답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산을 증여할 때 세금이 많이 붙는 것은 사실이지만, "남는 게 거의 없다"는 말은 틀렸습니다. 우리나라의 증여세 최고 세율이 50%에 달하다 보니 자산의 절반 이상을 세금으로 뺏긴다고 오해하는데, 실제로는 누진공제와 기본공제가 적용되므로 아무런 절세 전략 없이 통째로 넘기더라도 전체 자산 가치의 약 30~35% 안팎이 세금으로 발생하는 정도입니다. 자산의 65% 이상은 온전히 자녀에게 이전되므로 완전히 남는 게 없는 것은 아니지만, 현금으로 세금을 마련해야 하니 부담이 되긴 합니다.구체적으로 20억 원 상당의 부동산을 성인 자녀 1명에게 아무런 사전 작업 없이 단순 증여한다고 가정해 보겠습니다. 성인 자녀 증여재산공제 5,000만 원을 차감한 19억 5,000만 원이 과세표준이 되며, 여기에 40% 세율(누진공제 1억 6,000만 원 차감)을 적용하면 산출세액은 6억 2,000만 원이 나옵니다. 법정 기한 내에 성실히 자진 신고할 경우 받는 3% 공제를 반영하면 최종 증여세는 약 6억 140만 원 수준입니다. 여기에 부동산을 넘겨받을 때 자녀가 내야 하는 증여 취득세(지방교육세 포함 약 3.84% 기준 약 8,000만 원과 법무사 수수료 등을 더하면, 실제로 자녀가 납부해야 하는 총세금은 대략 6억 8,000만 원에서 7억 원 선이 됩니다. 즉 20억 원 자산 대비 약 35% 정도가 세금으로 지출되는 셈입니다.그런데 부모가 사망할 때 자녀 자산이 집을 팔아서라도 7억원이 된다면, 혹은 모자란 부분을 대출이라도 받을 수 있다면 그 자녀의 자산은 약 13억원 이상 증식하는 것이므로 부동산 대물림이 남는게 없다는 말은 완전히 틀린 말입니다.실제 실무에서는 부모가 아무전략없이 물려주는 경우도 없으므로 자녀의 부담은 더더욱 줄어든다고 보시면 되겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.유튜브에서 뉴스 기사를 그대로 복사하여 붙여넣고 AI 음성을 입혀 영상을 만드는 이른바 '뉴스 복붙' 채널은 현실적으로 수익 창출이 매우 어렵습니다. 과거에는 이러한 꼼수가 잠시 통했던 적도 있었지만, 현재 유튜브 알고리즘과 애드센스 정책은 단순히 텍스트를 나열하거나 타인의 저작물을 재가공 없이 사용하는 '재사용된 콘텐츠'에 대해 수익 창출 승인을 엄격하게 거절하고 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 시험이 1차와 2차로 나뉘어 있는 가장 근본적인 이유는 '기초 소양 및 기본 이론 검증'과 '실제 현장에서 필요한 실무 법률 지식 검증'이라는 평가 목적이 뚜렷하게 구분되기 때문입니다. 부동산 거래는 개인의 막대한 재산이 걸려 있는 중요한 법적 행위이므로, 먼저 기본적인 경제 원리와 권리 관계를 이해할 수 있는 기본기를 갖추었는지를 1차에서 확인하고, 이를 통과한 사람에 한해 실제 계약을 집행하고 규제를 준수할 수 있는 전문적인 실무 법률 능력을 2차에서 평가하는 단계별 검증 구조를 취하고 있습니다.​1차 시험은 부동산 전반에 대한 기초 체력을 다루는 2개 과목으로 구성됩니다. 부동산의 경제학적·기술적·경영학적 기본 이론을 다루는 '부동산학개론'과 계약, 소유권, 임대차 등 개인 간의 권리 및 법률관계를 규정하는 핵심 법인 '민법 및 민사특별법'을 치르게 됩니다. 