답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.주택청약저축의 경우 공공분양으로 갈 경우 주택통장가입기간, 납입횟수, 납입총액을 점수로 공공아파트에 입주를 할 수 있는 기회를 주는 것이고 민간의 경우 가입2년 예치금 300만원(84m2)있으면 1순위가 되는 것입니다.만일에 1주택자일 경우 굳이 청약저축통장은 필요가 없지만 향후 무주택자로써 공공청약이나 민간청약에 도전을 해보고 싶은 경우는 가지고 계시는게 좋아 보입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.권장 소비자가격 폐지로 인해 파는 사람들이 가격을 자율적으로 책정하면서 가격 차이가 더욱 뚜렷하게 나타나는 것도 한 가지 원인입니다. 이제는 상인들이 상품 가격을 유통 경로와 시장 상황에 맞춰 자유롭게 정할 수 있게 되어 소비자 입장에서는 지역별, 매장별로 가격을 비교해가며 구매하는 것이 더 중요해진 셈입니다. 같은 동네라도 마트마다 가격이 다릅니다. 임대료, 인건비, 기타 비용등을 다 고려하고 이익까지 고려, 그리고 프로모션등의 행사로 가격은 전부 점포마다 천차만별입니다. 소비자가 싼 곳을 골라 다녀야 할 정도 입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 은행에 먼저 문의를 해보셔야 합니다. 은행이 선순위가 되는지를 먼저 확인을 할 것입니다.즉 은행에서 먼저 선순위 근저당권 1.2억을 잡고 그 후 전세는 후순위로 들어가야 될 듯합니다.하지만 은행에서 그렇게 해줄지를 먼저 상담을 해보셔야 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대료 인상률은 연 5%를 초과할 수 없습니다. 물론 임대인과 임차인이 합의를 할 경우는 다릅니다.계약의 경우는 임대인과 임차인이 합의를 해서 조정을 하시면 되고 이행을 하시면 되는 사항입니다. 계약 연장 시 임대료에 대한 이견이 생길 경우 계약해지를 할 수 있고, 만일에 상가임대차보호법에 해당이 되는지 또한 법적 다툼이 갈 수도 있습니다.매년 계약서를 작성하는 경우 새로운 계약이므로 연 5% 인상을 넘을 수도 있습니다.연 5% 상한 요율은 계약중에 연 마다 올릴 수 있느 최대 상한선입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.기존 임차인이 첫 계약이 아니고 계약갱신이나 묵시적갱신의 경우 3개월 전에 통보를 할 경우 계약해지를 해 주어야 합니다. 아닌 경우는 26년2월 만기까지는 전세보증금을 내어줄 의무는 없습니다. 일단 계약해지를 해야 한다면 만기날 보증금을 내어 주어야 하고 월세의 경우 일할 계산을 해서 받으시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.상업용 부동산도 적절한 시기에 잘 선택해서 투자할 경우 아파트만큼이나 높은 수익률을 기록하는 경우가 있었습니다. 특히 서울이나 대도시 중심 상권에 위치한 빌딩들은 호황기 동안 아파트와 비슷하거나 더 높은 상승률을 보이는 사례도 존재했어요. 실제로 꼬마빌딩의 예를 들면 2019년부터 2023년까지 서울 강남구의 꼬마빌딩과 아파트의 가격지수를 비교해보니 꼬마빌딩 가격 지수가 아파트 가격 지수보다 연평균 3% 정도 높게 나왔다고 합니다.다만, 상업용 부동산은 아파트와 달리 경기의 영향을 더 직접적으로 받을 수 있습니다. 경기가 좋지 않을 때에는 공실률이 높아지고 수익률이 감소할 위험이 있으므로, 상업용 부동산의 위치와 상권, 수요 변동성을 잘 분석하는 것이 중요합니다.즉 상업용 건물이든 아파트든 입지와 공실 등에 따라 차이가 있으니 개별적으로 잘 분석함이 옳다고 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.중도금 대출의 경우 집단대출이라 어느 정도 최소 신용만 되면 중도금대출은 나올 가능성이 있습니다.하지만 잔금대출의 경우 부결될 가능성이 있습니다.중도금 대출의 경우 집단대출 성격이라 담보보다는 보증에 의한 대출이라 신용불량자나 극히낮은 신용점수자를 제외하고 어느정도 가능하지만 잔금대출의 경우 개개인의 신용을 중점으로 대출이 나오기때문에 잔금대출이 문제로 보입니다.따라서 미리 분양사무소와 연결된 은행에 중도금대출 뿐만 아니라 잔금대출시 까지 문의를 해보시고 어머님 소득이 없을 경우 잔금대출로 인해 애를 먹을 수 있으니 명의 변경을 하는 것이 좋아 보입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트의 경우 지하 부스터펌프가 있는 고층 아파트는 고층으로 갈수록 수압이 떨어지긴 합니다.또한 지하 부스터펌프가 없고 옥상에 물탱크가 있는 구조는 구조상 자연 낙하에 의한 수압에 의존하는데 고층은 이 낙차가 크지 않아 수압이 떨어질 수 있습니다. 하지만 예전에 지어진 아파트들은 이런 현상이 있었는데 요즘은 고층이라고 모터를 중간에 달던가 해서 아래층과 그다지 차이가 없는 경우가 대부분입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트의 경우 KB시세를 기준으로 LTV를 산정을 많이 합니다.토지의 경우 주로 감정평가법인에 의뢰를 해서 감정평가액으로 기준을 삼습니다.감정평가는 토지의 위치, 용도, 주변 인프라, 개발 가능성 등을 고려해 이루어 지며, 그 감정평가사에 따라 LTV가 산정이 됩니다. 그리고 감정평가 없이도 금융기관에서는 기준시가에 활용하는 곳도 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 프렌차이즈 치킨의 원가는 생닭 6000 , 오일 3000, 양념포장 1500 치킨무 1000 배달플랫폼 2840그리고 본사수수료 정도 하면 대략 1만원 정도 남습니다. 하루에 10개 팔리면 10만원 그리고 임대료 인건비 기타 경비를 가만을 하셔야 하고 많이 팔릴수록 이익입니다.감사합니다.