답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 몇 년간 건설 경기가 좋지 않다는 기사가 많아진 것은 여러 요인의 복합적으로 작용한 결과 입니다.우선 원자재 가격 상승으로 철강, 시멘트, 목재 등 건설 자재 가격이 급등한게 가장 큰 원인으로 볼 수 있습니다. 이는 건설 비용을 증가 시키고, 사업 수익성을 저하시키는 결과는 가져왔습니다. 전체적인 건설비가 늘어나면서 자연스럽게 분양가 또한 폭등하게 되었습니다. 그러나 정부의 분양가 규제로 인해 시장 수요 감소로 어려움을 겪게 되죠. 또한 금리가 오르면서 주택담보대출 금리가 상승해 실수요자들의 주매 구매 여력이 감소하면서 분야 시장 침체로 이어지게 됐습니다. 계속되는 악순환의 연속으로 건설 경기는 더욱 위축이 되었습니다.지방의 경우 부동산 시장이 폭등할 시점에 공급 과잉이 일어나고, 현재는 악성 미분양 물건들이 많아지게 되면서 도산하는 건설사들도 생겨나게 됩니다. 지방의 인구는 계속감소하는 추세라 악성 미분양 물건은 좀 더 늘어날 수도 있다는 전망이 우세 합니다.금리 안정화화 원자재 가격 조정이 이루어진다면 건설 경기는 어느정도 회복될 가능성도 있으나,인구의 감소 및 고령화 등 사회구조적인 요인으로 과거와 같은 건설 붐은 재현되지 어렵다는게 대부분이 예측 입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.투기과열지구에 주택을 보유하면서 추가 청약을 진행하거나 입주권에 영향을 미치는 상황에 대해 정리가 필요할 듯 하네요.현재 재개발 중 자가주택의 입주권 상황입주권 유지 - 재개발 구역 내 주택 소유자는 해당 주택이 재개발을 통해 새로 공급되는 아파트에 대한 입주권을 자동으로 부여 받습니다. 이는 청약과는 별개로 이루어지구요.투기과열지구 규정 - 투기과열지구에서 입주권은 주택 수에 포함이 됩니다. 즉, 새로 주택 청약을 통해 당첨되면 두 번째 주택이 되어 양도세 중과 및 대출 제한 등의 규제가 적용될 수도 있을 듯 합니다.주책청약 당첨 시 입주권에 미치는 영향청약 당첨 자체가 입주권 자체를 소멸시키지는 않습니다.1가구 2주택 문제 발생 가능성 - 재개발 입주권 + 청약 당첨된 주택으로 1가구 2주택이 되어 대출 규제, 세금 부담, 청약 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.효율적인 청약 활용 방법(제언)아내 명의로 오피스텔 청약 진행 - 오피스텔은 건축법 적용 대상이라 주택 수에 포함되지 않지만 일부 지역에서는 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있으므로 사업자의 명의 청약 시 관련 법률을 확인해 보시기 바랍니다.본인 명의로 청약 전략 - 본인 명의로 청약 진행 시에는 무주택자 조건이 가장 유리 하니 재개발 입주권을 양도하거나 포기하는 방법도 있으며, 새 청약 당첨 후 기존 입주권에 따른 권리를 처분(매도)하는 방법. 이에, 투기과열지구가 아닌 비규제지역의 청약을 고려해 보시는 것이 좋을 듯 합니다.재개발 입주권이 실질적인 주택으로 전환되는 시점을 기준으로 전략을 세워보시는게 좋을 듯 하며,청약 당첨 후 기존 입주권 주택을 적절한 시점에 처분한다면 다주택 관련 세금 부담을 줄일 수도 있을 것 같네요

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트를 구입 하실 때는 청결 여부 뿐만이 아니라, 다양한 요소를 종합적으로 고려하셔야 합니다.큰 금액이 투자 되는 만큼 거주 환경, 미래 가치, 관리 비용 등등을 신중히 따져 보셔야 합니다.가장 많이 고려되는 요소는 아무래도 입지와 관련된 부분 입니다. 지하철역, 버스 정류장 등 도로 접근성이 어떤지, 근처에 학교, 병원 등 생활 편의시설이 있는지, 주변 지역이 개발 계획이나 교통 인프라 확충 계획들이 있는지 등에 대해서 사전에 확인을 해보셔야 합니다.그리고 해당 아파트에 공원, 주차공간, 어린이 놀이터 등이 잘 설계가 되어 있는지, 조망권은 어떤지에 대해서도 살펴 보시면 좋습니다.무엇보다 구입하려고 하는 아파트가 주변 시세와 비교해서 적정 가격에 책정이 되어 있는지, 대출 한도와 이자율 등도 살펴 보셔서 본인에게 적합한 아파트를 선택하시면 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 정부에서 무순위 청약 제도를 개편하여 유주택자의 신청을 제한하는 방안을 추진하고 있습니다. 이는 무주택 실수요자에게 주택이 우선 공급되도록 하기 위한 조치 입니다. 2025년 2월 부터는 무주택자만 무순위 청약에 참여 할 수 있도록 제도가 개편될 예정이며, 무주택자일지라도 청약 접수자가 해당 지역에 거주하는 경우에만 신청 할 수 있도록 하는 거주 지역 제한이 강화될 예정입니다. 부양가족과 실거주 여부에 대한 서류 확인 절차도 강화가 되며, 위장 전읍 등을 통장 부정 청약을 방지하려는 노력도 진행 중입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오피스텔 관리비가 비싼 이유는 구조적인 부분과 운영상의 차이로 인해 발생합니다.