안녕하세요. 고수영 전문가입니다.
Q. 아파트가 건설되면 몇년까지 사용할 수 있나요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.법적으로는 "준공 후 30년 이상"이면 재건축 가능합니다. 최근에는 20년까지 단축되는 추세도 있습니다. 다만 안전진단 등 여러 절차를 거쳐야 하며, 실제 재건축까지는 더 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.구조적 수명으로는 제대로 시공되고, 관리가 잘된 아파트는 50~100년까지도 가능합니다.실제 해외에서는 100년 넘은 아파트도 많습니다.국내 아파트는 리모델링보다 재건축을 선호하고 관리가 미흡해 평균 30년만에 철거되는 경우가 많습니다.서울 주요 재건축 사례를 보면강남구 개포주공1단지 → 디에이치 퍼스티어 아이파크 (1983년 준공 → 2023년 완공 입주시작)서초구 반포동 신반포3차·23차·경남아파트를 통합 재건축 1978년 준공 →2023년 8월 래미안 원베일리(2,990가구)로 완공.이상입니다.감사합니다.
Q. 부동산 경기가침체되면 전세가격은 어떻게될까요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.경기침체 시 전세가격은 대체로 하락하는 경향이 강합니다.다만 공급 부족이나 대출규제등으로 특정상황이 생길경우 전세가격이 오를수도 있습니다.예를 들어, 2023년 하반기에는 수도권과 일부 지방에서 전세매물이 줄고, 전세대출 금리가 낮아지면서 전셋값이 반등하는 현상도 나타났습니다.2025년 이후 공급 부족이 예상되는 상황에서는 전세가격이 오를 가능성도 제기되고 있습니다.이상입니다.감사합니다.
Q. 근린생활시설의 경우 주택수에 잡히는간가요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.세법상 ‘주택’ 정의“사람이 실제 거주하는 공간”으로, 독립된 주거 형태를 갖추고 있으면 주택으로 간주 가능합니다.6층짜리 근린생활시설 건물에서 5층까지는 상가로 사용 중이면 주택수에 포함되지 않지만,6층을 주거용(실제 거주 또는 건축물대장상 주택)으로 사용 중이면 그 부분은 주택수에 포함됩니다.따라서, 해당 건물 보유 시 “1주택”으로 봐야할 것 같습니다.
Q. 임대 상가 계약 직거래 주의사항에 대한 궁금증
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.건축물대장 같은 경우 정부24시에서 무료로 발급 받을 수 있습니다.계약전에 미리 확인해야 할 사항은 일반음식점인 경우 기존사장님께서 행정처분(미성년자 단속), 위반건축물 확인등을 하셔야 하며 현재 입점하려는 매장에 기본적인 전기용량, 가스여부, 누수부분 꼭 체크하셔야 합니다.기존 사장님 임대차 계약서 내용도 확인해보시는게 좋습니다. 임대차 계약서에 임차인에게 불리한 독소조항이 있는지도 체크해보시는게 좋을 것 같습니다.인감이 필요하지 않습니다. 신분증만 있으면 됩니다. 기존 양도인분 필요서류는 기존 임대차계약서, 영업신고증원본, 사업자등록증, 신분증, 통장사본 계약금은 명의자분 통장으로 입금 하시면 됩니다.잔금은 보통 30일날 공사 예정이라고 하면 (아침 철거 공사들어가는 경우가 많습니다)29일날 만나서 전기, 가스, 수도 공과금정산, 양도인분 렌탈품목 철거등 미리 하루전날 확인 다하고 권리금 잔금 입금하시면 될 것 같습니다.영업신고증은 보통은 신규보다 지위승계를 많이 합니다. 함께 보건소위생과 가서 하는 경우도 많고 아니면 양도인분이 인감증명서랑 인감도장 챙겨 오시면 지위승계 서류에 도장 찍어 주시면 양도인분 혼자가는 경우가 많은데 서류 준비가 어려우실 것 같아서 함께 가셔서 지위승계 하시는걸 추천드립니다.사업자도 폐업 확인하셔야 합니다.이상입니다.감사합니다.
Q. 건물주가 되면 아무일도 안하고 살아도 되나요??
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.절반은 맞고 절반은 틀리다고 생각합니다.많은 건물주분들을 만나 봤는데요. 건물을 소유하고 있으면서도 다른 사업을 하시거나 전문직 또는 회사에서 별도로 일하는 임대인분들이 아주 많습니다.작은 꼬마빌딩 같은 경우는 보통은 대출을 받아서 사는 경우가 많기 때문에 임대료로 이자 내면 실질적으로 들어오는 수익이 생각보다 적은 경우가 많습니다.시설 관리를 사설업체 맡기게 되면 별도로 비용이 나가기 때문에 직접 건물, 유지보수 및 안전관리와 임대차관리 그리고 세금신고 및 납부 해야할 일이 참 많습니다.중간 중간 기존 임차인과 분쟁이 생기는 경우도 있고 또 공실이 생길 경우 임대를 맞춰야 하는 경우도 있습니다.경기가 어려워서 몇개월째 계속 임대를 못 맞추고 있는 임대인분들도 많이 봤습니다.건물주가 되려면 우선 건물을 사기위한 자본금을 모으시는게 첫번째이며두번째는 임대사업에 개념과 세무공부를 배우시고 상가 또는 빌딩들을 보는 눈을 익히는것도 중요할 것 같습니다.같은 금액에 a건물과 b건물을 샀을때 향후 시세 차익이 많이 나는 경우가 많이 있어서 발품을 많이 팔아서 좋은입지에 급매 건물을 사는것도 중요할 것 같습니다. 그리고 수익률 분석도 수시로 해보는 방법도 좋을 것 같습니다.충분한 자본, 시장 분석, 법률·세무 지식, 관리 역량 등 철저한 준비가 필요하며, 좋은 건물을 보는 안목이 중요하며“자동수익”이 아니라 지속적 관심과 관리가 있어야 안정적 수익을 기대할 수 있습니다.이상입니다.감사합니다.