이 두 과목은 부동산이라는 자산의 본질을 이해하고 중개 행위의 기본 뼈대가 되는 법률 지식을 갖추었는지를 평가하는 데 중점을 둡니다.​반면 2차 시험은 실제 현업에서 계약서를 작성하고 중개업을 운영할 때 필수적인 실무 법률 위주의 3개 과목으로 이루어집니다. 중개사의 의무, 책임, 행정처분 등을 다루는 '공인중개사법령 및 중개실무', 토지 이용 규제나 건축 기준, 재개발·재건축 등 국가의 규제 법규를 다루는 '부동산공법', 그리고 등기부등본 확인이나 토지대장 열람, 취득세·양도소득세 등의 세무 지식을 다루는 '부동산공시법 및 세법'을 평가합니다. 1차가 이론적 기초라면, 2차는 고객을 보호하고 사고 없이 계약을 성사시키기 위한 철저한 실무형 시험입니다.​현재 시험은 수험생의 편의를 위해 매년 하루 동안 오전에는 1차, 오후에는 2차를 동시에 치를 수 있도록 운영되고 있습니다. 다만 합격 기준은 독립적으로 적용되어 1차 시험에 합격해야만 2차 시험 점수가 유효하게 인정됩니다. 만약 2차에서 떨어지고 1차에만 합격한 경우에는 다음 회차 시험에서 1차 시험을 면제받고 2차만 준비할 수 있는 유예 제도가 적용되어, 방대한 학습량에 대한 수험생의 부담을 단계적으로 덜어주고 있습니다. 이러한 점을 시험준비에 참조하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차인이 건물에 지출한 모든 비용이 법적으로 유익비로 인정받는 것은 절대 아니며, 민법상 유익비로 인정되기 위해서는 매우 엄격한 기준을 통과해야 합니다. 법에서 말하는 '유익비'란 물건의 본래 목적에 부합하게 개량하여 건물 자체의 객관적인 가치를 실질적으로 증가시키고, 임대차 계약이 종료되는 시점까지도 그 가치 증가분이 현존해야 하는 비용을 의미합니다. 반면 단순히 임차인 본인의 특정한 영업 목적이나 개인적인 취향, 편의를 위해 지출한 비용은 아무리 거액이 들어갔더라도 유익비가 아닌 '사적 영업 시설비'로 분류되어 임대인에게 한 푼도 청구할 수 없습니다.​영업 시설과 객관적 가치 증대의 구분 기준은 '해당 시설이 다음 임차인이나 건물의 일반적인 이용자에게도 보편적인 가치가 있는가'에 달려 있습니다. 예를 들어 음식점이나 카페 운영을 위한 전용 인테리어, 간판 설치, 특수 조명, 주방 후드 닥트 공사 등은 해당 업종의 특정 임차인에게만 필요한 것이므로 유익비로 인정되지 않습니다. 반면 재래식 화장실을 최신식 수세식 화장실로 전면 개조하거나, 노후된 건물 전체의 단열 창호를 교체하고, 낡은 배관을 전면 교체하여 건물의 기능과 수명을 근본적으로 개선한 공사는 건물의 객관적 가치를 높인 것으로 보아 유익비로 인정받을 가능성이 높습니다. 시스템 에어컨과 같은 냉난방 시설의 경우, 건물에 완전히 부속되어 떼어낼 수 없고 건물 가치를 높인다면 유익비나 부속물 매수 대상이 될 수 있으나, 분리하여 회수할 수 있는 일반 에어컨은 유익비 대상에서 제외됩니다.​임대인의 사전 동의 여부와 관련해서는, 원칙적으로 민법상 유익비 상환청구권은 임대인의 동의가 절대적인 성립 요건은 아닙니다. 즉 동의를 받지 않고 공사를 진행했더라도 실제로 건물의 객관적 가치가 증가했고 그 가치가 계약 종료 시점에 남아 있다면 법적으로 상환을 청구할 수 있는 권리 자체는 발생합니다. 하지만 현실에서 가장 중요한 핵심은 '임대차계약서상의 원상복구 특약'입니다. 