답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오피스텔도 법적으로는 리모델링이나 재건축이 가능합니다. 다만, 재건축을 하기 위한 요소가 부족한 부분이 있습니다. 재건축은 말 그대로 건물을 전부 철거하여 다시 건축하는 것입니다. 그러면 과연 누가 이런 사업을 진행하게 될까요? 바로건설사나 시행사에서 재건축 사업을 추진합니다.물론 조합도 있어야 합니다만, 시행사나 건설사가 재건축으로 인한 이득을 보기 위해서 진행하게 됩니다. 기본적으로 아파트의 형태는 부지가 넓고, 녹지 및 주차장이 확보되어 있어, 재설계를 통해 추가적인 세대확보나, 법규완화로 인한 용적률 상승 등이 가능합니다. 그러니, 30년 이상 지난 아파트를 건폐율은 동일하게 더올린다면 추가된 세대의 분양은 시행사나 건축사의 이득으로 바로 연결되게 되는 것이죠.하지만, 오피스텔의 경우는 이야기가 다릅니다. 우선 용도구역부터가 상업지구에 위치해 있고, 초기 건축때부터 용적율을법규가 정한 한도의 100% 끌어다 사용하게 됩니다. 또한 적은 면적에 세대가 너무 많아 동의를 다 받아내기도 어려울 뿐더러 건물 1,2개동에 그치는 경우가 많아 수익률이 좋지 않습니다.리모델링의 경우도 마찬가지 입니다. 아파트는 설계가 바뀌어 세대를 추가할 수도 있고, 수평증축이 가능하다면 리모델링+수평증축을 통해 수익을 꾀할 수 있는 옵션이 있지만, 오피스텔은 마치 닭장처럼 최적의 공간활용을 했기 때문에 리모델링으로는 그 세대수를 늘리기가 좀처럼 쉽지 않습니다.이러한 이유로 오피스텔,주상복합은 재건축이나 리모델링이 거의 없는 편입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님, 말씀하신 대로 부부 중 한분이 사망 시, 나머지 한명에게 주택연금이 자동연장 되려면 신탁방식으로 하셔야 합니다. 먼저 저당권 방식은 일반적 대출과 비슷합니다. 집의 명의는 질문자님 그대로 있고, 주택금융공사가 그 집에 담보를 잡아서 연금을 지급하는 방식입니다. 이 방식의 최대 단점은 집주인이 사망시 발생합니다. 사망시에는 이 주택이 상속재산으로 변경됩니다. 상속은 배우자 뿐만 아니라 자녀에게도 동일한 권리가 주어지기 때문에 배우자께서 연금을 계속 받으려면 자녀 전원의 상속포기 각서를 받아야 합니다. 반대로 신탁방식은 집의 명의 자체를 주택금융공사에 맡기는 것입니다. 진짜 주인은 질문자님으로 되어 있지만, 명의 신탁 제도를 통해 주택금융공사로 명의가 넘어가기 때문에 일반적인 상속재산에 포함이 안됩니다. 즉, 처음부터 계약을 질문자님 사망시 연금이 배우자에게로 가게 되어 있으면 그대로 진행이 된다는 뜻입니다. 신탁방식은 집 명의를 공사로 이전하는 절차를 거쳐야 해서 처음에 내야 하는 등기 비용이 저당권방식보다 조금 더 비쌉니다. 하지만 그 대신 빈방을 보증금 받고 월세나 전세로 빌려줄 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 저당권방식은 보증금을 받는 임대가 법적으로 아예 불가능하거든요. 약간의 초기 비용이 더 들더라도, 남은 배우자가 자녀들 눈치 보지 않고 안전하게 평생 연금을 받을 수 있도록 보호해 준다는 점에서 선생님의 계획에는 신탁방식이 가장 완벽하게 들어맞는 선택입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대장아파트가 어떤 기준으로 정해지는지 궁금하시군요. 기본적으로 대장 아파트는 해당 지역의 랜드마크 역할을 합니다. 가장 결정적인 기준은 가격입니다. 주변 시세를 이끄는 가격 형성이 되어 있습니다. 가격과 더불어 가장 중요하게 작용하는 것은 단지의 규모와 브랜드입니다. 