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“세안고 매매” 아파트에 이전 전세계약이 끝난 상태에서 새로운 전세계약 체결 시

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문 1-6 번에 대해 아래와 같이 답변드리오니 참조를 부탁드립니다.1. 본계약과 잔금 시점전세 본계약은 통상적으로 입주일 1~2개월 전에 체결하고, 잔금은 입주 직전에 치르는 경우가 많습니다.가계약은 단순히 계약의사 확인 정도이고,본계약은 확정적인 권리관계를 발생시키므로 보통 대출 실행 가능 시점(입주 30일 전 전후)에 맞추어 진행합니다.따라서 본계약을 먼저 체결한 뒤, 잔금은 입주 직전에 납부하셔도 무방합니다. 대출 일정과 보증보험 가입 가능 시점도 함께 고려하세요.2. 임대차계약 신고와 확정일자임대차 신고제는 본계약서를 근거로 해야 합니다. 가계약 상태로는 불가능합니다.다만, 잔금을 모두 치르지 않아도 본계약만 있으면 임대차신고와 확정일자 부여는 가능합니다. 확정일자만으로는 대항력은 생기지 않고, 실제 전입신고를 마쳐야만 대항력이 완성됩니다.3. 세안고 매매와 새로운 집주인의 대출 문제세안고 매매란 “세입자를 안고 집을 매도하는 것”을 말하는데, 여기서는 조금 특수한 케이스입니다.만약 A가 집을 매도한 시점이 C의 계약 종료일(2025.12.20) 이후라면, 해당 시점부터는 세입자가 없는 ‘공실 상태’로 간주됩니다.이 경우 새로운 매수인(B)은 담보대출을 받을 수 있으며, 별도로 세입자 동의를 받을 필요는 없습니다.다만 C가 1개월 더 거주(2026.01.19)하는 것으로 합의했으므로, 실질적으로는 “사용·수익 중인 세입자”가 있는 상태라 은행이 대출 심사 시 불리하게 판단할 가능성이 있습니다.4. 대항력과 우선변제권 확보 시점세입자인 D가 대항력과 우선변제권을 모두 확보하려면 ① 전입신고, ② 확정일자를 갖춰야 합니다.문제는 전입신고인데, 실제 거주가 시작되어야만 가능하므로 2026.01.20 입주일이 가장 빠른 시점입니다. 그 전에는 방법이 없습니다.따라서 입주 전에 소유권이 바뀌는 경우, 새로운 집주인이 채무불이행 상태라면 D가 위험해질 수 있습니다. 이 때문에 특약으로 집주인 변경 시 책임은 신소유자에게 승계됨을 반드시 명시해두셔야 합니다.5. 6.27 대책과 전세대출 환수 위험말씀하신 내용은 “소유권 이전 후 단기간 내 전세대출 실행 시 환수”와 관련된 조치입니다. 다만 질문자님의 경우 전세계약 잔금일(2026.01.20 전후)에 맞춰 대출을 실행하게 되므로, 이전 매매 거래일과 전세계약 잔금일 사이의 간격이 충분히 벌어집니다. 따라서 전세대출 환수 위험은 낮은 편입니다. 다만 은행마다 심사기준이 다를 수 있으니 계약 전 반드시 은행 상담을 받아 확인하시는 게 안전합니다.6. 추가로 필요한 특약현재 상황은 불확실성이 많기 때문에, 본계약 시 다음과 같은 특약을 반드시 넣으시는 것이 좋습니다.소유권 이전 시 임대인의 지위와 책임은 신 소유자가 전부 승계한다.기존 세입자 퇴거 지연 시, 임대인이 책임지고 손해배상한다.근저당 및 기타 담보권은 전세보증금보다 선순위로 설정되지 않는다.전세보증금 반환보증 가입에 임대인이 적극 협조한다.매매로 소유자가 변경되는 경우에도 본 계약은 유효하며, 세입자의 권리는 그대로 보장된다.질문하신 내용에 충분한 답이 되었으면 좋겠습니다.

경제 / 부동산

25.08.26

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