 재건축의 핵심 수익은 기존보다 더 높고 넓게 지어서 남는 가구수를 일반 분양 할 수 있도록 하는 것입니다. 그런데 주상복한은 용적률이 이미 5-600% 진짜 높은 경우 1000% 까지 가는 수준이 많습니다. 따라서 이런 경우 추가 수익을 올리기 매우 어려운 구조입니다. 그래서 현실적으로 재건축을 하더라도, 1:1 재건축을 하거나, 리모델링을 하여 기존 건물의 가치를 올리는 수준에서 그칠 것으로 예상이 됩니다. 하지만, 주상복합의 경우 상업지에 위치하기 때문에 도심고밀개발이 필요 시 정부나 지자체에서 추가용적률 혜택을 줄 수 있으므로 이 부분이 작용한다면, 폭발적인 수익을 얻을 수도 있습니다. 이 관점에서 보자면, 완전히 불가능한 것은 아니지만, 상대적으로 난이도가 높고, 정부나 지자체의 협조가 많이 필요한 점 참조하시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여러가지 상황으로 머리가 아프실텐데, 질문하신 내용에 간단하고 확실하게 답변 드리겠습니다.1.지금상황에서 집이매매가 되든안되든 갱신청구권쓰면2년연장이 가능한지 궁금합니다.처음 쓰시는 거라면 가능합니다2.그리고 물론 5프로인상해달라고하면 해줄수도있는데 갱신청구권통보시 이거도 굳이 올려주겟다 적어서보내야되는지도 궁금합니다.최대 5%입니다. 안올려줘도 상관 없습니다.3.추가로 갱신시 새계약서를 쓰는지 따로써서 첨부만해도되는지 확정일자는 무조건 다시받아야되는지도궁금합니다.조건이 변경이 안되었다면 새로 적으실 필요 없으나, 조건이 변경(금액 등) 되었다면 쓰시고 그것을 토대로 확정일자도 다시 받으시는게 안전합니다.4.2년꽉채우고나갈생각은엄는데 갱신후 3개월이후에언제라도 나가도 전세금받아나갈수 있는지궁금합니다갱신 후 3개월 이후 마음대로가 아니고요. 갱신 후 이사통보를 한날로부터 3개월 이후에는 정상해지가 되는 것입니다.참조하셔서 잘 해결하시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.수도권 내 2주택자(혼인 합가 포함)의 전세반환대출은 원칙적으로 매우 까다롭지만, '실거주 목적'임을 입증한다면 1억 원을 초과하여 대출을 받을 가능성이 열려 있습니다.​다만, 2025년부터 시행된 강력한 가계부채 관리 대책(6·27 및 9·7 대책 등)으로 인해 일반적인 주택담보대출보다 훨씬 엄격한 심사를 거치게 됩니다. 상황을 정리해 드릴게요.​1. 혼인 신고로 인한 2주택자 신분​세제 혜택 vs 대출 규제: 혼인신고 후 10년 동안 양도소득세 등에서는 '1주택자'로 간주하는 특례가 있지만, 대출 규제에서는 실제 보유 주택 수(2채)를 기준으로 하는 경우가 많습니다.​따라서 은행 심사 시 '다주택자 생활안정자금 대출' 규정을 적용받게 되어, 무주택자나 1주택자보다 한도가 낮거나 대출 자체가 제한될 수 있습니다.​2. 수도권 1억 원 한도 제한에 대하여​원칙: 2025년 하반기부터 수도권 및 규제지역의 1주택자가 '생활안정자금(전세보증금 반환 목적 포함)'으로 대출을 받을 경우, 원칙적으로 1억 원까지만 가능하도록 한도가 조여진 것이 맞습니다.​예외(실거주): 하지만 질문자님처럼 "세입자를 내보내고 집주인이 직접 실거주"하려는 경우에는 다음 조건을 충족할 시 1억 원 초과 대출이 가능할 수 있습니다.​자력 반환 불가 입증: 본인의 예금이나 다른 자산으로 보증금을 돌려줄 수 없다는 점을 은행에 입증해야 합니다.​실거주 약정: 대출 실행 후 1개월 이내에 해당 주택에 전입해야 하며, 대출 유지 기간(보통 2년 이상) 동안 실거주를 유지해야 합니다. 이를 어길 시 대출이 즉시 회수되고 향후 대출 이용이 제한됩니다.실무적으로는 이런 경우 주거래은행보다는 보험사를 확인하는 것이 대출 확률을 올려 줄 수 있습니다.대출 상담시에는 임대차 계약서를 반드시 지참 하세요부디 잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.