보통 1,000세대가 넘어가는 대단지일수록 관리비가 저렴하고 커뮤니티 시설이나 조경이 잘 갖춰져 있어 사람들의 선호도가 높습니다. 여기에 이른바 1군 건설사의 프리미엄 인지도까지 더해지면 대기 수요가 집중되어 대장아파트로 자리 잡을 확률이 크게 높아집니다.입지와 인프라 역시 절대 빠질 수 없는 기준입니다. 지하철역과 가까운 초역세권인지, 단지 내에 초등학교를 품고 있는 이른바 '초품아'인지, 주변에 유명 학원가나 대형 상업 시설 및 공원 등이 잘 갖춰져 있는지가 핵심입니다. 사람들이 거주하기에 가장 편리하고 쾌적한 조건을 모두 선점하고 있기 때문에, 말씀하신 대로 늘 수요가 풍부하고 부동산 호황기에는 거래량도 활발하게 나타나는 편입니다.또한, 건물의 연식이나 상징성도 큰 영향을 미칩니다. 주로 최근에 지어진 쾌적한 신축 아파트가 대장 역할을 맡는 경우가 많지만, 지어진 지 오래되었더라도 압구정 현대아파트나 은마아파트처럼 뛰어난 입지와 재건축에 대한 기대감으로 지역을 대표하는 경우도 있습니다. 즉, 누군가 그 동네를 떠올렸을 때 가장 먼저 생각나는 상징적인 아파트이자, 주변 단지들이 가격을 올리거나 내릴 때 기준점이 되는 곳이 바로 대장아파트입니다.종합해 봤을 때, 대장아파트라는 명칭은 기관에서 공식지정되는 것이 아니며, 시장에서 자연스럽게 지정되는 것입니다. 보통 여러가지 요인들이 합쳐진 지역 내 1등 아파트라고 주민들이 인정하는 아파트 들이지요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내 부부 공동명의 주택 매수 시, 잔금 완료 후 아내분이 먼저 전입신고를 하고 남편분이 한달 뒤에 합류하여 전입신고를 하는 것은 원칙적으로 충분히 가능합니다. 토지거래허가구역 규제의 가장 중요한 핵심은 투기를 방지하고 매수자가 해당 주택에 '실거주 목적'으로 전입하여 정해진 의무 거주 기간(통상 2년)을 실제로 채우는지 확인하는 데 있습니다. 따라서 공동명의자인 부부 중 한 분이 기한 내에 먼저 전입을 완료하여 실거주를 시작한다면, 허가받은 목적대로 주택 이용에 착수한 것으로 인정받는 데 큰 무리가 없습니다.하지만, 원칙적으로 세대원 전원 전입을 기준으로 실태조사를 합니다. 관할 지자체에서 시차가 발생하는 부분에 대해서 소명해 달라는 요구를 받으실 수도 있습니다. 보통 한달 정도는 기존 거주지 계약 만료, 직장, 이사일정 등 이유가 확실하기 때문에 위장전입이 아니라 실제로 한달 뒤에 합류하신 다면 법적인 규제 위반으로 문제삼지는 않으니 너무 걱정하실 필요는 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.청약 예비순번 당첨을 진심으로 축하드립니다. 예비 입주자분들에게 주어지는 주택 열람 기간은 안타깝게도 시행사나 시공사, 또는 LH나 SH 같은 공급 기관에서 사전에 정해둔 날짜와 시간 내에서만 가능한 것이 일반적입니다. 보통 현장 안전 관리와 인력 배치, 그리고 수많은 예비 당첨자들의 동선을 효율적으로 통제해야 하는 문제로 인해 지정된 기간(보통 오전 10시부터 오후 4시 사이 등) 외에 개별적으로 날짜를 변경하거나 늦은 시간에 방문하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 정해진 주택 열람 기간이 지나면 현장 출입 자체가 통제되기 때문에 임의로 다른 날에 집을 보러 가는 것은 매우 어렵습니다.만약에 배정된 열람기간 동안 직장업무 등으로 본인이 방문하기 어렵다면 직계가족 등 대리인을 통해 주택열람하는 방법을 고민해 보실 수 있습니다. 