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갭투자라는게 정확히 어떤건가요???
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.갭투자는 “전세를 끼고 집을 사는 투자 방식”으로 쉽게 말해 "집값(매매가) - 전세보증금 = 실제 투자금(갭)"이 차이만큼의 돈으로 부동산을 사서 시세차익을 노리는 방식을 일컫습니다.갭투자는 적은 자본으로 큰 자산이 확보가 가능하고 월세 수익보다는 향 후 집값 상승에 배팅하는 전략 입니다. 전세를 활용 여러 채 확보도 가능하고 집값이 빠르게 오르면 수익이 그 만큼 폭발적으로 증가하게 됩니다.다만, 지금과 같이 집값이 하락하게 되면 큰 손해를 볼 수 있고 많은 주택을 갭투자로 소유하고 있는 사람들은 보증금을 돌려줄 현금이 부족하면 난감한 상황에 처하게 됩니다.이러한 장단점이 있는 만큼 갭투자 시에는 부동산 시장에 대한 분석을 철저히 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.04.07
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가끔 부동산 청약홈에 조합원 취소분 물량은 왜 나오는 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.조합원 분양은 원래 일반 청약 전에 조합원 자격으로 분양받은 물량인데 취소가 발생하는 이유는 분양대금 미납, 조합원 자격미달 혹은 허위 서류 제출 확인 , 자발적 포기 혹은 전매 시도 등이 있을 수 있습ㄴ다. 조합원이 계약했던 물량이지만 이러한 사유로 인해서 계약이 해지되면 그 물량은 미분양 처럼 일반 분양 시장에 다시 나오는 구조 입니다.이러한 취소분들은 공식 청약홈에서 다시 분양을 하고 청약 일정이 갑자기 뜨는 경우가 많아 평소 눈여겨 보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.04.07
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전원주택을 매도할 수 있는 방법에는 뭐가 있을까요.?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기본적으로는 지역 공인중개사무소나 전원주택 매매 전문으로 하는 공인중개사를 통해서 거래를 해보시고,안되시면 온라인 플랫폼을 이용해 보시는게 좋습니다. 전원주택 전문사이트인 전원속의 내집, 전원나라 등을 이용해 보시는걸 추천 드립니다. 그리고 혹시 지역 커뮤니티(카페, 블로그 등)에 노출시켜 매수자를 찾아 보시는 것도 방법 입니다.그렇게 해서도 안된다면 리모델링 등을 통해서 주택을 좀 더 가치 있게 만든신 후 그런 부분을 어필을 해보시고,최후의 수단으로는 가격를 내려보는 방법이 있습니다.지금과 같은 부동산 침체 시장에서는 매도의 시간이 좀 오래걸릴 수는 있겠지만 분명히 수용는 있을 거라고 생각이 되니,조금 더 시간을 두고 지켜 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.07
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요즘들어 부동산시장은 잠잠한듯하네요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이전의 사례들을 보면 대선을 앞두고는 시장 참여자들은 어떤 후보가 당선이 되느냐에 따라 세금, 대출, 공급 정책이 바뀔 수 있기 때문에 실수요자도 투자자도 정책 나올때까지 기다리자는 심리 때문에 거래 자체가 줄어들기도 했습니다.특히 요즘은 후보 간 부동산 관련 입장 차이가 크기 때문에 불확실성이 더 큽니다.현재의 시기는 침체기라기 보다는 관망기라고 부르는게 맞을수도 있는데요... 현재 매수 및 매도 모두 눈치를 보고 있는 상황이고 새로운 정부가 들어서고 정책 방향이 확정이 되면 다시 움직일 가능성이 큽니다.
경제 / 부동산
25.04.06
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대선이 재개되면 부동산 시장은 그대로일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주식시장처럼 즈각적이고 민감하게는 아니지만 부동산 시장도 정치적이슈, 특히 대선의 영향을 분명히 받습니다. 주식은 유동성이 높고 실시가 거래가 되기 때문에 정치 뉴스나 발언, 정책 예고만으로도 매수/매도 심리가 즉각 바뀌지만 부동산은 매매 주기가 길고 거래비용이 높아 즉각적인 움직임이 덜합니다. 정책 방향이나 정권 교체에 따라 중장기적으로는 큰 영향을 받습니다.실제 2017년 문재인 정부 출범 당시 9.13, 12.16대책 등 고강도 규제로 매물이 잠기고 가격이 급등하는 현상이 있었고, 2022년 당시에는 재건축, 재개발 규제 완화의 기대감으로 강남권 아파트 가격이 들썩 걸리기도 했습니다.
경제 / 부동산
25.04.06
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계란 등급의 차이는 어떻게 결정되는 걸까요???
