답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 노후계왹도시 정비 특별법이 적용되면 기존 재건축보다 용적률이나 건축 높이 등에 대한 규제가 완화되므로, 사업성이 좋아집니다. 특히 , 분당이나 일산 평촌 등 1기 신도시는 기존 아파트의 용적률이 높았는데, 이런 문제를 해결 할 수 가 있죠.실제로 특별정비구역으로 지정되면 법령상 용적률 최대한도의 150%까지 완화할 수 있습니다. 예를 들어 제3종 일반주거지역의 법적 용적률 상한이 300%라면 최대 450%까지 허용될 수 있다는 의미입니다. 용적률이 높아지면 기존보다 많은 세대를 건설할 수 있고, 일반분양 물량도 늘릴 수 있어 조합원들의 분담금 부담을 줄이는 데 유리합니다. 그렇다고 해서 용적률 완화가 바로 재건축 사업성을 대폭 개선할 수 있는 것은 아닙니다. 늘어난 용적률에 따른 공공기여 부담이 발생하고, 도로와 학교 등 기반시설 확충 비용도 고려해야 합니다. 여기에 최근의 높은 공사비와 금융비용까지 반영하면 기대했던 것보다 조합원 분담금이 커질 수도 있습니다. 특히 기존 용적률이 높은 단지는 추가로 확보할 수 있는 일반분양 물량이 제한적일 수 있습니다. 이런 부분을 참조해 주시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 46세에 정규직으로 일자리를 찾고자 하시는군요.혹시, 기술이라던가 가지고 계시는 자격증이 있다면 취업이 훨씬 쉬울 것 같습니다. 이런 부분을먼저 검토하셔서 잘 맞거나 잘 아는 분야로 먼저 취업을 시도해 보시면 좋을 거로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상당히 자세히 글을 써 주셨네요. 제가 알아본 것들을 토대로 질문사항에 회신 드리겠습니다. 참고만 부탁드리겠습니다. 말씀하신 상황이라면 이미 납부한 3억원 때문에 전농동 지역주택조합을 쉽게 포기하기 어려운 마음은 충분히 이해됩니다. 다만 앞으로의 판단에서는 이미 낸 3억원과 앞으로 추가로 들어갈 돈을 분리해서 생각하는 것이 중요해 보입니다. 특히 전농동 사업은 2015년부터 추진했는데도 아직 조합설립인가 전이고 토지 확보율도 약 71% 수준이라면, "2031년 입주" 같은 특정 연도를 전제로 자금계획을 세우는 것은 상당히 위험하다고 봅니다.1. 전농동 지역주택조합의 사업 가능성과 기간현재 단계만 놓고 보면 사업 성공 여부를 낙관적으로 판단하기는 어렵습니다. 현행 주택법상 지역주택조합 설립인가를 받으려면 주택건설대지의 80% 이상에 대한 사용권원과 15% 이상의 소유권 확보 등이 필요합니다. 따라서 71% 정도라면 아직 설립인가의 법정 요건 자체를 충족하지 못한 상태입니다. 문제는 단순히 71%에서 80%까지 9% 정도만 더 확보하면 된다고 계산해서는 안 된다는 점입니다.토지는 뒤로 갈수록 확보가 어려워지는 경우가 많고, 조합설립인가 이후에도 사업계획승인, 잔여 토지 확보, 각종 심의와 인허가, 이주 및 착공, 공사 등의 단계가 남아 있습니다. 11년 동안 아직 조합설립인가를 받지 못했고 예정 시점도 계속 연기되고 있다면, 2031년 입주 가능성을 완전히 배제할 수는 없지만 그 시기를 기준으로 가계 자금계획을 세울 정도로 확실하다고 보기도 어렵습니다. 실제 판례에서도 조합설립인가가 장기간 지연되고 토지 확보가 불투명한 상황을 사업 진행의 중요한 위험요소로 보고 있습니다.2. 