대부분 분양 현장에서는 가족 방문 시, 예비 당첨자 본인의 신분증, 가족관계증명서, 대리인의 신분증 등을 지참하면 본인을 대신하여 집의 상태를 둘러볼 수 있도록 허용하고 있습니다. 다만 현장마다 대리인 방문의 허용 범위나 위임장, 인감증명서 등 추가로 요구하는 서류가 다를 수 있으므로, 대리인이 방문하기 전 반드시 안내 문자에 적혀있는 분양 사무소나 담당 센터로 연락하여 대리인 열람 절차와 필요서류를 정확하게 확인하셔야 합니다. 가장 정확하고 확실한 방법은 문자를 발송한 담당 영업소나 분양 사무소에 직접 전화를 걸어 사정을 설명하는 것입니다. 직장 업무로 인해 지정된 평일 시간에 방문이 아예 불가능한 상황임을 알리고, 혹시 주말 열람이 가능한 날이 섞여 있는지, 혹은 퇴근 직후 등 시간대를 조금이라도 조율해 줄 수 있는지 정중하게 문의해 보시기 바랍니다. 간혹 현장 상황이나 담당자의 재량에 따라 약간의 융통성을 발휘해 주는 곳도 있을 수 있습니다. 하지만 일정 조율이 전혀 불가능하고 대신 가줄 대리인마저 없다면, 아파트를 계약하는 것은 매우 큰 자산이 들어가는 중요한 결정인 만큼 가급적 연차나 반차를 내서라도 반드시 직접 현장에 방문하시는 것을 권장합니다. 직접 눈으로 채광, 구조, 동선, 주변 환경 등을 꼼꼼히 확인하셔야 나중에 후회 없는 선택을 하실 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 질문자님께서는 해당 부동산 중개수수료를 지불하실 법적 의무가 없습니다. 집주인과 사전에 3개월만 단기 연장하기로 합의를 하셨고 그 기간을 온전히 채운 뒤 퇴실하신 것이라면, 이는 명백하게 상호 합의된 계약 기간이 종료된 정상적인 만기 퇴실에 해당합니다. 부동산 측에서는 통상적인 1년이나 2년 단위의 연장 계약이 아니라는 이유로 만기가 아니라고 주장할 수 있습니다. 하지만 법적으로 임대차 계약 기간은 임대인과 임차인의 합의에 따라 자유롭게 정할 수 있으며, 두 분이 합의하신 3개월이 끝나는 시점이 바로 새로운 계약 만료일이 됩니다. 따라서 새로운 세입자를 구하기 위해 발생하는 중개수수료는 원칙적으로 계약의 당사자인 임대인(집주인)이 부담하는 것이 맞습니다.만약 3개월 단기 연장에 대해 새로운 계약서를 작성하지 않고 구두로만 합의하여 법적으로 묵시적 갱신 상태로 간주된다고 하더라도 결과는 질문자님께 유리하게 적용됩니다. 주택임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신 기간 중 세입자는 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보한 날로부터 3개월이 지나면 법적 효력이 발생해 계약이 적법하게 종료됩니다. 국토교통부의 유권해석과 관련 법원 판례에서도 묵시적 갱신 이후 세입자가 이사를 나가는 경우, 새로운 임대차 계약에 대한 중개수수료 부담 주체는 세입자가 아닌 임대인이라고 명확히 규정하고 있습니다. 애초에 단기 연장을 합의할 때 "퇴실 시 중개수수료는 세입자가 부담한다"는 별도의 특별한 약정(특약)을 맺지 않은 이상, 질문자님께 수수료를 청구할 수 있는 법적 근거는 전혀 없습니다.결과적으로 부동산 중개소에서 질문자님께 수수료를 요구하는 것은 비용을 세입자에게 관행적으로 떠넘기려 하거나 집주인 대신 청구하는 상황일 가능성이 매우 높습니다. 따라서 부동산 측의 납부 요구에 흔들리지 마시고, "집주인과 사전에 명확히 합의한 3개월의 계약 기간을 모두 채우고 나가는 것이므로 중개수수료를 부담할 이유가 없다"라고 정중하지만 단호하게 거절하시기 바랍니다. 이미 집주인으로부터 보증금을 온전히 다 돌려받으신 상태라면 부동산의 결제 요구에 응하지 않으시면 됩니다. 