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공인중개사랑 계약을 했는데 알고보니 본인이 아닌 실장,팀장 이런사람이 계약을 하였는데 어떻게 되는건지
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.공인중개사법에 따르면 중개대상물 확인 및 설명 의무가 있으며 임대차 계약의 체결은 정당한 법적 대리인 또는 위임받은 자를 통해 이루어져야 합니다. 만약 실제 계약 당사자가 아닌 제3자의 인감도장으로 계약이 작성되었다면 무효 가능성이나 법적 분쟁 소지가 커질 수 있습니다. 또한 대리권 여부와 위임 범위가 명확히 확인되어야 합니다. 자격이 없는 인감 사용은 법적 책임으로 이어질 수 있습니다.다시 한 번 연락하여 사실관계를 정확히 따져 보시길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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중종땅에 지어진 상가에 임차시 추후 건물이 경매로 넘어가면 보증금 회수유무 궁금합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.현재 상황에서 보증금 2천만 원 -> 4천만 원으로 증액 협의가 제안되었다면 임대차 계약의 기간, 갱신권, 매수/소유권 변동 시의 권리 승계 여부를 계약서에 명확히 반영하는 것이 좋습니다. 특히 건물이 매매나 경매로 넘어갈 가능성을 염두해 두고 결정해야 합니다.법적 지상권 여부는 임대차와 담보권 설정 여부, 채권자의 처분 권리, 임차인이 차임, 보증금의 의무를 이행하는지 등에 따라 달라집니다. 기존 임대차계약의 내용과 경매 시 후순위 보증권리의 보호 범위를 확인해야 합니다.소멸된 가압류가 있었다 하더라도 경매 진행 시에는 법원이 임차인 보호를 어떻게 적용하는지가 관건이 됩니다.임대차 보호법 및 민법의 규정에 따라 차임, 보증금의 증감청구권이나 매수청구권이 다르게 적용될 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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전세 보증보험 관련 문의드립니다 알려주세요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.지금 신축이라 등기가 아직 안나와서 전세보증보험이 안되는 건 맞고 2년 전세계약, 전입, 잔금 후 1년 안에 등기가 나오면 그때 전세보증보험 가입이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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전세 연장 관련 현재 상황에 대한 질문입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1. 12월 23일이 지난다면 그때까지 임대인이 갱신 거절이나 조건 안 맞으면 안 갱신을 서면, 명확히 통보하지 않고 임차인도 나가갰다는 말을 하지 않으면 묵시적 갱신이 성립됩니다.2. 12월 23일까지 별도 통보가 없다면 묵시적 갱신이 됩니다. 갱신청구권을 쓰지 않아도 법에 의해 자동으로 동일 조건 2년 연장 상태로 들어가고 그 뒤에 임대인이 증액을 크게 요구해도 반드시 따라야 할 의무는 없습니다.3. 2개월 전 시점 12월 23일까지 임대인이 증액 조건을 명확히 통보하지 않으면 그 뒤에 시세 더 올랐으니 많이 올릴래 라고 해도 묵시적 갱신을 이유로 거절 가능합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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군 복무 중 자격증 시험 응시는 자유롭게 가능한가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.네 시험 자체 응시는 가능합니다.연등 시간 시간을 빼서 공부를 하기도 합니다. 다만 군대는 나라를 지키러 가는 곳이지 자격증 따러 가는 곳이 아닙니다.본분에 충실하게 임하고 공부를 하면 문제 없지만 자격증 따기 위해 군대간다고 생각한다면 안된다 생각합니다.감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.12.18
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토허제 지역 아파트 매수 시 세대원 일 경우
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.토지거래허가에서는 신청 당시 실거주 목적, 무주택 여부, 세대 구성이 핵심이지 꼭 세대주여야만 되는 건 아닙니다.질문하신 순서는 허가 자체에는 보통 큰 문제는 없고 대출 쪽에서 세대주, 무주택 요건만 맞추면 됩니다.다만 실무상 무주택 세대주 + 실거주 형태가 더 깔끔하니 구성 담당자에게 한 번 확인해 보고 가능하면 세대 분리 후 세대주로 신청하는 쪽이 안전합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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신탁등기 매물 월세 계약 관련된 질문입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.구조 자체는 보증금 걸기 전에 신탁 말소하는 형태라 나쁘지 않지만 신탁원부 + 강한 특약이 없다면 신탁부동산 특유의 위험(임차인 대항력, 보증금 회수 문제)을 여전히 안고 가게 됩니다.개인적으로 신탁원부를 못 보여준다거나 특약을 대충 쓰려 한다면 그 매물은 그냥 건너 뛰는게 좋습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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임대사업자 만료 후 전세계약 재계약하려면
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.임대사업자 5% 상한은 임대사업자 등록이 유지되는 동안 + 임대의무기간 동안에 법적으로 걸리는 규칙입니다.내년 9월에 그 집이 임대사업자 말소가 되면 그 이후 계약부터는 임대사업자 법 때문에 5% 상한이 자동으로 유지되는 건 아닙니다.다만 2년 뒤 재계약 시점에는 임대사업자 규정 말고도 임차인의 계약갱신청구권 + 주임사법 5% 상한이 따로 작용할 수 있어서 상황을 봐야 합니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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공공분양이 주변 시세보다 비싼 경우는 왜 그런걸까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.공공분양이라고 해서 항상 주변 시세보다 싸게 나오는 건 아니고 요즘 구조에선 신축 원가 + 상한제 규정을 그대로 반영하다 보니 이미 떨어진 구축 시세보다 비싸 보이는 경우가 꽤 많습니다.신축 원가 토지 + 공사비가 크게 올랐습니다.최근 몇 년간 철근, 시멘트, 수입 자재, 인건비까지 다 올라서 새 아파트를 지을 때 들어가는 원가 자체가 많이 상승했습니다.따라서 요즘은 공공분양이니까 무조건 시세보다 싸다 라기보다는 분양가가 주변 신축, 춘신축과 비교해 어느 정도인지 본인이 실제로 입주해서 오래 살 건지 이 두 가지를 기준으로 따져 보는 것이 좋을 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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일하면서 부업을 해서라도 돈버는법좀 인고싶어요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.일단 본업에 집중하시는 것을 추천드립니다.말 그대로 부업은 부업입니다. 정 부업을 하고 싶으면 본업과 관련된 부업을 하시길 바랍니다. 그럼 본업과 부업이 시너지가 나타나 더 잘 될 것으로 생각합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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