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계란에서 등급을 결정하는 주요 요인은 신선도(난각 가공크기, 난황높이), 무게, 껍데이 상태 및 오염 여부, 혈반 여부 등이 있습니다. 가장 신선한 계약은 1+ 등급이고 3등급은 오래된 계란으로 신선도가 낮은 제품 입니다.계란을 고를 때는 껍데기가 깨끗하고 흠이 없느지, 산란일자가 최근인지 확인하시면 좋습니다.
경제 / 부동산
25.04.04
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월세계약시 전입신고 불가는 왜그런건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전입신고가 불가하다고 명시가 되어 있는 건 대부분 오피스텔로 등록이 되어 있고,세금 관련 문제로 인해서 세입자의 전입신고를 막는 경우가 있습니다. 세입자가 전입신고를 하게 되면 임대소득이 국세청에 신고될 가능성이 있기 때문 인데요..전입신고가 불가한 경우 보증금을 보호받지 못할 가능성이 있기 때문에 가급적 피하시는게 좋기는 한데 대부분 출퇴근 지근 거리에 있고 입지 조건이 좋아서 전입신고를 하지 않고 그냥 거주하는 경우도 많이 있기는 합니다.
경제 / 부동산
25.04.04
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2025년 서울시 부동산 시장 동향이 궁금해요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 서울 부동산 시장 동향은 아래와 같습니다.거래량 감소와 급매물 증가: 최근 서울 부동산 시장에서는 거래량이 줄어들고, 급매물이 늘어나는 추세입니다. 이는 인플레이션 헤지 수단으로서의 부동산 매력이 감소하고 있음을 시사합니다.전세 시장의 불안정성: 전세 가격이 크게 떨어지면서 전세 사기 문제와 '깡통 전세' 이슈가 부각되고 있습니다. 이에 따라 전세보다 월세를 선호하는 경향이 증가하고 있습니다.이에 따른 향 후 전망을 해보면..집값 상승 예상: 전문가들의 설문 조사에 따르면, 2025년 상반기 집값이 상승할 것으로 예상하는 의견이 많습니다. 특히 핵심 지역의 아파트 가격 상승과 금리 인하 기대감이 주요 요인으로 꼽힙니다.전세 시장의 변화: 전세 가격 상승이 예견되면서 임대 시장의 구조적 변화가 예상됩니다. 전세 부담이 늘어남에 따라 월세로의 이동이 증가할 가능성이 큽니다.정부 규제 강화: 서울의 강남, 서초, 송파, 용산 등 일부 부유한 지역에서는 부동산 거래 규제가 강화되었습니다. 해당 지역에서 아파트 거래 시 지방자치단체의 사전 허가가 필요하며, 이는 투기적 거래를 억제하기 위한 조치입니다.이와 같이 정리해 볼 수 있을 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.04.04
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우리나라에서 36세 남자가 3억원대 집사오는거?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.30대에 빚 없이 3억원대 집을 사오는 거면 정말 대단한 거라고 볼 수 있습니다. 30대 평균 순자산이 대략 1.5억 정도이고, 30대 무주택 가구 비율이 65%이상이 되는데 자력으로 3억원대 집을 마련했다는 것은 상위 10% 정도의 재력 이라고 볼 수 있을 것 같습니다.일반적으로 대부분 은행 대출을 끼고 집은 구매 하거나 부모님이 지원을 해주시거나 해서 집을 구매 하는게 보통인데, 순수하게 자기자본으로 집을 가지고 있는거 자체가 대단한 일이라고 봅니다.
경제 / 부동산
25.04.04
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원룸 월세 묵시적갱신 계약해지 관련해서 질문이 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 상황으로만 보면 묵시적 갱신 상태가 맞는 것으로 보이고 23.2월에 계약이 묵시적으로 갱신되어,25.2월까지 자동 연장 된 것입니다. 묵시적 갱신 상태에서는 임차인도 계약 중간에 해지를 할 수 있지만 통보한 날로부터 3개월 후에 계약이 종료가 됩니다. 이는 임대인의 입장에서 새로운 세입자를 구할 수 있는 기간을 어느 정도 확보해 두기 위한 목적이 있습니다.임대인이 새로운 세입자를 구하라고 하는 것은 법적인 강제성은 없지만, 대부분 보증금을 돌려받기 위해서 임차인이 새로운 세입자를 구하고 퇴실을 하는 경우가 일반적입니다. 이에 실질적인 방안으로는 임대인분과 협의하여 2개월 후 퇴거를 하는 조건으로 하되 새로운 임차인이 구해지면 그 때 보증금 환급을 받는 조건으로 협의를 진행해 보시는게 좋을 듯 합니다. 중개인분과도 이야기를 나눠 보시면 좋을 듯 해요
경제 / 부동산
25.04.04
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