만약 아직 보증금 정산 전이거나 집주인이 임의로 수수료를 빼고 보증금을 돌려준 상황이라면, 부당한 공제임을 강력히 항의하시고 필요시 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받아 온전한 보증금 반환을 요구하실 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사람들이 서울로 빠져나가지 않고 지역에 머물고 싶게 만들어야 가장 좋은 방법입니다. 생활에 가장 급한 건 돈입니다. 이 돈을 벌 수 있는 직장을 먼저 해결할 필요가 있습니다. 기업들 세금을 많이 깎아서 지방에 큰 회사들은 위치시키는 방법이 있습니다. 청년들이 서울로 올라가는게, 결국 지방에는 오래 다닐만한 회사가 없어서 인 경우가 많습니다. 다음으로 교육 문제 입니다. 결과적으로 일자리와 일맥상통하는 부분입니다. 서울로 상경하여 학교를 다니려는 이유는 사실 순수한 학문적인 학구열보다는 서울에 있는 좋은 일자리에 취직하려는 이유 때문입니다. 따라서 지역마다 좋은 기업이 위치하고 해당 기업에 원활히 취직이 되도록 하면 좋을 것 같습니다. 이렇게 되면 주거가 옮겨오기 때문에 자연스럽게 놀곳, 병원, 등 생활에 필요한 인프라를 갖추려는 움직임이 생깁니다. 돈을 쓸사람들 근처로 가야 장사가 되기 때문입니다. 이런 단계를 거치면 지방 소멸도 막고, 서울로 몰리는 인원도 분산할 수 있을 것이라고 생각이 듭니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 상황에 대해 충분히 검토해 보았습니다. 다만, 여러가지 좋지 못한 결과가 있을 것 같아 마음이 무겁습니다. 일단, 문의하신 내용에 따라 답변을 정리해 보겠습니다. 1. 현재 상황에서 매수자 상황변동을 이유로 일방적으로 분양계약 해지를 할 수 는 없습니다. 이미 입주 지정기간까지 종료된 상황으로 보아 원칙적으로는 시행사가 동의 하지 않는 한, 질문자님 단독으로 계약해지를 주장할 수가 없는 상황입니다. 시행사 측의 부실공사, 허위광고 등 귀책사유가 있어야 하는데, 이런 방법을 사용하기는 힘들 것 같고, 시행사와의 협의만이 유일한 방법이라고 생각이 됩니다. 2. 계약해지 시, 발생하는 손실은 10%의 위약금입니다. 따라서 현재 납부하신 6,400만원이 분양가의 10% 수준이라면 해당 금액을 포기하는 선에서 마무리 될 수 있습니다. 하지만, 추가로 부담해야 할 손해배상 성격의 금액들이 발생할 가능성이 높습니다. 입주지정기간 종료일 이후부터 계약 해지일까지 발생한 잔금 연체이자, 시행사가 무이자나 후불조건으로 대납해 준 중도금 대출이자 같은 것이 있다면 모두 정산 대상이 됩니다. 즉, 추가 청구가 발생할 확률이 거의 95% 이상입니다. 3. 질문자님이 먼저 계약 해지를 요청하여 합의하는 것과 잔금 미납으로 인해 시행사가 일방 해지 하는 것에는 큰 차이가 있습니다. 질문자님의 요청을 시행사가 수용하여 '합의 해제'로 종결된다면, 상호 간에 위약금과 이자를 정산하는 선에서 비교적 원만하게 채권·채무 관계가 정리되어 신용상 불이익을 방지할 수 있습니다. 반면, 시행사가 계약을 해지하는 경우는 질문자님의 '채무불이행'을 원인으로 한 법적 조치이므로, 해지 통보가 오기 전까지 막대한 연체이자가 매일 누적될 뿐만 아니라, 중도금 대출 은행으로부터 기한의 이익 상실 통보를 받아 신용불량자(신용유의자)로 전락하여 정상적인 금융 거래가 전면 차단될 위험이 매우 큽니다.4. 잔금 납부 못하는 경우 내용증명을 받으시게 되며, 이 기간 동안 매우 높은 이율의 연체이자가 가산됩니다. 