대다수의 표준 임대차계약서에는 '계약 만료 시 임차인은 임차 목적물을 원상복구하여 반환한다'는 조항이 포함되어 있는데, 대법원 판례는 이러한 원상복구 약정을 임차인이 유익비나 필요비 상환청구권을 사전에 포기하기로 합의한 것으로 봅니다. 따라서 사전에 서면으로 유익비 청구를 인정받기로 특약을 맺어두지 않은 이상, 통상적인 계약서를 작성한 임차인은 계약 종료 시 비용을 돌려받기는커녕 오히려 자신의 돈을 들여 시설을 철거해야 하는 상황에 처하게 됩니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.DSR(총부채원리금상환비율)은 쉽게 말해 '개인이 1년 동안 벌어들이는 소득 중에서, 은행 빚을 갚는 데 쓰는 돈이 차지하는 비율'을 뜻합니다. 과거에는 주택담보대출을 받을 때 담보로 잡힌 집의 가치만 충분하다면 소득이 적어도 큰돈을 빌릴 수 있었습니다. 하지만 DSR 규제가 도입되면서부터는 내가 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자를 합친 금액이 내 연봉의 일정 비율(통상적으로 40%)을 넘지 못하도록 대출 한도가 엄격하게 묶이게 되었습니다.​예를 들어 연봉이 5천만 원인 사람에게 DSR 40% 규제가 적용된다고 가정해 보겠습니다. 이 사람은 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자의 합이 2천만 원(연봉의 40%)을 넘을 수 없습니다. 여기서 가장 중요한 핵심은 DSR을 계산할 때 이번에 새로 받으려는 주택담보대출뿐만 아니라, 기존에 이미 사용하고 있던 마이너스통장, 신용대출, 자동차 할부금 등 모든 종류의 금융권 빚이 전부 합산된다는 점입니다. 따라서 이미 다른 빚을 많이 지고 있다면 새롭게 받을 수 있는 부동산 대출 한도는 그만큼 크게 줄어들 수밖에 없습니다.​정부가 부동산 시장에서 이 DSR 규제를 강력하게 유지하는 이유는 빚을 내어 무분별하게 집을 사들이는 수요를 억제하기 위해서입니다. 개인이 자신의 상환 능력을 초과하여 무리하게 대출을 받았다가 이자를 감당하지 못해 파산하는 것을 막고, 시중에 풀리는 대출 자금을 통제하여 국가 전체의 가계부채와 집값을 안정적으로 관리하려는 것이 이 규제의 가장 큰 목적입니다.이해에 도움이 되셨길 바랍니다!!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.문서 아카이빙의 기초는 전자문서화하는 것입니다.그리고 스캔한 파일들에 대해 OCR 진행하여 검색이 가능한 형태로 문서화 하는 것입니다.문서아카이빙은 ISO9001 번에 규격화되어 있는데요, 여기에 해당 문서를 올려드리지 못하지만 ISO 규격에 따라 폴더트리를 구성하고 아카이빙한다면 필요할 때 검색하여 이용할 수있습니다.그리고 의사결정에 사용하느냐는 별개의 문제입니다.기존의 레퍼런스를 의사결정에 사용할 수 있게끔 할 것인지, 아니면 지금의 의사결정권자들의 판단에 의해 다른 결정을 내릴 것인지 그때마다 판단하여야 합니다.결정권자들의 의견보다 기록을 결정에 우위를 두고 사용한다면 잘못된 결정이 계속 반복될 가능성이 있습니다.따라서 이것은 문제의 사안에 따라 다르게 적용되어야 할 것으로 판단됩니다. 참고하세요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫번째 아파트를 추천드립니다.실거주를 염두에 두고 계신다면, 신축추천이며, 아이의 연령은 안써 주셨지만 아마도 초등학생으로보이는데 학군의 약점이 있는 곳에 굳이 들어가는 것은 좋지 않아보입니다.