답변 내역

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.실거주 의무 적용 아파트의 경우 기존에는 완공 후 바로 입주하여 3년 실거주 해야 했습니다.2024년 주택법 개정으로 실거주 의무 시작 시점이 기존 최초 입주 가능일에서 최초 입주 후 3년 이내로 변경되어 완공 후 바로 입주하지 않아도 되고 최대 3년의 유예기간 내에 입주해 3년의 실거주 의무를 채우시면 되겠습니다.이로 인해 완공 후 전세를 한 번 줄 수 있는 길이 열렸고 잔금을 전세금으로 마련할 수도 있습니다.다만 실거주 3년 의무는 입주 후 3년 안에 채워야 하는 것이기 때문에 실제 3년 기간은 입주 시점부터 시작됩니다.임대차 기간과 실거주 의무 기간을 잘 조율해야 하며 임대차 계약 후 3년 이내에는 반드시 본인이 실거주 해야 합니다.보금자리론을 이용할 경우 6개월 이내 전입 신고를 해야 하는데 6개월 이내에 전입 신고 후 1~2개월 뒤 다시 전출하는 것에 대해서는 법적 실거주 기준이나 재전출 가능 여부가 명확히 정해져 있지 않아 조심해야 합니다.일반적으로 주택 실거주 의무 및 대출 조건을 충족하려면 전입 신고 후 상당 기간 실거주 해야 하니 유념하시길 바랍니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.6.27 대첵에 따라 수도권 지역에서의 주택담보대출은 1주택자 기준으로 최대 6억 원 이내로 제한되어 있습니다. 이 규제는 청약 당첨자에게도 동일하게 적용되며 잔금 대출 전환 시에도 적용됩니다.즉 공동명의로 5:5로 되어 있더라도 부부 합산으로 최대 6억 원까지 대출이 허용됩니다. 개별적으로 각각 6억 원씩 대출이 가능합니다.전입신고 시 세대가 다르면 청약 신청 자격에는 영향을 줄 수 있으나 대출 한도와 관련해서는 세대를 나눠서 각각 대출받는다 해도 규제상 부부 합산 한도가 적용됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.공시지가와 기준시가는 부동산 가격 평가에서 각각 다른 용도와 대상 고시 주체를 가진 개념입니다.공시지가는 토지의 단위 면적당 가격으로 국토부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 조사, 평가하여 발표합니다. 주로 토지 보상평가, 재산세, 종합부동산세 등 토지 관련 세금 산정의 기준이 됩니다. 즉 토지의 공적 가격이라 볼 수 있습니다.반면 기준시가는 건물과 주택에 대한 평가액을 말하며 국세청에서 매년 고시합니다. 주로 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세 기준으로 사용되며 실제 거래가와는 차이가 있을 수 있습니다. 기준시가는 건물과 주택 등 부동산의 세금 부과 시에 적용되는 평가액입니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.집주인 동의가 없으면 1년 3개월 계약 요구가 받아들여지지 않아 계약 종료 후 이사할 수 있습니다.따라서 묵시적 갱신이 아니라면 다음 세입자를 구하고 중개수수료를 부담하는 선에서 임대인과 협의할 수 있는데 이 부분을 잘 협의하시길 바랍니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.안정적 거주와 임대 수익을 원한다면 역삼엔스위트가 적합하며 이미 개발이 진척된 지역이므로 안정적인 수익과 생활 인프라가 장점입니다.장기적 자산 가치 상승과 재건축 기대를 중시한다면 서초동 그린빌 쪽이 매력적인데 개인적으로 그린빌을 추천드립니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.지금 상황을 임대인에게 서면으로 알리고 쥐 출몰로 인한 거주 곤란 상황 및 계약 해지 의사를 명확히 전달하시길 바랍니다.임대인은 임차인이 목적물에 맞게 거주 환경을 조성할 의무가 있습니다.따라서 계약 종료 및 보증금 반환 조건에 대해 협의하시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.공급과 수요가 어떻게 움직이느냐에 따라 가격이 결정되는 메커니즘을 수요와 공급 법칙이라 합니다.가격이 상승하면 수요는 감소하고 가격이 하락하면 수요는 증가합니다.가격이 상승하면 공급은 증가하고 가격이 하락하면 공급은 감소합니다.이 것이 수요 공급 법칙입니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.추석 전에 추가적인 서울 부동산 대책이 나올 가능성에 대해 살펴보면 현재까지 정부가 6.27 대출 규제와 9.7 부동산 대책을 발표한 이후 가계 대출 증가세가 크게 줄었음에도 불구하고 서울 부동산 가격은 상승세가 이어지고 있습니다. 최근 서울 집값 상승세가 둔화되지 않고 오히려 일부 지역에서는 상승폭이 확대되는 상황이라 정부는 추가 대책을 고심하고 있을 것이라 생각됩니다.따라서 추석 전은 어렵지만 추석 이후라도 추가 대책이 나올 듯 합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.노도강 지역은 6월 말 대출 규제 발표 이후 기존 급매물 위주로 거래가 몰렸고 실수요자들이 관망세로 돌아서며서 거래량이 감소했습니다.급격한 매수세가 아닌 점진적 회복 분위기며 강남, 마포 등 인기 지역 대비 체감 상승폭이 제한된 것입니다.노도강은 규제지역에서 해제된 지 오래지만 대출 규제 강화로 최근 실수요자, 투자자 모두 신중히 매수를 하면서 분위기 반전 속도가 느려졌습니다.노도강이 다른 지역 대비 가격 상승이 더딘 이유는 정책, 시장 심리, 거래 구조 변화가 복합적으로 영향을 미친 것으로 분석됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.결손액이 큰 상태라면 2025년에는 소득금액 증명원에 최대한 많이 남을 수 있게 세무 신고, 비용처리 등 계획적으로 진행해야 합니다.보통 최대 6억 원 심사를 받으려면 2025년 소득금액증명원 기준 연 소득 8.600만 원 이상 현실적인 최소 기준이 될 것으로 생각합니다.감사합니다.