통상 3~6개월이 지나도 납부나 해결의 기미가 보이지 않으면, 중도금 대출 은행은 시행사 측에 보증 책임을 물어 대위변제(시행사가 수분양자 대신 대출금을 갚는 것)를 요구합니다. 시행사가 이를 대위변제하면 질문자님에게 분양계약 해제를 최종 통보하고, 납부하신 6,400만 원에서 분양가의 10% 위약금, 대위변제에 따른 이자, 잔금 연체이자 등을 전부 공제합니다. 정산 후 남은 금액이 있다면 반환하겠지만, 공제 금액이 더 커서 마이너스가 발생한다면 시행사는 그 손실을 보전하기 위해 질문자님이 새로 매수한 아파트나 급여, 예금 통장 등 일반 재산에 가압류를 걸고 구상금 청구 소송을 제기하는 수순으로 이어집니다.5. 현재 단계에서는 시행사에 적극적으로 협의를 요청하여 합의 해제를 이끌어 내는 것이 방법입니다. 시행사 입장에서도 수분양자가 잔금 능력이 없다면 계약을 해지 하고 계약금을 받아놓는 것이 이롭습니다. 따라서 현재의 부채증명서, 대출불가 확인서, 다른 아파트 매수한 상황 등을 준비해서 시행사 담당자와 면담을 하고 , 이미 납부한 금액을 포기할 테니 계약해지를 하자고 조율하는 방법이 가장 빠른 방법입니다. 6. 가장 손실을 줄이는 방법은 가장 빠르게 협의를 진행하는 것입니다. 시간이 지날수록 이자가 붙기 때문에 즉시 부동산 전문 변호사나, 법무사등 법률전문가의 조언을 받아서 위약금 감수를 전제로 계약해지를 촉구하는 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다. 이를 통해서 시행사가 늑장대응을 하지 않고 조기에 해지 결정을 내리도록 유도하여 불필요한 연체이자 증가를 차단하는 한편, 중도금 대출을 실행한 은행 지점에도 현재 상황과 합의 해제 진행 의사를 미리 밝혀 신용유의자 등재를 최대한 방어하는 것이 남은 자산과 신용을 지키는 가장 안전하고 현실적인 대응 방안입니다.상당히 좋지 못한 상황에 고민이 많으시겠습니다만, 위 내용을 잘 확인하셔서 최소한의 손실로 빠져 나오실수 있기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 어떤 상황이신지 대략적으로 이해가 됩니다. 전 세입자가 지불하고 나간 청소비가 현재 질문자님 들어가실 때 제대로 쓰이지 않은 것 같습니다. 이런 경우 집 내부의 오염상태를 그냥 청소하지 마시고 꼼꼼하게 촬영해 두시길 바랍니다. 이렇게 확보한 증거 자료를 문자나 메신저를 통해 임대인과 공인중개사에게 즉시 발송하여, 입주 당시 청소가 전혀 되어있지 않았다는 사실을 명확히 고지하고 기록을 남겨두는 것이 핵심입니다.이러한 증거를 토대로 다시 청소용역을 제공받거나 청소비 특약을 면제하는 것으로 수정할 것을 협의하시는 것이 좋습니다.특히 자다가 검은 때가 떨어질 정도로 심각하게 오염된 에어컨과 시멘트가 바닥으로 드러난 장판 틈새는 단순한 청소 불량을 넘어 임대인의 수선 유지 의무에 해당합니다. 주요 기본 옵션 가전의 심각한 오염이나 일상생활에 지장을 주는 하자는 임대인이 비용을 부담하여 해결해 주어야 할 책임이 있습니다. 에어컨 내부의 곰팡이와 먼지는 호흡기 건강과 직결되는 문제이므로, 오염된 상태를 촬영해 임대인에게 보내며 전문 업체를 통한 에어컨 분해 청소를 강력하게 요구하시는 것이 좋습니다. 부디 잘 협의되셔서 건강에 문제 없이 잘 지낼 수 있기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님, 결과적으로 이런 집에 계약하는 것은 피하시기 바랍니다.위 내용만 놓고 봤을 때는, 중고차 시장에서마치 "지난 번 홍수에 침수된 차 이지만 시동 잘 걸리니 문제없는 차입니다." 라고 말하는 것과 같습니다.폭탄을 끌어안고 사시겠습니까?절대 비추천 합니다. 감사합니다.