안녕하세요 고나연 전문가입니다.
부동산
Q. 1가구 양도소득세 신고를 해야 하나요~?
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.1가구 1주택은 양도세가 비과세입니다.그래도 관할세무소 1층 민원봉사실 가셔서 신고는 하시면 되겠습니다.비과세여도 신고를 하는것이 바람직합니다.귀하의 고민사항이 잘해결되시길 바랍니다.
부동산
Q. 5월에 임대차 계약이 종료되는데 임대인이 연락왔어요.
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.1. 통상두달전까지 하시면 됩니다. 최대 1달전까지는 계약연장및 계약만료를 통보하셔야합니다.통보방법으로는 자연스럽게 통화하시고, 통화녹음하시면 되겠습니다.2. 종전계약이 2년이였다면, 임대인이 2년을 주장할 가능성도 있으나, 계약기간 1년을 잘사정하여 말씀드려보세요.합의하기 나름입니다. 또한 임차인은 1년계약을 하여도 임대차보호법으로 2년계약을 주장하실수가 있습니다.귀하의 고민사항이 잘해결되시길 바랍니다.
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Q. 빌라 건물 관리비용 분담 문제
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.빌라공동관리규약을 만드세요. 청소비및 전기 및 정화조비용은 1/n로 걷어서 처리해야 되는게 맞습니다. 빌라의 대표 및 관리자가 있다면 미납세대에다가 내용증명을 발송후,그에 응하지 않는다면 지급명령등의 법원 독촉절차를 이용하는게 바람직해보입니다.귀하의 고민사항이 잘해결되시길 바랍니다.
부동산
Q. 부동산 매매시 양도세등등 세금 관련질문입니다
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.1가구 1주택인 경우에는 비과세 입니다.만약 1가구 1주택이 아닌경우에는 구입년도, 주택수, 주택금액등의 따라서양도세 산정이 달라지니, 정확하게 파악해서 질문해주시면 더욱 원하시는 질문에 답변이 가능합니다.국세청에서 양도세 미리계산하는 방법도 있으니 참고 부탁드릴게요.
부동산
Q. 임대계약 종료전 계약파기시 임대료등:
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.1. 새로운 임차인이 구해질때까지 기존임차인이 부담해야 됩니다. 새임차인 유무와 관계없이몇개월만 내는건, 계약당사자인 집주인과 협의하여 마무리지어야 할 상황입니다.즉 집주인이 승낙이 있어야 조건부로 3개월 미리 선납하고, 보증금을 돌려받고 명도할수 있는데요.집주인이 허락하지 않는다면 새로운 임차인이 구해질때까지 계약의 의무를 지켜야 합니다.2. 원래 중개수수료 부담의무는 중개의뢰인이 중개업소에 중개의뢰를 하였을때 임대인 입장에서 중개업소에게 중개수수료 부담의무가 생깁니다.하지만 계약기간이 만료되기전 계약을 해지하려면 새로운 임차인을 구해야 되고, 새로운 임대차계약을 체결하기위해서는 중개수수료가 발생하는데, 현재 임차인(질문자)님과 협의해서 진행을 합니다.그래서 질문자님은 계약기간중에 해지를 하였기때문에 손해배상의 차원에서 중개수수료를 부담하기로 집주인과 협의해서 계약을 마무리하는 것입니다. 만약 중개수수료 부담하기 싫으시다면 집주인은 그럼 서로 약정한 계약기간까지 임대후 명도해달라고 요구할것입니다. 1번 2번 답의 공통적인 부분은요. 계약해지는 계약해지 사유를 발생한 쪽에서 발생한 손해비용을 충당해줘야 하기때문에, 사정을 잘말씀드려 원만하게 합의하여 진행하는 것이 바람직합니다.
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Q. 전세 보증금 반환을 계약기간이 끝나고 한달뒤에 해주겠다는데 고소해야하나요?