양주회천을 계약해도 지역주택조합 조합원 자격을 유지할 수 있는지이 부분은 질문자께서 알고 계신 내용이 대체로 맞습니다. 현행 주택법 시행령상 지역주택조합은 조합설립인가 신청일부터 조합주택 입주 가능일까지 세대원 전원이 무주택이거나, 세대원 중 1명에 한해 전용면적 85m2 이하 주택 1채를 소유하는 경우 조합원 자격요건을 충족할 수 있습니다.따라서 양주회천 A26의 전용 84.86m2 주택 1채를 취득한다는 이유만으로 곧바로 전농동 지역주택조합 조합원 자격을 상실한다고 보기는 어렵습니다. 다만 조합설립인가 신청 시점, 세대원 전체의 주택 소유 상태, 조합규약 및 가입계약서 내용까지 확인해야 합니다. 특히 아직 전농동 조합이 설립인가 전이라는 점 때문에 양주 계약 전에 추진위원회 말만 믿기보다는 관할 구청 또는 주택조합 전문 변호사에게 서면으로 자격 여부를 한번 확인해 두는 것이 좋겠습니다.3. 양주회천을 나중에 매도해 전농동 입주자금으로 쓰는 전략원칙적으로 가능한 전략입니다. LH의 양주회천 A26 공고를 보면 입주는 2029년 10월 예정이고, 전용 84.86m2의 평균 분양가격은 약 4억8773만원입니다. 당첨자 발표일은 2026년 10월 7일, 계약기간은 12월 10일부터 15일까지입니다.다만 "전매제한이 끝나면 바로 팔아서 전농동에 넣는다"는 것을 확정된 자금계획으로 잡아서는 안 됩니다. 이 단지는 분양가상한제가 적용되는 공공분양으로 전매제한 등 공고상 처분 제한을 정확히 확인해야 하고, 실제 매도 시점의 양주지역 시세와 거래량도 알 수 없습니다. 즉 양주 아파트는 필요할 경우 처분 가능한 자산으로 생각하는 것은 괜찮지만, 몇 년 뒤 얼마에 팔릴지를 미리 확정해서 전농동 추가분담금 재원으로 계산하는 것은 위험합니다. 특히 LH 공고는 정정공고가 있으므로 계약 전에 최신 공고문상의 전매제한 조건을 다시 확인하는 것이 안전합니다.4. 앞으로 지역주택조합에서 수억원의 추가 납부를 요구할 수 있는지가능합니다. 오히려 이 부분을 가장 보수적으로 봐야 합니다. 지역주택조합은 일반 아파트 분양처럼 처음 계약한 가격이 최종 분양가격으로 확정되어 있는 구조가 아닙니다. 토지매입비 증가, 금융비용, 공사비 상승, 설계변경, 사업기간 장기화 등으로 총사업비가 증가하면 조합원 부담도 증가할 수 있습니다. 지역주택조합에서 추가분담금 문제가 실제 분쟁으로 이어지는 사례도 적지 않습니다.특히 이 사업은 아직 조합설립인가 전이므로 "이미 3억원을 선납했으니 이제 3억원 정도만 더 내면 끝"이라고 생각해서는 안 됩니다. 추가 납부 시점과 금액은 조합가입계약서, 자금집행계획, 조합규약, 총사업비와 토지매입 진행상황을 봐야 합니다. 앞으로 3억원이 더 필요하다는 설명을 들었다면 반드시 그 3억원의 산출 근거와 납부 일정표, 현재까지 토지매입비와 업무대행비 등 자금 사용내역까지 확인할 필요가 있습니다. 더구나 2027년 3월 9일부터는 주택조합 사업비가 생산자물가 상승분을 제외하고 10% 이상 증가하는 경우 강화된 총회 의결 절차를 거치도록 주택법도 개정되었습니다.5. 연소득 6000만원에 두 사업을 동시에 가져가는 것이 무리인지개인적으로는 상당히 공격적인 자금계획이라고 봅니다. 이미 지역주택조합에 약 3억원이 묶여 있고 추가로 약 3억원이 필요할 가능성이 있는데, 양주회천에도 약 5억원의 분양대금이 필요합니다. 