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세금 또는 매매 및 전세시 문의 드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.3채를 보유하게 될 경우의 세금과 매매 전세 관련 문의 주신걸로 인지했습니다. 3채 보유시 세금 규제는 양도소득세 중과 대상입니다. 또한 재산세와 종부세 부담이 늘어나게 됩니다.34평 아파트를 매매가 안되어 전세로 하는 경우 임대소득세 신고대상입니다. 전세 보증금이 말씀하신대로 3.5억 정도라면 임대소득세 기준금액에 해당합니다. 임대소득세는 실제 받은 임대료를 기준으로 산정되며, 전세금의 경우 금융 비용을 간접적으로 고려하여 계산합니다. 매매하고자 할 경우는 새 아파트 입주 전 기존주택을 매매하는 것으로 2주택 유지하여 양도세 중과를 없앨 수 있습니다. 그러므로 가격을 조금 낮추시더라도 빨리 매매하시는 것을 추천 드립니다. 전세로 전환하실 경우 임대소득세 의무로 세무전문가 상담을 받으시길 권장 드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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작은 건물 상속 문제 어떻게 대응 해야 하나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.할아버지 치매 판정이므로 법률상 의사능력이 제한된 상태입니다. 성년후견 제도를 통해 법원허가가 있어야 합니다. 즉, 가족 중 누군가가 후견인 선임신청을 해야 합니다. 할아버지 명의 건물은 상속대상입니다. 상속 전까지는 할아버지 명의입니다. 계속 작은 아버지의 협박이 이어지면, 가정법원이나 경찰에 신고나 상담을 해서 우선 가족을 안전하게 하실 것을 추천합니다. 그리고 나서 할아버지 사후 해당 건물에 대한 상속권한이 있는 자들이 모여 균등하게 분배하고 나누어 가지면 됩니다. 상속이 잘 마무리 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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밀린임대료를 입금하면 2년연장이 가능한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임대차 계약서에 월세 연체 시 해지가능여부와 해지절차가 기입되어 있어야 합니다. 만약에 임대료를 2기 차임에 달하는 만큼 밀렸을 때, 해지가 가능하다면, 이후에 납부했어도 밀린 사실만으로 퇴거요청 받을 수 있습니다. 하지만, 왠만한 경우에는 밀린 월세를 납부하면 그대로 살도록 하는 경우가 많으니 더 밀리지 마시고 다음 만료일까지 거주하시는 것으로 하면 되겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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아파트 월세줄때(계약시) 문의 사항 있습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실무에서 적용하는 방식을 몇가지 알려드리겠습니다. 먼저 월세 임대시에는 당연히 계약서를 작성하셔야 하고 이 때에는 보증금, 월세액, 계약기간, 관리비 부담주체, 계약해지 조건 등을 꼼꼼히 명기하는 것이 중요합니다. 2년 중 먼저 나간다고 하는 경우는 임차인과 협의를 해서 다음 임차인을 구하게 하고 중개사 수수료를 내게 한뒤, 퇴거하도록 하는 것이 일반적입니다. 하지만, 이런 것들을 미리 계약서에 다 명시할 수 있기 때문에 조기퇴거시 어떻게 한다는 내용을 협의하시어 특약으로 기록해 두시면 나중에 계약서 대로 할 수 있도록 하면 되겠습니다. 관리비는 보통 세입자가 직접 관리사무소 등에 냅니다. 하지만, 임대인 대납 후 청구도 있으니 , 이것은 결정하시어 특약으로 정하시기 바랍니다. 좋은 세입자 구하시길 바래요. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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부동산 중개인 귀책사유 여부가 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.명백한 공인중개사의 잘못이 있습니다. 중개인은 거래 당사가에게 중요한 사실을 알려야 할 설명의무가 있습니다. 거주에 중대한 영향을 미치는 담배냄새와 같은 경우 중요한 거래 조건에 해당합니다. 급매와 시세보다 저렴한 것은 담배냄새를 몰랐고 설명하지 못한 것에 대한 이유가 되지 않습니다. 중개계약서, 중개대상물 확인설명서, 대화 녹취, 문자 내용등 자료를 최대한 수집하시어, 공식적으로(내용증명) 손해배상을 청구하시기 바랍니다. 만약 이에 응하지 않는다면, 소비자 보호원, 공정거래 위원회 , 시군구청 부동산과, 공인중개사 협회 등에 신고하고 상담을 요청하시기 바랍니다. 아울러 동시에 민사소송을 진행할 것을 추천 드립니다. 곧 태어날 아이가 그런 환경에서 자라게 되는 것을 당연히 꺼려할 것인데, 거래에만 급급하여 확인도 안하고 거래한 중개사는 문제가 많아 보이네요. 잘 해결되시길 바라겠습니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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집주인 변경과 월세 증액 재계약 하게 궁금합니다 꼭 딥변 부탁드려요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 경우 법적으로는 ‘묵시적 갱신’이 된 것으로 볼 수 있습니다. 