답변 내역
- 앞으로 상가는 어떤 방향으로 흘러가게 될까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산은 그 주기가 30년 이상으로 긴 편입니다. 현재 상가는 하락의 위기를 맞고 있습니다. 오프라인 판매가 줄어들고 온라인 판매가 늘어난 것도 문제지만, 더 중요한 것은 가게를 운영하는데 있어서 인건비가 너무 많이 들기 때문입니다. 앞으로도 인건비는 나날이 늘어갈 것이며, 인원을 최소화하다가 결국은 문을 닫는 상가가 많아질 것입니다.반대로 사람들이 몰리는 곳, 즉 몰릴 수 밖에 없는 곳을 공략해야 효과가 있습니다. 아직도 권리금 주고 거래되는 상가들이 있지요. 결국에는 부익부 빈익빈으로 갈 것입니다. 상권이 조금이라도 쇠락할 것 같은 조짐이 보인다면, 제일 먼저 털고 나오시는 것이 바람직합니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.3000
- 묵시적 갱신에 해당하는지 질문(집주인이 6.5개월전 실거주의사표시 유효여부)안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.판례와 실무상 6.5 개월은 너무 이른 시기라 통지 효력 없음.묵시적 갱신 성립이 맞는 해석이나, 집주인의 반발이 예상됨.볼 수 있다는 것이 판례와 실무상의 의견임. 다만, 6.5개월이나 먼저 통지를 한 만큼 아마도 한번 더 할 가능성이 큼.정리하면, 실무상으로는 6.5개월이 이르기는 하지만 애매합니다.만약 집주인이 실거주를 정말 원한다면 2개월이 도래하기 전에 다시 말할 가능성이 있습니다.이 경우에는 답변을 하지 않아도 전화번호가 맞다면 통지를 받은 것으로 해석합니다. 즉 읽고 답장 안해도 통지 효력있음.이상입니다.경제 / 부동산25.08.3000
- 금리 인상과 부동산 시장, 어떤 관계가 있을까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 질문자님의 "금리가 빠르게 오르고 있다" 는 것부터 바로잡을 필요가 있겠네요. 현재는 그 반대에 가깝습니다. 한국은행은 2025년 8월 28일 기준금리를 연 2.50%로 동결했고, 올해 들어서는 인하를 거쳐 이 수준을 유지하는 국면입니다.그래도 금리가 오른다고 가정하고 생각해 보면, 일반론적으로 금리 상승은 부동산 거래 절벽으로 이어집니다. 대출이자와 원리금상환액이 커지면 같은 소득으로 감당할 수 있는 주택가격(상환능력)이 낮아지고, 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 규제가 작동해 대출 한도도 줄어듭니다.우리나라는 실제로 대출규제까지 겹치면서 레버리지 진입 자체가 어려워 졌습니다. 즉, 남의 돈으로 내집사기가 불가능에 가까워 졌다는 말이지요.전월세 시장에서는 금리가 오르면 집주인이 목돈(전세보증금)을 받아 은행에 묵혀둘 기회비용이 커지기 때문에 월세 선호가 강해지고, 세입자도 높은 기회비용 때문에 전세보다 월세·반전세로 이동하는 경향이 커집니다.그러니까 지금 금리 동결 + 부동산 규제가 전세를 월세로 전환하는 구조적 압박이 되고 있는 것입니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.3000
- 앞으로 경제가 어떻게 되어갈지 궁금해요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재테크 측면에서는 본인의 투자 성향과 자금 여건을 먼저 점검하는 것이 우선입니다. 주식은 성장 가능성이 크지만 변동성이 심해 장기적인 안목이 필요하고, 코인은 규제와 시장 불확실성이 크기 때문에 일부 여유자금으로만 접근하는 것이 바람직합니다. 부동산은 금리와 정책 영향을 많이 받는 만큼 단기 차익보다는 실거주 목적이나 장기 보유 전략이 더 안정적일 수 있습니다.결론적으로는 어느 하나에 몰아서 투자하기 보다는 분산하여 투자하는 형식으로 진행하는 것이 현재 상황에는 더 맞다고 볼수 있습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.3000
- 청년층 전세와 월세 전환기에서 계약 갱신할 때 보증금 보호 전략은 어찌 될지?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약갱신 요구권에 대해 먼저 이해가 필요하겠네요. 집주인이 전세를 월세로 전환하려 한다면, 법정 전월세 전환율(=기준금리+3.5% 이내)을 초과하는 조건은 요구할 수 없으므로, 이를 기준으로 합리적인 수준인지 따져봐야 합니다.그리고 보증금 보호를 위해서는 전/월세 마찬가지로 확정일자와 전세보증금 반환보증 가입 시기가 핵심입니다.보증금 반환 리스크를 줄이는 방법으로는 계약 전 등기부등본을 열람해 근저당·압류·가압류 등 선순위 권리 관계를 반드시 확인하고, 건축물대장으로 위반건축물 여부를 체크하는 절차가 필요합니다. 이런 절차는 임차인이 직접 어느정도 신경쓰셔야 합니다. 공인중개사가 있지만 더블체크하는 것이 안전합니다. 질문에 대한 답변이 되었으면좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.3000