물론 실제로 11억원을 한꺼번에 마련하는 구조는 아니지만 문제는 두 사업의 자금 요구 시점이 겹칠 가능성입니다.특히 부부 합산 연소득 6000만원이라면 양주회천 계약금, 중도금 및 잔금 대출뿐 아니라 기존 전세대출, 향후 주택담보대출의 원리금 상환능력까지 계산해야 합니다. 여기에 전농동에서 예상보다 빨리 수억원의 추가분담금을 요구하면 현금흐름이 급격히 나빠질 수 있습니다. 따라서 양주회천 계약 여부를 결정할 때는 "전농동에서 2029년까지 추가 납부 요구가 없어야 양주를 살 수 있다"는 식의 계획은 피해야 합니다. 반대로 전농동에서 추가 납부 요구가 들어와도 양주회천 잔금까지 독립적으로 감당할 수 있는지를 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.6. 둘 다 유지할 것인지, 하나에 집중할 것인지저라면 현재 단계에서는 양주회천을 쉽게 포기하지 않는 쪽에 조금 더 무게를 두겠습니다. 전농동의 입지는 분명 매력적이지만, 2015년부터 추진해 11년이 지난 지금도 조합설립인가를 받지 못했다는 것은 무시하기 어려운 위험신호입니다. 반면 양주회천 A26은 LH가 공급하는 792세대 공공분양이고 2029년 10월이라는 예정 입주시점도 제시되어 있습니다. 사업의 확실성 측면에서는 두 사업의 성격이 상당히 다릅니다.다만 그렇다고 지금 당장 전농동 조합을 탈퇴하라는 의미도 아닙니다. 이미 3억원이 들어갔기 때문에 탈퇴할 경우 실제 얼마를 언제 돌려받을 수 있는지부터 확인해야 합니다. 우선 양주회천 계약을 검토하면서 전농동 측에는 1) 현재 정확한 토지 사용권원 확보율과 소유권 확보율, 2) 미확보 토지 목록과 확보계획, 3) 조합설립인가 신청 예상일, 4) 현재까지 총사업비 집행내역, 5) 앞으로 조합원별 추가분담금 예상액과 납부시기, 6) 탈퇴 시 환급 가능한 금액과 환급시기를 서면으로 요구해 보는 것이 좋겠습니다.결국 가장 경계해야 할 것은 "전농동에 이미 3억원이나 넣었으니 끝까지 가야 한다"는 판단입니다. 이미 들어간 돈은 앞으로의 사업성을 높여주는 것이 아닙니다. 앞으로 추가로 투입할 1억원, 2억원, 3억원이 현재 시점에서도 합리적인 투자인지를 별도로 판단해야 합니다. 현재 주어진 정보만 놓고 본다면 양주회천이라는 비교적 확실한 주거 선택지를 확보해 두고 전농동 사업의 진행상황을 냉정하게 지켜보는 전략 자체는 이해할 만합니다. 다만 두 사업을 끝까지 동시에 끌고 가는 것은 연소득 6000만원 가구에는 부담이 상당하므로, 전농동에서 실제 추가분담금 납부가 본격화되는 시점에는 둘 중 하나를 정리해야 할 가능성까지 염두에 두고 접근하는 것이 현실적이라고 봅니다.위 내용은 제가 어렴풋이 알고 있던 정보와 서치를 통해 찾은 내용을 취합한 것입니다. 제 의견에도 크게 벗어나지 않으니 참고해 주시고, 결정하실 때 보탬이 되기를 바랍니다 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국민에게 불리하지만 장기적으로 필요한 정책이 있다면, 국민을 충분히 설득시킬 수 있어야 하고, 그것이 정치인이며, 그것이 리더쉽이라고 생각합니다. 단기적 반발을 감수한다고 해서 정치적 책임을 진다고 보지는 않습니다. 그저 정치를 못하는 것이지요.