그런데 이번에 월세를 3만 원 인상해 60만 원으로 변경하기로 하고, 임대인 또한 기존 집주인이 사망하면서 그의 아버지로 변경된 상황이라면, 이는 기존 계약의 단순 연장이 아니라 ‘조건이 변경된 새로운 계약’에 해당합니다.이럴 경우 실무에서는 재계약서를 작성한 날짜인 8월8일을 계약 시작일로 잡는 것이 안전합니다. 재계약서 작성 시에는 반드시 새로운 임대인 정보를 기재해야 합니다. 여기에는 새 집주인의 성명, 주소, 주민등록번호(법인일 경우 사업자등록번호)와 함께 소유권이 상속으로 이전되었다는 사실을 등기부등본 등으로 확인하는 절차가 필요합니다.재계약서 작성 시에는 반드시 새로운 임대인 정보를 기재해야 합니다. 여기에는 새 집주인의 성명, 주소, 주민등록번호(법인일 경우 사업자등록번호)와 함께 소유권이 상속으로 이전되었다는 사실을 등기부등본 등으로 확인하는 절차가 필요합니다.확정일자는 반드시 새로 받아야 합니다. 기존 확정일자는 이전 계약서에 대한 것이므로, 임대인과 금액이 변경된 새로운 계약서에 대해서는 다시 확정일자를 받아야 보증금 1,000만 원에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다.잘 대처하시어 보증금 보호를 하도록 하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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국내 화장품이 인기 많은 이유가 어떤 점에서 인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리나라 화장품은 품질 대비 합리적인 가격으로 호평받고 있습니다. 해외 고가 브랜드와 비슷한 성능에 절반가까운 가격으로 공급하니 가성비가 좋은 것이지요. 또한 트렌드 반영 속도가 매우 빨라 성분 , 인기있는 효능에 대해민첩하게 대응하지요.한류마케팅 효과도 무시 못합니다. 드라마, 아이돌화보에서 화장품이 노출되어 팬들 사이에서 같은 제품을 사용해보기 위한 욕구가 형성되므로 이런 부분이 매출 성장에 높은 영향을 끼치고 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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상속받고 바로 증여한 시골 주택이 청약 때 결격사유가 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 내용에 따르면 해당 상속받은 주택은 예외주택에 해당할 확률이 높습니다. 청약에서는 과거의 주택 소유이력도 반영합니다. 다만, 수도권, 광역시를 제외한 읍면 지역 및 전용면적 85m2 이하, 공시가격 8,000만원 미만인 주택은 무주택으로 간주하는 예외 규정이 있습니다. 말씀하신 주택의 경우는 예외에 해당하는 것으로 보이며, 무주택으로 인정 받으실 수 있을 확률이 큽니다. 다만, 청약홈에서 무주택 여부를 판정할 때는 등기부등본상 소유 이력을 기준으로 확인하므로, 예외 주택임을 입증할 수 있는 취득세 영수증, 등기부등본, 당시 공시가격 자료를 제출해야 안전합니다. 따라서 향후 청약 신청 시에는 해당 서류를 준비해 두는 것이 좋습니다.질문에 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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아파트 전세안고 매매계약서 쓸때 주의사항
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트를 전세끼고 매매하시는 군요.확인하셔야 하는 순서대로 적어 드리겠습니다. 등기부등본 확인입니다.등기부등본에서 근저당·가압류 등 선순위 권리가 있는지 확인하세요.세입자 전세보증금보다 선순위 채권이 있으면 위험합니다. 이런경우 매매 후 경매 시 세입자 보증금 못 돌려줄 수 있습니다. 세입자가 전세권 설정을 해두었는지도 확인하여야 합니다. 세입자의 보증금과 계약기간이 계약서에 명시되어야 합니다.특약란에 보증금과 전세계약 만료일을 반드시 기입하도록 하시는 것이 안전합니다. 보증금 반환 책임을 매수인이 승계했다는 것을 기입합니다. 전세보증보험에 가입되어 있는지를 확인하시고, 보험기간 및 승계가능여부를 체크하셔야 합니다. 크게 이정도를 체크 및 기입하시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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관악구에 반지하 가구가 많은 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.관악구는 1970-80 년대에 서울 외곽의 저층 다세대 다가구 주택지로 개발되었었습니다. 당시 주택법상 반지하는 창고나 세탁실, 보일러실로 설계되었지만 주택이 부족하여 주거용도로 개조하는 것이 일반적이었죠. 또한 지형적 요인도 있습니다. 관악구는 관악산자락에 있어서 경사지형이 많습니다. 건축법상 지하로 인정받는 경우는 전체 둘레의 1/2 이상이 지하인 경우에 해당하며 산자락에 건물을 지을 경우 한쪽은 지하, 한쪽은 지상과 같은 구조가 쉽게 만들어 집니다. 그래서 반지하 층 주거가 많은 것이구요.또한 대학가, 저렴한 임대의 수요가 많아서 반지하 공급도 늘어나게 되었죠.질문에 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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