경제
원룸 다가구 매매에 대해 질문드려요.
다가구주택 원움 투룸 주인집 건물을 매매할시에
계약서특약에 포괄양수도가 명시 되어야 하나요?
들어간다면 임대사업자 또는 개인일경우 둘다 넣어야 하나요?
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
네 명시하는 것이 좋습니다.
포괄양수는 기본적으로 부가가치세를 과세하지 않고 넘기기 위한 제도입니다.
주택 임대업은 부가가치세 면세 사업에 해당하지만 상가나 일부 겸용 주택 요소가 섞여 있거나 상황에 따라 세무상 쟁점이 생길 수 있습니다.
일반 임대 또는 주임사 같은 경우 반드시 포괄양수를 넣는 것을 추천드립니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
다가구주택 매매시 건물의 부가가치세 과세 문제를 해결하고 기존 임대차 관계를 승계하기 위해 계약서 특약에 포괄양수도 내용을 반드시 명시하시고 포괄양수도는 매도인과 매수인 모두 임대사업자여야 성립하므로 매수인이 현재 일반이더라도 잔금전까지 임대사업자를 등록해서 사업자로 전환할 경우 특약을 넣을 수 있습니다. 매수인이 임대사업자 등록 없이 단순 개인으로 매수하는 경우에는 포괄양수도가 성립하지 않고 이 경우 건물분에 대한 부가세가 발생하므로 일반 거래 방식으로 진행해야 합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
특약에 포괄양수도는 반드시 넣어야 하는 것은 아니지만 매도인이 부동산임대업 사업자로 등록되어 있고 건물 임대사업 전체를 그대로 넘기는 거래라면 문제를 명확하게 하기 위해 특약을 넣으시는 것이 유리할 수 있습니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
다가구주택을 매매한다고 해서 계약서 특약에 반드시 ‘사업의 포괄양수도’라는 내용을 넣어야 하는 것은 아닙니다.
일반적으로 포괄양수도는 단순히 부동산의 소유권만 이전하는 것이 아니라, 기존에 운영하던 임대사업과 관련된 임대차관계와 보증금 반환채무 등 사업상의 권리와 의무를 매수인이 포괄적으로 승계하면서 사업의 동일성이 유지되는 경우를 말합니다. 따라서 매도인이 임대사업을 영위하고 있고, 매수인이 기존 임차인과 임대보증금 등을 그대로 승계하여 계속 임대사업을 하는 경우라면 포괄양수도 여부를 검토할 수 있습니다. 다만 매도인이나 매수인이 개인인지 임대사업자로 등록되어 있는지만으로 포괄양수도 여부가 결정되는 것은 아니며, 실제로 사업상 권리와 의무가 어떻게 승계되는지를 기준으로 판단하게 됩니다. 또한 주거용 다가구주택 임대는 일반적으로 부가가치세가 면제되는 주택임대에 해당하기 때문에, 상가나 업무시설의 임대사업을 매매하는 경우처럼 부가가치세 문제 때문에 반드시 포괄양수도 특약을 넣어야 하는 것은 아니라고 볼 수 있습니다.