지도자는 미래의 이익이 현재의 상황과 충돌할 때에는 충분히 국민을 설득시킬 수 있는 능력이 있어야 한다고 생각합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리나라에서 최고 티어의 건설사를 꼽으라면 삼성물산이라고 해도 과언이 아닙니다. 2026년 국토교통부 시공능력평가에서 삼성물산은 34조8785억원으로 1위, 현대건설은 18조2714억원으로 2위, GS건설은 11조668억원으로 3위를 기록했습니다. 하지만 단순히 공사 규모만 놓고 본다면 약간 달라질 수 있습니다. 공사실적은 현대건설이 2025년 기준으로 약 1조원 가량 많은 것으로 나타납니다.즉 삼성물산과 현대건설 이 두 회사를 사실상 국내 1티어로 보는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신축이며 공사가 조금 있는 상황이네요. 이런 경우는 20일에 잔금 및 키 인수 , 집 상태 꼼꼼히 확인하고 바로 공사를 시작할 수 있도록 만들어 놓는 것이 핵심입니다. 천장 타공이나 배선 작업 과정에서 먼지가 많이 발생하고 다른 공사와 간섭될 가능성이 있기 때문입니다.그다음에는 냉장고장이나 붙박이장 등 목공·가구공사를 진행하면 됩니다. 냉장고장은 특히 실제 구입할 냉장고 모델의 가로, 세로, 깊이와 문이 열리는 공간까지 정확히 확인한 뒤 제작하는 것이 좋습니다. 일정을 단순하게 잡는다면 '20일 잔금 및 키 인수 -> 21~23일 시스템에어컨·전기공사 -> 23~25일 냉장고장 등 가구공사 -> 26일 최종 점검 및 보수 -> 27일 입주청소 -> 28일 이사 및 가전·가구 반입' 정도가 무난할 것 같습니다. 맞벌이라고 하셨으니까 가능하면, 같은 종류 공사를 하루에 몰아 작업하시는 편이 좋습니다. 작업자들이 공사를 하다가 반드시 집주인에게 문의 할 사항이 생깁니다. 추후 길게 보고 거주하실 집이니, 공사 를 하루에 몰고 가능하면 집주인께서 함께 있는 게 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보증금에 대한 안정성은 아파트가 더 좋은 조건이라고 볼 수 있습니다. 무조건 그런 것을 아니지만요.아파트라고 무조건 안전한 것은 아니지만 한 세대별로 등기가 나뉘어 있고 실거래가나 시세를 확인하기 쉬워 위험성을 판단하기가 상대적으로 쉽습니다.가구주택은 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있고 여러 세입자의 보증금이 함께 얽혀 있기 때문에, 문제가 생겼을 때 내가 몇 번째 순위인지까지 확인해야 합니다. 특히 시세보다 대출과 기존 세입자들의 보증금이 많이 잡혀 있는 다가구주택은 피하는 것이 좋습니다.등기부등본에서는 우선 계약하려는 집의 실제 소유자와 임대인이 같은 사람인지 확인해야 합니다. 그다음 근저당권이 있다면 단순히 대출 잔액만 보지 말고 등기부에 적혀 있는 '채권최고액'을 확인하는 것이 좋습니다. 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 권리가 있다면 가급적 계약하지 않는 편이 안전하고, 신탁등기가 되어 있는 집도 권리관계가 복잡하기 때문에 특별히 주의해야 합니다. 집값도 집주인이나 중개사가 말하는 호가만 믿지 말고 최근 실거래가격과 주변 시세를 함께 확인해서, 선순위 대출과 내 전세보증금을 합친 금액이 집값에 너무 가까워지지 않는지를 보는 것이 중요합니다.