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.기존 집의 보증금을 받기위해서는 한달전에 계약해지를 통지하였다는 증거가 꼭 필요하구요. 전입신고와 확정일자는 받았죠?? 계약기간 종료시에 보증금을 돌려주지않는다면, 법원에 "임차권등기명령"을 신청하세요 주의하실것은 등기명령서가 도착할때까지 전입신고 대항력을 유지해야됩니다. 임차권등기명령신청을 하시고, 결정문을 받으면 그때 이사를 합니다. 가스 수도 전기 정산다하시고 각 방마다 사진을 다찍어두세요. 하자에 대한 문제를 제기할수있으니 그리고 집비번을 집주인 카톡으로 보내주세요 완벽하게 명도후 법원에 보증금을 반환하라 라는 취지로 지급명령서를 신청하세요. 그럼 지급명령서가 송달된 날로 부터 지연손해금 연12%가 발생됩니다. 그렇다면 연12%의 지연손해금이 무서워서라도 집주인이 어떻게든 빨리해결해줄려고 노력할 것입니다. (법원에 발생된 비용들은 협의하여 받으신후 해제해줘야합니다)즉, 위와같은 내용으로 내용증명을 보내세요.1. 언제까지 계약종료일을 기준으로 계약해지를 하겠다.2. 명도와 동시에 보증금을 돌려받지 못한다면 법원의 도움을 받을수 밖에 없다.라는 취지로 보내세요^^
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Q. 전세계약이 만기가 되서 묵시적 계약 갱신을 햐려는데 계약서를 재작성 해야 하나요?
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.묵시적계약갱신은 말그대로 아무런 이야기 없이 자동갱신된 경우에 묵시적 계약갱신이라고 합니다.임대인이시라면 보증금 인상이 없어도, 재계약서를 쓰시는게 바람직합니다. 임차인이라면, 안쓰는게 유리하구요.기존계약서 공란에 "날짜 언제-언제까지" 기존계약에서 연장된 재계약임. 기존 특약과 내용은 동일함. 쓰시면 되겠습니다.임대인 0 0 0 서명&도장 임차인 0 0 0 서명 &도장
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Q. 전세 재계약을 할때 임대차 3법에 대해서 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.재계약하면 기존계약서에 5% 증액된 전세금을 작성하구요. 계약기간 22.1.8- 24.1.8 쓰시고기존계약 보증금에서 5%인상된 재계약임. 기존 특약과 내용은 동일함. 쓰시면 되겠습니다.임대인이 전세계약갱신청구권사용을 명시하자고 하시면"임차인의 전세계약갱신청구권 요구로 기존계약 보증금에서 5%인상된 재계약임. 기존 특약과 내용은 동일함. 쓰시면 되겠습니다. 임대인: 0 0 0 도장&서명 임차인 0 0 0 도장&서명 하시면 됩니다.
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Q. 전세연장 거부해서나왔는데 임대인 본인이나 가족들이 실제입주했는지 확인방법은요?
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.1. 우선 직접가서 확인해보는 방법 불이켜져있나 등의 방법이구요.2. 가스 전기 수도 계량기를 검침숫자를 확인하는 방법이 있습니다.아무래도 사용을 한다면 검침숫자는 계속 누적되겠죠?
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Q. 용적률과 건폐율이 무엇인가요?
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.땅의 특성마다 지을수 있는 건척면적과 층수가 정해져있습니다.건폐율이란 건물의 바닥면적이 토지 면적에서 차지하는 비율을 말합니다다시 말하면 어떠한 토지에 건물을 짓게 되었을 때 그 토지에 지을 수 있는 건물의 면적을 말하는 것인데요쉽게 예를 들자면 100평의 토지에 바닥의 면적이 60평 되는 건물을 짓는다면 이 토지 대비 건물의 건폐율은 60%가 되는 것이고 100평의 토지에 바닥의 면적이 70평 되는 건물을 짓는다면 이 토지의 건폐율은 70%가 되는 것입니다.용적율은 토지 면적에 대한 연면적의 비율입니다 연면적이란 건축물 바닥의 면적을 모두 더한 합계인데 토지에 들어서는 건물의 연면적 비율이 바로 용적율입니다 이 구간에서 알아둘 점은 연면적은 모든 층수 지하부터 주차장, 지상층까지 바닥면적을 합하여 나타내지만 용적율은 지하층과 모든 층의 주차장의 바닥면적을 포함하지 않는 지상층의 바닥면적이라는 점입니다건물이 세울 수 있는 층수를 알 수 있는 방법은 지상층의 연면적 / 건축면적으로 알 수 있습니다 만약 건축물이 몇 층의 높이로 지어지는 모르고 대지면적 100평에 건폐율이 50%에 용적율 300%의 건축물이라면 이 건축물의 연면적은 300평인 건축물이 되는 것입니다대지면적이 100평에 건폐율이 50%인 건물이기 때문에 각 층의 바닥면적은 50평이 되는 것이고 연면적이 300평이므로 지상 6층의 건축물이라는 결론이 나오게 되는 것이죠