안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
고시텔이나 원룸에서 실제 거주하는 호수와 등기부등본상 표기가 다른 경우는 현실에서 매우 흔하게 발생하는 일입니다. 이는 해당 건물이 아파트나 다세대주택처럼 호실별로 소유권이 나뉘어 있는 구분등기 건물이 아니라, 건물 전체나 층 단위로 소유권이 하나로 묶여 있는 다가구주택이나 근린생활시설이기 때문입니다. 이런 건물에서는 임대인이 관리의 편의를 위해 넓은 공간을 임의로 쪼개어 방 번호를 부여하게 되므로, 국가의 공적인 장부인 등기부등본이나 건축물대장에는 개별 호수가 명시되지 않고 3층 전체 등으로만 기재되어 있는 경우가 많습니다.
이러한 경우에도 주민센터를 통한 전입신고와 확정일자 부여는 정상적으로 가능합니다. 법적으로 다가구주택이나 고시원 같은 시설은 지번이나 도로명 주소까지만 정확하게 기재되어 있다면 개별 호수를 기재하지 않더라도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 계약서와 전입신고서에 실제 거주하는 호수를 적는 것은 우편물 수령이나 행정 편의를 위한 것일 뿐, 등기부에 해당 호수가 없다고 해서 전입신고가 반려되거나 세입자로서의 법적 권리를 보장받지 못하는 것은 아닙니다.
하지만 대출 등 금융권의 심사를 거쳐야 하는 상황이라면 문제가 생길 수 있습니다. 은행은 서류상의 용도와 현황을 매우 엄격하게 심사하기 때문에, 등기부등본과 건축물대장상 근린생활시설로 되어 있는 공간을 주거용으로 불법 개조하여 임대하는 경우라면 버팀목 전세자금대출 등 일반적인 정부 지원 주택 대출이 거절될 확률이 높습니다. 행정적으로도 해당 건물이 불법 쪼개기 등으로 적발되어 구청으로부터 이행강제금이 부과된 위반건축물 상태라면, 대출이나 각종 주거 지원 사업 심사에서 탈락하게 됩니다.
따라서 계약 전 임대인에게 등기부등본과 함께 건축물대장을 요구하여 해당 건물이 위반건축물로 등재되어 있는지 반드시 확인하셔야 합니다. 또한 서류상 건물의 용도가 고시원이나 주택이 아닌 상가나 일반 사무실 등으로 되어 있는지도 점검이 필요합니다. 고시텔은 보통 예치금 명목의 소액 보증금만 있어 돈을 돌려받지 못할 위험도는 상대적으로 낮지만, 만약 수백만 원 이상의 보증금을 내는 조건이라면 건물에 설정된 은행 빚과 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액을 임대인에게 명확히 묻고 확인하시는 것이 안전합니다.
이러한 점을 고려하시어 임대 및 보증금 대출 시 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.