가장 현실적인 안전장치는 계약하기 전에 해당 주택이 HUG 등의 전세보증금반환보증에 가입 가능한지 먼저 확인하는 것입니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.진보나 보수성향이 집값을 올리는 것과 직접적인 연관이 있는 것은 아닙니다. 다만, 그렇게 느끼게 된 이유는 문재인 시절 집값 상승폭이 너무 컷기 때문일 것입니다. 당시에는 저금리기조가 강했고 서울 및 수도권에 강한 주택 수요가 몰렸습니다. 게다가 다주택자 규제 및 세금 강화 대출규제 등등 시행되었지만, 집값상승을 제대로 잡지 못했습니다. 이 때 똘똘한 한채 라는 말이 나올 정도로 차라리 비싼거 하나 사서 잘 가지고 있으면 자산이 오른다는 생각이 강했습니다. 부동산은 시간이 오래 걸리는 분야입니다. 그래서 시장 분위기가 중요합니다. 현재 공급량보다 앞으로 원하는 지역에 더 많은 공급이 될거라는 기대가 중요합니다. 그런데 현재 시장에서는 규제가 너무 심해 나중의 공급량을 예측할수 없을 뿐더러, 오히려 경제 침체까지 겹쳐 건설사들도 아파트 건설에 힘을 빼는 상황입니다. 그래서 현시점에서는 어느 정부가 들어서더라도 부동산 시장이 좋지 않을 수 밖에 없으며, 보수정부에서도 저금리와 공급 부족, 경기 회복이 겹치면 집값은 충분히 오를 수 있습니다. 결국 집값을 가장 크게 움직이는 것은 정권의 이름보다는 금리와 유동성, 실제 입주물량, 수도권 집중, 대출 여건, 그리고 앞으로 집값이 오를 것이라는 시장의 기대가 어떻게 맞물리느냐입니다. 이런 점을 참고하시어 다시 한번 생각해 주시기를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정치인이 국민의 민심을 얻기 위해 국민들이 관심있어하는 정책을 추진하는 것은 상당히 바람직한 일이라고 생각합니다. 이는 곧 국민의 시선을 의식하는 일이며, 민심이 결국 자신의 재선이나 다음 당의 행보에 영향을 미친다고 생각하는데서 나오는 행위이기 때문입니다. 문제는 이것이 아니라 자신의 이익만을 위해 행동하는 정치인들에 있습니다. 국민의 시선을 생각하지 않고 자신의 임기 동안 최대한의 이익일 끌어내기 위한 정치를 하는 사람들도 있습니다. 이런 것들이 오히려 책임에 대한 회피이며, 자신들의 위치를 망각하는데서 발생한다고 생각합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.그린벨트 해제를 통한 주택 공급은 효과가 있을 것 같지만, 그것이 완전한 답은 아닐거로 보입니다. 특히 수도권처럼 주택 수요가 많은 지역에서 그린벨트를 해제해서 신도시를 건설하면 중장기적으로 좋은 신호를 줄 수 있기는 하지만, 주택공급에 시간이 너무 많이 걸린다는 것이 단점으로 보입니다. 지구지정, 토지보상, 인허가 등 거쳐야 할 것들이 너무 많은 게 문제지요.그래서 이것으로 단기간의 전세가격을 안정시키는 수단으로 보기는 어렵습니다. 또한 교통망이나 일자리 접근성이 떨어지는 지역에다가 주택만 갖다 짓는다고 했을 때는 수도권 내에서도 수요와 공급이 엇갈려 잘못된 투자가 될 가능성도 매우 큽니다. 그래서 그린벨트 해제만이 답은 아니지만, 여러 수단 중의 하나인 것은 확실합니다. 다만 수요가 높은 지역만 일부분해제하여 효과를 많이 볼 수 있는 곳 위주로 개발을 해야 될 것 같습니다. 감사합니다.