답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.어느 곳에 투자를 하더라도 각각의 장단점 그리고 현재의 본인의 경제 상황, 앞으로 시장 상황에 대한 철저한 분석 후에 투자를 진행하셔야 합니다.우선 검단아파트의 경우 GTX-D, 인천 1호선 연장 등 교통 호재로 인한 미래가치가 기대가 되는 곳 중에 하나 입니다. 또한 신축 프리미엄으로 청약 및 신규 분양가 대비 시세차익도 노려볼 수 있습니다. 다만, 입주 물랸이 많아 단기적으로 공급 과잉 가능성이 있고 입주 초기 공실 리스크 및 전세가 하락 가능성도 존재 합니다. 그리고 서울 대비 임대 수요와 시세 상승 속도가 상대적으로 낮을 수는 있습니다.검단 지역에 투자흘 할 때는 좀 더 장기적인 시각으로 바라보고 투자를 할 필요가 있을 것으로 보입니다.서울은 안정적인 수요와 꾸준한 가치 상승이 기대가 되는 곳입니다. 다만 매매가가 이미 높은 상태이고, 노후화로 인한 문제, 대출규제, 보유세 부담 등이 고려해야할 사항들로 보입니다. 최근 토지거래허가구역의 해제로 인해 다시 부동산 가격이 급등하다 보니 어제 뉴스에 오세훈시장이 다시 토지거래허가구역 지정을 검토하는 늬앙스의 인터뷰를 한것을 보면 아직은 여러가지 변동성 이슈가 많을 것으로 예상이 됩니다.이러한 장단점을 참고하시어 본인의 투자 성향에 맞게 투자를 결정해 보시는게 좋습니다. 장기적인 관점과 안정적인 임대수익, 자산 가치 보장 등을 잘 살펴보시고, 좀 더 많은 전문가들의 의견을 들어보시고 판단을 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한적한 곳에서 단독 주택을 짓고 사는 것도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 다만 아파트와 비교하면 단독 주택 생활을 여러가지 장단점이 존재 합니다.전원주택은 마당이나 텃밭을 가꿀 수 있고, 층간 소음 걱정이 없습니다. 또한 자연과 가까원 공기가 좋고 조용한 환경에서 생활이 가능 합니다. 무엇보다 원하는 형태로 집을 짓고 인테리어를 할 수 있다는 장점이 있습니다.다만, 보일러, 배수, 지붕, 외벽 등 모든 유지보수들을 직접 해결해야 해서 관리에 대한 부담이 있을 수 있습니다. 또한 단열이 잘 되지 않을 경우 난방비가 많이 들 수 있습니다. 그리고 병원, 마트, 대중교통 등 생활편의 시설 이용에 있어서 불편할 수 있습니다.아파트 생활에 익숙하다가 단독 주택으로 가면 처음엔 불편할 수 있지만, 적응하면 자유롭고 여유로운 생활이 가능 합니다. 특히 귀농을 고려하고 계시다면 텃밭을 가꾸거나 지연 속에서 사는걸 좋아한다면 충분히 만족할 수 있을거라 생각 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지역의 유지란 보통 해당 지역에서 사회경제적, 정치적인 영향력을 가진 사람을 의미 합니다. 유지로 인전받기 위해서는 말씀하신 것처럼 토지나 부동산을 많이 소유해야 하며 이러한 사람들은 대부분 전통적으로 해당 지역의 지추 계층일 가능성이 높습니다. 또한 이러한 사람들이 지역 경제에 어느정도 기여를 해야하며 다양한 네트워크를 가지고 있어서 지역에 반영할 정책들에 대해서도 직,간접적으로 관여하는 경우가 많을 수 밖에 없습니다. 무엇보다 대대로 해당 지역에서 거주하며 주민들의 신뢰을 얻어야 하고 마을 이장, 지역 원로분들이 포함이 된다고 보시면 될 것 같습니다.단순히 돈이 많이 부동산이 많은 수준을 넘어서서 지역 사회에서 인정받고 영향력을 행사 할 수 있는 분들이 지역 유지라고 보시면 될 것 같습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.분양권 양도소득세는 권리를 취득한 날로부터 매도한 날짜지 보유기간 안에 발생한 차익에 부과하는 세금으로 전매를 진행한 달의 말일부터 2개월 안에 신고를 해야 하는데요...분양권의 경우 규제지역, 주택 보유수등과 상관 없이 보유기간에 따라 딘일 세율로 중과세를 하고 있으며 보유기간이 1년 미만인 경우 70%, 1년 이상이면 60%를 적용하지만 지방소득세까지 합산해야 하기 때문에 각각 77%, 66%라고 보시면 됩니다.분양권은 보유 기간과 세금 문제를 충분히 고려하신 후 투자를 진행하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.재개발의 경우 기반시설이 부족하고 환경이 열악한 주거지를 다시 개발하여 전체적인 도시 미관을 개선하기 위한 사업이고, 재건축은 노후된 아파트를 다시 짓는 정도로 생각 하시면 됩니다.재개발은 도로나 상하수도 인프라가 부족한 지역을 새롭게 정비하여 기존 보다 더 많은 세대의 주택을 공급하여 주택난은 완화시킬 수 있습니다. 또한 무질서하고 노후화된 건축물들을 철거하여 전체적인 도시 미관을 개선하고 체계적인 주거 환경을 조성할 수 있습니다. 다만, 이러한 과정에서 기존 거주민들이 강제로 이주해야 하고 임시 거주비가 부족한 세입자들의 경우 거주할 곳을 찾기 어려울 수도 있습니다. 