답변 내역

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.서울 오피스텔 전세는 집주인 변경 시 전세금 반환 리스크가 존재하지만 확정일자 + 전입신고 + 전세권 설정으로 보호받을 수 있습니다.계약 1년 전이라 대응 시간이 충분하며 전세 보험 불가 시 전세권 설정이 최선의 안전장치입니다.감사합ㄴ비다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.예비 신혼부부 임대 청약은 부모님과 동거 중에도 신청 가능합니다.부모님 재산은 자격 심사에서 제외됩니다.본인과 배우자만 무주택, 소득 기준을 충족하면 청약 자격이 인정되며 입주 시 혼인 신고로 별도 세대 구성만 하면 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.맞습니다.행복주택은 계약금과 잔금을 기본 보증금으로 먼저 납부한 후 입주 전후에 보증금, 월세 상호 전환 신청이 가능합니다.기본 계약으로 잔금 치른 뒤 상호 전환 신청하는게 맞으니 걱정하지 마시길 바랍니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.잔금일 당일이나 직후 전입신고가 가장 안전하지만 인테리어로 1개월 늦춰도 문제는 없습니다.주민등록법상 실제 이사한 날부터 14일 이내면 벌금 위험 없고 매수인은 소유권 자체로 보호되니 대항력도 문제 없습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.새 계약을 먼저 쓰고 기금 e든든 자산 심사 신청 시 심사에서 떨어지면 대출 불가로 계약 파기 가능하지만 계약서에 대출 불승인 특약을 반드시 명시 해야 합니다.특역이 없으면 계약금 반환 소송까지 갈 수 있습니다.사전 자산 심사는 적격 판정받아야 대출 약정, 실행 가능합니다.부적격 통보 시 대출 취소, 10 영업일 내 이의신청 가능, 심사 결과 후 90일 내 대출 약정해야하니 시간적 여유를 두시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.임대인은 계약 만료 6개월 ~ 2개월 전, 그리고 임차인은 2개월 전까지 계약에 대한 의사표시를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다.따라서 현재 상황으로만 봤을 땐 묵시적 갱신도 주장 가능합니다. 다만 한달 전 구두 갱신으로 3억 6천으로 하자고 요구해보시고 임대인이 4억으로 하자 하면 묵시적 갱신 주장하여 협상력을 높이시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.민법상 만 19세 미만은 법률행위에 법정대리인 동의가 필요합니다. 동의 없이 체결해도 임대인이 처음 받아들일 수 있지만 부모님이 추후 취소 주장 시 계약 무효가 가능합니다.따라서 부모님 동의가 필수는 아니지만 임대인이 부모님 동의를 받기를 원하기 때문에 받아야 하는 경우가 대부분입니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.단순 공실은 언제든 주거 가능 상태로 간주되어 주택 수에 포함될 확률이 높습니다.따라서 업무용으로 전환해야 안정적으로 주택 수에서 제외 가능합니다.사업자 등록 + 시설 변경하시면 되겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.메가커피는 저가 커피 프랜차이즈로 가맹 점 수가 많아 안정적 인지도를 가졌지만 초기 비용과 상권 경쟁이 있습니다.10 ~ 20평 기준 총 1억 ~ 1.6억으로 가맹비 1천만 원, 교육비 500만 원, 주방기기 3,200만 원을 포함합니다.인테리어, 보증금, 월세, 별도라 실제 1.2억 이상 준비해야 합니다.수익 구조는 월 매출 2,700만 원으로 영업이익률 20% 수준이며 본사 물류 마진, 광고비 공동부담으로 원가 절감되지만 인건비, 월세가 변수라 생각합니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.중개수수료는 부가세 별도로 계산합니다. 상가 임대차 기준으로 보증금 500만원 + 월세 55만원을 거래금액으로 보면 부가세를 뺀 순수 임대료 50만 원을 더해 총 550만 원을 기준으로 상한 요율을 적용합니다.감사합니다.