게다가저층은 가격가장 늦게오르고 빠질때 제일 먼저 떨어집니다. 더불어 30년 이상 구축은 시설노후,벌레유입 등 스트레스 포인트가 많습니다.따라서 신축 추천드리오니 참조를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경매나 노후 주택을 매입해 리모델링한 뒤 1~2년 내에 매도하는 방식 투자 기법중 하나입니다. 하지만 정부와 금융 당국, 세무 당국의 시각에서는 이를 주거 목적이 아닌 단기 시세 차익을 노린 '투기성 수요'로 분류하여 강력한 페널티와 규제를 적용합니다. 법적으로 주택을 빨리 파는 행위 자체를 금지하거나 강제로 막지는 않지만, 1년 미만 단기 매매 시 최대 70%, 2년 미만 보유 시 60%에 달하는 높은 양도소득세율이 적용되어 단기 차익의 대부분이 세금으로 환수됩니다. 대출 역시 주택 수와 규제 지역 여부에 따라 LTV(주택담보대출비율)가 엄격히 제한되며, 차주의 상환 능력을 따지는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되기 때문에 단기 투자 목적이라 하더라도 은행에서 손쉽게 레버리지 자금을 빌려주지 않습니다.우리나라 정부의 기조 자체가 생활에 필수적인 주택을 가지고 돈을 버는 것을 투기로 규정하고 있기 때문이에요. 그도 그런 것이 얌전히 돈만 벌면 좋은데 갭투기꾼들이 전세사기 등 사고를 좀 많이 일으켜서 국민적 시선도 좋지 않은 편입니다.개인사업자도, 법인 사업자도 마찬가지입니다. 돈을 들여 매수하고 임대료를 받는 사업은 괜찮으나,되팔아 이익을 챙길려고 하면 어려운 것이 사실입니다. 금리도 상당합니다.이런 점을 참조하셔서 조금더 안전한 투자처를 찾으시길 바라겠습니다. 감사합니다

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 개발사업을 위한 토지 매입 컨설팅(지주작업) 용역은 일반 공인중개사의 중개보수와 법적 성격이 완전히 다릅니다. 일반 부동산 거래는 공인중개사법에 따라 법정 수수료 상한선이 정해져 있지만, 시행사와 전문 PM·컨설팅 법인 간에 체결하는 토지 매입 및 지주작업 용역은 고도의 기획과 협상 노하우가 투입되는 '자유 계약'의 영역에 해당합니다. 따라서 법적으로 정해진 수수료 금액이나 요율의 상한선은 별도로 존재하지 않으며, 사업지의 특성과 난이도에 따라 당사자 간의 자율적인 합의로 결정됩니다.실무에서 적용되는 수수료 요율과 지급 방식은 크게 비율제와 정액제로 나뉩니다. 총 토지 매입 대금을 기준으로 요율을 정하는 경우, 통상적으로 전체 매입 금액의 1%에서 3% 선에서 형성되는 사례가 많습니다. 지주 수가 적고 매입 난이도가 낮은 평탄한 사업지는 1% 안팎으로 정해지기도 하지만, 지주가 수십에서 수백 명에 달하고 알박기나 소유권 분쟁이 복잡하게 얽혀 있는 고난도 도심지 사업장의 경우에는 3%를 넘거나 정액제로 수십억 원 단위의 용역비가 책정되기도 합니다.이러한 점 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.무사고는 안전관리를 잘 한게 맞습니다.말씀하신대로 아파트외의 공사현장에서는 아차사고 라고 해서 재해에 해당하지 않는 사고들도 기록하여 관리를 하고 있습니다. 하지만 사고날 뻔 한것까지 관리를 하기에는 인력이 부족한 것이 사실이며, 실익이 없습니다.게다가 그런 판단은 주관이 개입되게 되므로 실제 현장에서는 추천되지 않는 점 참고하세요