- 소형 오피스텔과 원룸 매매 중 어떤 게 임대 수익률이 더 안정적일까요??안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원룸 매매가 요즘에는 낫습니다. 오피스텔은 아파트에 비해 혜택도 없고 주택수로 취급되면서 주택도 아니라서 너무 좋지 않아요. 그래서 상태가 좋은 원룸을 주 영업원으로 하시는 것이 더 유리할 것으로 봅니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2900
- 다가구주택 월세(반전세) 계약하려는데 확인해보니 위반건축물이네요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런... 상당히 피곤한 상황이네요. 우선 계약을 하지 않으시기를 추천 드리고요. 그래도 꼭 해야겠다면, 1,2,3 번의 질문에 아래와 같이 답변 드립니다. 우선 전입신고와 확정일자는 가능합니다. 건축물의 위반 여부와 상관없이 주민센터에서는 임차인의 전입신고를 받아주고, 계약서만 있으면 확정일자도 찍어줍니다. 그래서 최소한 우선변제권과 대항력은 확보하시길 바랍니다. 보증보험은 상당히 보수적으로 봅니다. 안될 가능성이 높아요. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증금 반환보증은 기본적으로 ‘합법적인 건축물’을 전제로 하기 때문이에요.리스크는... 행정처분 리스크가 있지요. 구청에서 내려진 원상복구 명령을 따르느라 아닌 밤중에 이사갈 곳을 알아봐야 하는 그런 영 좋지 못한 상황이 될 수도 있습니다. 또 당연히 보증금 회수 위험도 따릅니다. 잘 판단하셔서 손해보지 않는 결정을 하시기를 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.295.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 오피스텔이 왜 요즘 외면받고 있는 걸까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트는 무주택자 청약이나 대출 규제 완화 등의 수혜 대상이지만, 오피스텔은 주거용이더라도 이런 혜택에 항상 밀려나기 때문입니다. 특히 주택 수 산정에는 포함되면서도 청약 가점이나 혜택에서는 배제 됩니다. 그래서 매력이 없지요.또한 공급 과잉 문제도 한몫하고 있습니다. 최근 몇 년간 아파트 청약이 어려운 젊은 층과 1~2인 가구 수요를 노리고 오피스텔 분양이 대거 이뤄졌는데, 실제 거주해보면 소음 차단, 주차 공간, 관리비 등 생활 편의성이 아파트보다 떨어진다는 불만이 많습니다. 그래서 차라리 소형 아파트를 알아보시는 분들이 더 많아요.예전에는 소액 투자로 월세 수익을 얻을 수 있다는 점이 장점이었는데, 최근에는 금리가 오르면서 전세와 월세 수요가 분산되고, 대출이자 부담까지 커지다 보니 오피스텔 투자 메리트가 줄어든 것입니다. 게다가 아파트 가격 조정기에도 아파트는 ‘내 집 마련’ 수요가 꾸준히 유지되지만, 오피스텔은 투자 성격이 강하다 보니 가격 방어력이 약한것도 문제입니다.이상으로 오피스텔이 왜 별로인지 알아보았습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2900
- 압류관계로 문의하고싶어서요 걱정때문에요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차 보증금의 경우는 채권자가 임대차 계약을 알고, 법원에 별도로 임차권에 대한 압류명령을 신청해야 합니다. 그 후 바로 압류되는 것은 아니고 법원의 절차를 거쳐야 합니다. 실제로 압류가 진행되더라도 거주지에 문제가 생기지는 않습니다. 보증금을 돌려받을 시기가 되지 않는 이상 추심할 수가 없습니다. 그래서 당장 쫒겨나지는 않는 것입니다. 그러나 채권자 입장에서 보증금이 클 경우 해당 보증금으로 채권을 회수할 가능성이 높아 기를 쓰고 압류를 걸 가능성이 높아집니다. 그러니 보증금을 낮추고 월세를 조금 더 부담하는 형태로 옮기시는 것도 좋은 선택입니다. 옮기는 시점은 빠르면 빠를 수록 좋습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2900
- 아파트 리모델링사업시 이주비용은 어떻게?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적으로는 조합에서 주민들이 리모델링 후 재입주 할 수 있도록 최소한의 이주비용을 보장하고는 합니다. 하지만, 조합이 없는 단순 사업 방식이거나 소규모 리모델링일 경우, 이주비용 지원이 법적으로 강제되지 않는 경우도 있습니다. 이 경우에는 개별 주민이 직접 비용을 부담해야 하거나, 사업주체와 별도로 협의해야 하는 경우가 많습니다.이렇게 조합이 있는 경우와 없는 경우가 상황이 다르기 때문에 상황이 맞게 대처하시는 것이 좋을 것 같습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2900