오피스텔은 공용 공간(로비, 복도, 엘리베이터 등)과 부대시설의 비율이 아파트보다 높은 경우가 많아, 공용공간 유지 보수 비용이 더 많이 발생할 수 있습니다. 그리고 세대 수가 적기 때문에 공용설비와 시설의 유지비가 세대별로 나뉘는 금액이 커지게 됩니다.그리고 주거용 외에도 상업용으로 사용되는 경우도 많기 때문에 관리 기준이 상업용 건물에 준하는 경우도 있어 관리비가 더 높게 책정이 되고는 합니다.또한 오피스텔의 경우 보안과 시설관리를 아파트보다 더욱 신경쓰는 경우가 많아 경비원, 관리사무소 직원, 청소 인력 등이 더 전문적이거나 서비스 빈도가 높아 인건비가 높아질 수 있습니다.이러한 이유로 인해 아파트 보다 오피스텔의 관리비가 더 높게 책정이 되고 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.입주일이 1월 6일이고 선불 월세를 지급 하셨다면 2개월차에 대한 월세는 2월 6일에 지불하셔야 합니다. 선불 조건으로 계약을 하셨다면 2월 6일에 지급하는 것이 맞습니다.2월 10일에 월세를 지급하는 것은 집주인 분에게 사전에 양해를 구하면서 협의를 하셔야 합니다. 무조건 안된다라기 보다는 어떻게 협의를 하느냐에 달려 있습니다.사전에 관련 내용에 대해서 정확히 인지를 못해서 양해를 구합니다. 정도로 사정과 함께 잘 말씀 하신 후에 지급일자를 조정해 보시는 것도 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.청약에 당첨이 되셨고 계약을 완료했다고 하더라도 청약통장을 해지 할지 여부는 신중하게 결정을 하셔야 합니다.혹시 모를 입주 이후 발견될 하자 문제가 발생할 경우 보수를 요구하는 과정에서 건설사와 협상이 필요하게 될텐데요.. 일부의 경우 청약통장이 유지되어 있으면 건설사와의 협상에서 유리하게 작용할 수도 있습니다. 또한 이미 게약을 완료한 아파트를 처분하거나 다른 분양에 관심이 생겼다면 청약 통장이 필요할 수도 있습니다. 특히 민간분양이나 공공 분양 자경을 유지하려면 청약통장을 보유하고 있어야 합니다.물론, 청약통장을 해지하여 납입한 금액을 다른 곳에 사용할 수 있기 때문에 경제적으로 필요한 부분이 있다면 해지를 하신 후에 그 금액을 이용하셔도 되기는 합니다.본인의 상황에서 어떤 방법이 더 적절한지 잘 검토 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신축 아파트 입주자예비협의회에 가입 하시면 다양한 문제들에 대해서 대응하고 정보를 공유할 수 있다는 점에서 장점이 있습니다.입주 전후에 발생할 수 있는 하자보수에 관한 문제 혹은 관리비 산정의 문제, 공용시설 운영에 대한 부분 등에서 입주민이 단체로 협의하고 이에 대응을 할 수 있습니다. 무엇보다 단지의 진행상황이나 입주 일정 하자 관련 정보 등을 다른 입주민 분들과 공유할 수 있다는 장점이 있습니다.이러한 하자보수 등의 문제는 개인적으로 처리가 어렵기 때문에 공동으로 대응하게 되면 체계적이고 효율적으로 처리가 가능 하게 됩니다.커뮤니티 운영이나 관리 업체 선정 과정에 참여 함으로써 초기 비용 절감에 도움을 줄 수 있는 방안을 도출해낼 수 있고, 단체 구매(이사, 가전, 인테리어 등등)를 통해서 개별 구매보다 저렴한 비용으로 이용할 수 있는 기회를 마련할 수도 있습니다.가입은 개별 자율이며, 협의회 활동에 따라 시간과 노력이 요구되는 바 이러한 요소들을 잘 고려하셔서 상황에 맞게 참여 여부를 결절 하시면 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일반적으로 부동산 경기가 활성화되면 수요가 늘어나고 이에따라 부동산 가격이 상승하게 되어 있습니다. 반대로 부동산 경기가 침체되고 수요가 줄어들면 가격이 하락할 가능성이 큽니다.다만 부동산 가격이 급등해도 실수요가 아닌 투기 수요로 인해 거래량이 낮아지게 되는 경우 부동산 경기 침체가 올 수 있으며, 금리 인상, 대출 규제, 세금 정책 등으로 인해서도 가격과 거래량에 영향을 미칠 수 있습니다. 정책에 따라서 가격을 유지가 되도 경기가 나빠질 가능성이 있습니다.부동산 가격과 경기는 비례하는게 일반적이기는 하지만 상황에 따라 다르게 움직일 가능성도 있습니다. 전반적인 경기가 좋아지기 위해서는 적정 수중에서 안정화가 되어야 하며 정책적인 요소들도 복합적으로 작용을 해야 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상가임대차의 경우 최대 10년간 계약갱신 요구권을 행사할 수 있으며,이는 최초 계약기간 이후에 계약갱신 요구권을 행사하여 최대 10년까지 임대차 계약을 유지할 수 있다는 내용 입니다.계약 갱신 요구권은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요구를 해야 하며 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.10년 이후에는 임차인의 계약 갱신 요구권은 소멸이 되며, 10년을 초과한 계약은 법적으로 보호를 받이 못하고, 임대인과 임차인의 합의에 따라 계약 여부와 기간을 다시 결정하셔야 합니다.