경제
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부동산 공급이 가장 확실한 부동산 가격을 잡는 방법인데 왜 쉽게 공급을 하지 않을까요?
부동산에서 가장 확실하게 부동산 가격을 잡는 방법은 공급이라고 하더군요. 아무리 부동산 불장이라고 하더라도 공급량이 많으면 공급 영향으로 인해서 가격이 하방 압력을 받는다고 하는데 이걸 모두가 알아도 서울이나 서울 핵심지에 공급 재건축, 재개발이 쉽게 이어지지 않는 거 같습니다. 부동산 공급이 가장 확실한 부동산 가격을 잡는 방법인데 왜 쉽게 공급을 하지 않을까요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산 가격을 잡기 위해서는 수요와 공급을 조절을 하면 됩니다.
특히 서울과 수도권의 경우 주택수요가 많기 때문에 공급을 많이 하게 되면 부동산이 안정화 될 수 있습니다.
다만 공급이 쉽게 이루어지는 것은 아닙니다. 건설원가 및 인건비 상승으로 분양가가 올라가고 또한 재건축 및 재개발을 활성화를 한다고 해도 해당 지역 토지소유자들의 동의가 있어야 하는 등 나라에서 마음먹고 기존 부동산을 철거를 하고 아파트를 짓기에는 쉽지가 않고 주로 외곽에 대규모 신도시급으로 다량 공급을 하는 것이 좀 더 빠른 방법일 수 있습니다.
또한 그러한 외곽지역도 토지소유자들에 대한 토지 보상을 하고 토지를 다지고 건축을 하기에는 다소 장기적인 측면에서 공급이 이루어질 밖에 없는 구조라 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부동산 정책의 어려움은 공급이 답인지 몰라서가 아니라, 공급이 답이라는 것을 알아도 실제 공급을 만드는 과정에서 수많은 이해관계를 조정해야 한다는 점에 있습니다
특히 서울 핵심지는 새 땅에 집을 짓는 문제가 아니라 기존 자산·권리·생활권을 재조정하는 문제라서 더 어렵습니다
그리고 지금은 재건축,재개발을 해도 기존 조합원들에게 입주권을 주고 나머지를 분양한다해도 공급분이 많지 않고 또 전쟁으로 인해 모든것이 올라서 쉽지 않다는 점입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주택 공급을 늘리는 것은 장기적으로 부동산 가격을 안정시키는 중요한 방법입니다. 다만 부동산은 일반 상품처럼 수요가 늘었다고 해서 공급량을 즉시 확대하기 어렵다는 특징이 있습니다.
우선 택지 확보부터 인허가, 착공, 준공, 실제 입주까지 상당한 시간이 필요합니다. 특히 사람들이 선호하는 서울과 서울 핵심지역은 이미 개발이 상당 부분 진행돼 있어 대규모 신규 주택을 공급할 수 있는 부지를 확보하기가 쉽지 않습니다.
재건축·재개발을 통해 공급을 늘릴 수도 있지만, 기존 조합원에게 배정되는 물량을 제외하면 실제 일반분양 물량은 예상보다 많지 않을 수 있습니다. 또한 사업 과정에서 주민 동의, 사업성, 분담금, 이주대책, 각종 인허가와 규제 문제까지 해결해야 하므로 사업이 장기간 지연되기도 합니다.
규제를 크게 완화하면 공급 속도를 높일 수 있지만, 기반시설 부족, 주거환경 악화, 과밀개발이나 난개발 등의 부작용이 발생할 가능성도 있습니다.
결국 주택 공급은 가격 안정에 효과적인 수단이지만, 부지 부족과 긴 사업기간, 이해관계 조정, 도시계획 문제 때문에 정부가 원한다고 해서 단기간에 원하는 지역에 원하는 만큼 공급하기는 어렵습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산(주택) 공급에는 어려움이 많습니다. 부동산의 수요가 많은 곳은 인구가 밀집한 서울 등 수도권인데, 이러한 곳은 이미 개발이 많이되어서 주택을 지을만한 토지가 절대적으로 부족하다보니 주로 재개발이나 재건축을 통한 공급이 되는데, 재개발이나 재건축은 특성상 다양한 요구사항을 가진 사람들의 의견이 모아져야 추진이 될 수 있는데 (예를 들어 상가를 가진 사람은 개발을 원하지 않을 수 있고 자금이 부족한 사람들도 반대 의견을 낼 수 있습니다.) 동의율을 만족하지 못하거나 이권으로 인한 다툼 등으로 공사추진이 지연될 수 있고 최근 공사비 상승으로인한 분담금 과다로 사업성이 제대로 나오지 않아서 추진이 잘 되지 않는 경우가 많아 공기가 10년을 훌쩍 넘기는 경우가 많은데 반해, 인구는 감소하고 있지만 1인가구 증가로 가구수는 오히려 증가하고 있는 상황이다보니 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 상황이 이어지고 있기때문입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
공급 확대가 집값 안정에 가장 효과적인 수단인 것은 맞으나 실제로 공급을 늘리는 과정은 쉽지가 않습니다. 일단 시간적으로 매우 오래 걸리기 때문입니다. 택지 확보, 도시계획 변경, 주민의견 수립, 각종 인허가, 착공부터 준공까지 대략 최소 5년에서 길게는 10년 정도가 걸리고, 재개발-재건축의 경우 20년 이상 소요가 되는 경우도 있습니다. 그리고 서울의 경우 공급이 가능한 필지가 거의 없어 공급을 늘리기 위해서는 재건축, 재개발을 활용해야 하는데 앞서 말씀 드린 것처럼 상당한 기간이 소요가 되다 보니 단기간에 집값을 안정화 시키기에는 다소 무리가 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
공급을 하기 어려운 이유는 재개발, 재건축을 하면 일시적으로 눌려 있던 부동산 가격이 폭등을 합니다.
