답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 아직까지는 다주택자 매물이 많이 나온 거 같지는 않습니다. 4월 정도 쯤에 매도 매물이 가장 많을 것으로 예상을 하고 있습니다. 현 정부의 다주택자에 대한 규제가 지방선거 이후 더 거세질 수도 있다고 봅니다. 추세를 보고 매도 매물이 많고 급매가 나올때 투자가치가 있는 매물은 매수를 해도 괜찮을 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.위의 특약의 경우 임대인이 동의를 하게 되면 바로 넣을 수 있습니다. 즉 특약사항은 임대인과 임차인사이 동의 및 합의에 의해서 넣을 수 있는 계약 특약사항입니다.하지만 특약사항 미합의로 계약이 파기 될 경우 가계약금은 반환이 어려울 수도 있을 것으로 보입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.SH의 경우 기존의 부동산을 매입을 해서 다시 주거취약층들에게 임대를 주는 방식으로 수시로 부동산 매입 공고문을 내게 됩니다. 그럴 경우 부동산 소유자는 SH에 매도신청을 하게 되고 SH에서 현장 실사 및 감정평가등을 실시를 해서 매도신청한 소유주와 매매계약을 체결을 해서 소유권을 SH로 옮기고 SH는 그러한 부동산을 다시 거주취약층에게 임대를 주는 구조라 보시면 됩니다. 최근 불거진 김 모 의원은 이러한 구조를 알고 있었기에 가족 소유 2건에 대해서 매입에 대한 압박과 매매가격등을 협의를 해서 높은 시세차익을 보게 되어 대대적인 감사에 착수가 될 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 재개발에 확정이 되게 되면 주민들 동의율에 따라 사업 절차가 진행이 되고 토지소유자일 경우 조합원이 될 확률이 높습니다. 우선 감정평가를 실시를 해서 토지 가치를 평가를 받고 향후 조합원 분양 신청을 하게 되면 조합원분양가가 클 경우 분담금 내고 반대로 토지가치가 더 클 경우 환급을 받는 구조라 보시면 되고 조합원이 되지 않고 토지 감정평가금액으로 현금청산을 신청하셔도 되고, 또한 토지평가액 + 조합원프리이멈을 해서 다른 사람에게 매도를 해도 됩니다.가장 최선은 조합원이 되어 조합원 분양 신청을 해서 로얄동/로얄층을 배정을 받은 상태에서 매도를 하는 것이 가장 베스트이긴 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 가장 중요한 것은 보증금을 만기 시에 회수를 하는 것입니다.또한 임대차 부동산에서 안전하게 거주가 가능한지를 체크를 해야 됩니다.통상적으로 임대차 부동산의 임대인의 재산상 문제로 집이 경매로 넘어가게 될 때 보증금 회수를 못하는 부분이 상당부분 차지하게 되므로 먼저 등기부등본을 통해서 선순위 근저당권이 있는 것을 피하시는 것이 좋고, 임대인의 세금 체납 부분이 있는지 그리고 향후 퇴거 시에 수요가 많아서 다른 세입자가 잘 들어와서 보증금 회수에 수월한지 등을 살펴보고다음으로 집 상태를 잘 살펴보고 계약하고 확정일자 + 전입신고 특히 전세보증보험 가입이 가능하면 크게 문제가 될 것이 없을 겁니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 처음에 2024년 확정일자 받을 당시에 보증금은 2024년 순위로 확정이 되어져 있습니다. 그 후 소량의 근저당권이 다음 순위이고 최근 재계약 한 부분에 대해서 즉 1,100만원 부분에 대해서 재계약서를 작성을 하고 확정일자를 받으시면 소량의 근저당권 다음 순위로 권리순서가 확정이 되게 되는 프로세스입니다.또한 주민센터에 가시면 바로 처리가 가능합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 우리나라 부동산의 경우 서울과 수도권에 주택수요가 몰리면서 주택공급이 못 따라가서 가격이 높게 형성이 되고 있습니다. 반면 지방의 경우 인구유출이 심해서 미분양으로 몸살을 앓고 있습니다. 우선적으로 서울및 수도권에 높은 부동산 가격을 규제를 통해서 안정화 시키고 아울러 서울 및 수도권에 집중된 인구를 국토균형발전을 위해 전국적으로 분산 정책도 동시에 하고 있습니다. 최근 미분양 아파트를 LH에서 매입을 해서 임대아파트로 활용을 하는 것도 했습니다. 무엇보다 지방이 살기 위해서는 서울과 수도권에 분포된 인구를 전국각지로 재 분산시키는 것이 가장 중요한 문제이지 않을까 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.현재 찌라시(?)에 의하면 1주택자 비거주자에게는 연 3% 부과라는 썰이 돌고 있습니다.다만 실거래가 10억 초과분만 해당이 된다는 말도 있고 우선 정부의 정확한 정책 발표가 나와야 될 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대사업자 장점의 핵심은 세재 혜택입니다. 즉 취득세, 재산세, 양도소득세 등에 유리한 측면이 있습니다.현 정부는 이러한 다주택자들이 임대사업자등록을 통해서 세제혜택을 보는 것에 대해서 좋지 못한 시선으로 보기 때문에이러한 세졔혜택을 축소 내지 없애서 시장에 매물로 출현을 시켜서 부동산 시장 안정화를 시키겠다는 생각이 아닐까 사료됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.개인적인 의견이지만 현 정부의 기조상 다주택자들에 대한 규제가 심화 되고 있습니다.양도소득세 중과 유예를 폐지를 하고 지방선거 이후 보유세를 인상을 할 것으로 사료 되면 최근 다주택자들에 대한 대출연장까지 막아서 규제를 강하게 하겠다는 의지가 보여 지므로 올 하반기 부터 그러한 매물들이 다소 출현하지 않을까 사료됩니다. 즉 정부의 규제 강도에 따라서 매물 출현 시점이 결정이 될 것으로 사료됩니다.감사합니다.