또한 새로 지어진 아파트의 분양가가 기존보다 비싸기 때문에 원주민이 재입주 하기 어려운 경우도 많이 있습니다.재개발은 단순한 건물 철거가 아니라 도시를 새롭게 정비하는 과정으로 기존 주민들의 이주 문제, 보상, 재정착 대책이 반드시 필요하며 투명한 절차와 공공 개입이 성공적인 재개발의 핵심이라고 볼 수 있습니다. 투자자들 뿐만 아니라 지역 주민의 삶에도 큰 영향을 미치기 때문에 다양하고 신중하게 접근을 해야 하는 사업 입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약을 갱신할 때는 가급적이면 새로운 계약서를 작성하시는 걸 추천 드립니다.이른 계약 조건을 명확하게 확정이 가능하여 보증금, 기간, 특약사항 들에 대해서 다시 조정을 할 수 있고 다시 2년을 확정 지을 수 있기에 안정적인 주거가 가능하게 됩니다. 무엇보다 묵시적 갱신 보다는 새로운 계약서로 인해서 법적으로 보호가 강할 수 있습니다.새로운 계약 진행 시 집주인이 보증금을 올릴 가능성도 있고 다시 확정일자를 받아야 하는 등의 번거로움이 있을 수는 있지만 향 후 보증금 반환에 대해서 보다 더 안정적인 상황을 유지하고 싶으시다면 새로운 계약서를 작성 하시는 걸 추천 드립니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인천도시공사가 운영하는 신혼부부 1000원 주택은 일반적인 수익성 구조와는 맞지 않는 정책성 임대주택 입니다. 일반적인 시장 논리로 보면 월세 3만원으로 운영하는 것은 전혀 수익성이 맞지 않는게 맞습니다. 월세 수입만으로는 이를 감당할 수 없으므로 공공이 손실을 보전하는 방식으로 운영이 됩니다.이 사업은 인천시와 인천도시공사가 손실을 부담하면서 운영하는 구조고 국토부, 인천시에서 사업지를 지원하여 건설비나 운영비를 충당하고 동시공사가 공공택지를 활용하거나 자체 재원으로 일부 손실을 감당하게 되는 구조 입니다. 즉, 수익을 내기 위한 사업이 아니라 정책적 목적(주거안정)으로 운영되는 것입니다.이러한 사업들은 신혼부부의 주거 안정은 지원하여 출산율 제고 효과를 기대해볼 수 있으며 인천시의 청년층, 신혼부부 유입을 촉진하는 역할에도 기여할 수 있습니다. 또한 장기적으로는 부동산 가격 안정화에 기여하여 전체적인 전월세 시장이 안정화 될 수 있습니다. 이에 수익성을 고려하지 않고 정책적으로 운영을 하게 되는 것입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.해외 부동산에 투자를 하기 위한 방법으로는 1. 현지 부동산 직접 매입 2. 해외 부동산 펀드 혹은 리츠 투자 3. 해외 법인 설립 후 부동산 매입 4. 국내 기업을 통한 간접 투자의 방식이 있을 듯 합니다.만약 해외 부동산을 직접 매입 하신다고 하면 한국은행과 국세청에 신고를 하셔야 하며, 부동산 계약 체결 후 6개월 이내 국세청에 신고를 하시고 외국환거래법에 따라 국내 은행을 통해 송금을 하셔야 합니다. 부동산을 매입하고 임대 수익이 있다면 한국에서 종합소득세 신고를 해야 하고 만약 해외에서 세금을 냈다면 외국납부세액공제 적용이 가능 합니다. 그리고 매도 시에는 양도소득세 신고의 의무도 있으며, 해당 국가에서는 취득세 및 등록세, 재산세 및 임대소득세, 양도소득세 등을 납부 하셔야 합니다.나라별로 세금 제도가 다르니 이러한 부분들에 대해서는 해외 현지의 세법을 필수로 확인 하신 후 진행하시는 것이 좋습니다.해외 부동산 취득 시에는 세무사 등의 전문가의 도움을 받으신 후에 진행 하시는게 리스크를 줄일 수 있는 가장 좋은 방법 입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.버티목 청년 전세대출을 연장할 때 은행에서는 현재 계약의 전체 보증금을 기준으로 대출 심사를 하게 됩니다. 이에 보증금 증액분에 대해서가 아닌 전체 보증금에 대한 증빙을 하셔야 하는데 새로 작성한 계약서와 임대인 계좌로 입금한 은행 이체 내역서를 제출하시면 될 듯 한테 은행에서 별도의 서류를 추가로 요청할 경우도 있으니 대출을 실행한 은행 측에 문의 하셔서 추가적인 서류가 필요할지에 대해서 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.수도권과 다르게 지방의 아파트 가격은 계속해서 하락세를 보이고 있는게 사실 입니다.대전의 아파트 가격은 지속적인 하락세를 보이고 있는것으로 확인이 되고 있으며 세종시의 경우 17개 시도 중에서 가장 두드러진 하락세를 나타낸 것으로 확인이 되고 있습니다. 이는 신규 수요를 일으킬만한 호재 부족과 인근 지역의 신규 분양 영향이 원인으로 지목 되고 있습니다. 최근 아파트 가격은 금리 인상, 경제불확실성으로 인해 부동산 거래량이 급감 하였으며 이는 매매가 하락의 주요 원인 중 하나 입니다. 또한 지방의 경우 신규 아파트의 미분양 물량이 증가하면서 기존 아파트의 가경 하락을 부추기고 있습니다. 갈수록 수도권과 지방 부동산 시장을 각각 개별적으로 움직일 가능성이 커서,지방의 경우 특정 지역의 부동산 시세 등을 꼼꼼하게 체크를 해봐야 할 것 같습니다.