폭등을 하면 지지율 하락하기 때문에 재개발, 재건축 푸는 정책을 내놓지 못합니다.
이러한 핑퐁게임으로 지금 부동산이 계속해서 공급을 못하고 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
서울 등 핵심지는 빈땅이 없어서 재개발과 재건축에만 의존해야 하고 사업구상부터 실제 입주까지 10년 이상 오랜 시간이 걸립니다. 원자재와 인건비 급등오로 공사비가 크게 올라서 조합원 분담금 갈등이 늘어나면서 사업이 정체되거나 무산되는 경우도 많습니다. 또한 기존 집주인과 세입자간의 갈등은 물론이고 안전진단, 초과이익환수제, 용적률 제한 등 넘어야 할 규제의 문턱이 매우 높고 집값을 잡기 위해서 공급을 결정하더라도 실제 주택이 시장에 나오기까지 큰 시차가 발생해서 당장의 가격 불안을 즉시 해소하기도 어렵습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
일어나는 파리님 안녕하세요. 말씀하신 대로 되면 너무 좋을 것 같지만, 부동산이라는 것이 경제 원리도 적용되는 부분이면서 동시에 이해관계와도 상당히 얽혀 있어서 쉽지만은 않습니다. 말씀대로, 부동산 가격을 안정시키는 가장 근본적이고 확실한 방법이 충분한 공급이라는 점은 경제학적 상식이자 시장의 진리입니다. 질문자님 말씀처럼 누구나 이 사실을 알고 있음에도 불구하고, 서울이나 핵심 입지에서 재건축과 재개발을 통한 공급이 시원하게 이루어지지 않는 데에는 복합적인 현실적 한계들이 자리 잡고 있습니다. 가장 먼저 생각해야 할 부분은 서울 같은 도심 핵심지에는 새롭게 집을 지을 '빈 땅'이 없다는 물리적 한계입니다. 신도시처럼 허허벌판에 아파트를 새로 짓는 것과 달리, 도심 공급은 기존에 사람들이 살고 있는 낡은 집을 부수고 새로 지어야 하는 정비사업(재건축, 재개발)에 전적으로 의존할 수밖에 없는데 이 과정은 필연적으로 엄청난 시간과 갈등을 동반하게 됩니다.
가장 큰 걸림돌은 바로 '사업성'과 이해관계의 충돌입니다. 재건축, 재개발은 결국 조합원(집주인)과 시공사(건설사)가 이익을 얻기 위해 진행하는 민간 사업입니다. 조합원들은 본인의 분담금을 최소화하면서 새 아파트를 얻기를 원하고, 건설사는 충분한 마진을 남기길 원합니다. 하지만 최근 몇 년간 인건비와 원자재 가격이 폭등하면서 건축비가 크게 올랐고, 금리마저 인상되면서 사업성이 크게 떨어졌습니다. 조합원 입장에서는 수억 원에 달하는 분담금을 내야 하니 사업 진행을 주저하게 되고, 건설사 역시 손해를 볼 위험이 커지니 수주를 포기하거나 공사를 멈추는 일이 빈번해지면서 공급이 턱없이 지연되고 있는 것입니다.
정부의 정책적 딜레마와 규제 역시 공급을 옥죄는 주요 원인입니다. 도심 공급을 늘리려면 용적률을 높여 건물을 더 높게 짓게 해 주거나, 분양가 상한제나 재건축 초과이익 환수제 같은 규제를 풀어 사업성을 높여주어야 합니다. 하지만 정부가 이러한 규제를 푸는 순간, 해당 지역의 개발 기대감이 커지면서 투기 수요가 몰리고 단기적으로 주변 집값까지 폭등하는 부작용이 발생합니다. 장기적인 집값 안정을 위해 공급을 늘려야 하지만, 당장 눈앞의 집값이 폭등하는 것을 정치적으로나 경제적으로 감당하기 어렵다 보니 정부나 지자체 입장에서도 규제 완화 카드를 쉽게 꺼내지 못하고 속도를 조절하게 되는 것입니다.
여기에 더해 부동산이 가진 태생적인 '시간차'와 도시 인프라의 한계도 작용합니다. 정부와 조합이 뜻을 모아 공급을 결정하더라도, 인허가부터 이주, 철거, 착공을 거쳐 실제 입주까지는 보통 10년에서 15년 이상의 긴 시간이 걸립니다. 즉, 오늘 당장 공급 확대를 결정해도 그 효과는 먼 미래에 나타나기 때문에 당장의 불장을 잠재우기에는 역부족입니다. 또한, 핵심지에 용적률을 높여 인구 밀도를 무작정 늘리게 되면 도로망, 상하수도, 학교 같은 필수 기반 시설이 포화 상태에 이르러 극심한 교통 체증이나 교육 환경 악화 등 심각한 도시 문제를 낳게 됩니다. 결국 도심 내 부동산 공급은 단순한 건설의 문제를 넘어 경제성, 정책적 부작용, 도시 계획이 복잡하게 얽힌 고차방정식이기 때문에 모두가 정답을 알면서도 쉽게 실행에 옮기지 못하는 것입니다.
결론적으로 서울 등 핵심지의 부동산 공급은 단기간에 해결되기 어려운 복합적인 한계를 지니고 있으므로, 막연히 대규모 공급으로 인한 집값 하락만을 기다리기보다는 변화하는 시장 흐름에 능동적으로 대비하는 것이 중요합니다. 감사합니다.