안녕하세요. 고수영 전문가입니다.
부동산
Q. 원룸 계약 만료 후 이사, 복비는 누가 내야 할까요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.계약 만료일 맞춰 정상적으로 퇴거 하시는 경우, 새 임차인을 구하는 중개보수(복비)는 임차인이 아닌 집주인이 부담 해야 합니다.계약 만료 전에 중도 퇴거하건, 묵시적 갱신 후 3개월 내 통보 없이 나가는 경우는 복비 부담에 대해 분쟁이 발생할 수 있으나 계약기간을 다 채운 경우는 해당되지 않습니다.감사합니다.
부동산
Q. 대출규제가 강화되었는데, 부동산 정책에 어떤 영향을 주고 있나요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.대출규제의 강화로 인해 실제 집을 구매하려는 매수세와 거래량이 감소한 걸 볼 수 있습니다.내집 마련을 위해 보통 대출을 해서 집을 사야 하는데 대출 규제가 심해지다보면 당연히 실투자금이 많이 들어가다보니 30~40대 실수요자들의 매수세가 위축된걸 볼 수 있습니다.대출 규제로 거래량이 줄어 들어도 집값이 '제자리'인곳도 있지만 반대로 올라가는 곳 있습니다.서울 강남,서초,송파 핵심 지역은 오히려 신고가를 경신하는곳도 나오고 있습니다. 대출 규제 영향이 적고 고소득층 중심의 똘똘한 한채 수요가 지속적으로 늘어나다 보니 집값이 떨어지지 않고 올라가는 현상이 발생합니다.어떤 정책이 분위기를 바꿀 수 있나?대출 규제완화 - dsr등 대출 규제가 완화되면 30~40대 실수요자들의 진입장벽이 낮아지고 거래가 늘어나면서 매수세가 회복될 것입니다.금리인하 - 금리인하는 대출 이자부담을 줄여 대출 수요를 증가시켜 매수 심리를 개선 시킬 수 있습니다.세제 혜택 - 취득세, 양도세, 종부세등 부동산 세제 혜택이 확대되면 매수 심리가 개선 될 수 있습니다. 이상입니다.감사합니다.
부동산
Q. 임차권등기명령신청이 줄었다는데요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.전세보다 월세 선호 현상 확대 됐습니다. 최근 임대차 시장에서 월세 계약 비중이 급증하고 있습니다. 2024년 기준 전국 확정일자 부여 건수 중 월세 비중이 60% 달할 정도입니다. 월세는 보증금 규모가 작아 미반환 위험이 작고 임차인이 보증금을 못 받더라도 주거비로 일부소징 하는 경우 많지만 임차권등기명령 신청 필요가 낮아집니다. 전세에 대한 불안감이 올라가면서 전세보다 월세를 택하는 경향이 강해졌습니다.전세사기. 역전세난의 진정과 기저효과를 들 수 있습니다. 2023년까지 전세 사기, 역전세난 등으로 인해 임차권등기명령 신청이 역대 최고치를 기록 했습니다. 이미 전세 사기 피해가 집중적으로 발생할 곳에서 대부분 문제가 드러나면서 조치가 이루어져서 2024~2025년에는 신규 피해가 많이 줄어든 상황이며 자연스럽게 감소하는 기저효과가 나타났습니다. 실제 2025년 1월~4월 임차권 등기명령 신청은 전년 동기 대비 40% 감소했습니다.전세사기 피해 감소를 들 수 있습니다. 정부의 전세사기 예방 정책과 실수요자들이 유튜브나 다양한 매체를 통해 미리 공부를 하기 때문에 전세사기 피해를 많이 감소한걸 들 수 있습니다.이상입니다.감사합니다.
부동산
Q. 요즘 왜 전용면적이 넓은 아파트가 더 오르는걸까요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.KB.국토부.감정원 통계 따르면 135㎡초과 대형 아파트 전체 면적대 상승률 1위를 기록 했는데요.다양한 요인들이 있겠지만 공급 부족과 희소성을 들 수 있습니다. 최근 5년 서울에서 분양된 대형 아파트 (135㎡초과)는 전체 0.7% 불과할 정도로 공급이 아주 적습니다. 대규모 신규분양은 84㎡전후 집중되어 대형 평수는 시장에 거의 나오지 않습니다. 이처럼 공급은 적고 수요는 꾸준히 많기 때문에 가격 상승을 견인하고 있습니다.부동산 시장의 양극화 현상 심화를 들 수 있습니다. 중산층 이산 자산가들은 '넓고 좋은 아파트'몰리는 경향이 많습니다. 실제로 강남 3구 , 용산 등 부촌을 중심으로 자산가, 연예인, 기업 오너등 고소득층 은 프라이버시와 커뮤니티를 중시하며 대형 아파트를 선호합니다. 이들은 시장 상황과 무관하게 필요하다면 언제든 매수 할 수 있기 때문에 하락기에도 가격방어를 잘합니다.부동산 정책과 '똘똘한 한 채' 선호입니다. 1주택자에 대한 취득세.양도세등 세금 관련 부분이 강화되면서, 다주택자들에게는 넓고 좋은 집 한채를 갖는 '똘똘한 한채'선호가 커졌습니다. 최근에 반포 원베일리 아파트 236㎡ 신고가를 찍었다는 뉴스를 보면 그이유를 알 수 있습니다.이상입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 토지거래허가구역의 경우 경매로 매입하면 규제가 적용되지 않나요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.토지거래허가구역이란 '일정 규모 이상의 토지를 사고팔기 위해서는 미리 허가를 받아야 하는 규제지역'입니다. 이규제는 부동산 투기를 억제하고 공공의 목적에 맞는 토지 이용을 유도하기 위해 시행되며, 국토교통부나 각 지자체장이 직접 지정합니다. 토지거래허가구역내 부동산을 경매로 매입하는 경우, 일반 매매와 달리 토지거래허가 규제가 적용되지 않습니다.즉 경매로 낙찰을 받으실 경우 허가를 받을 필요도 없고, 실거주 의무등 각종 제한도 받지 않습니다.토지거래허가제도는 당사자 간 '자유로운 거래'를 규제하는 제도인데 법원 경매는 국가 권력에 의해 이루어지는 절차이므로 '허가 대상이 아니다'는 입장입니다.이상입니다.감사합니다.
부동산
Q. 전월세 전환에 대해 궁금합니다 !!!!
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.전세 금액 2억기준 (서울) 최대 20만원입니다. 기존에 살던 곳에서 재계약을 하시는거면 임대인분 아시는부동산 또는 인근 부동산에 계약서 써달라고 하고 대서료 부탁하는 경우도 많습니다. 비용은 보통 5~10만원 정도 합니다.전세보증보험 의무는 아니지만 집주인이 전세금 돌려주지 못할경우 보험기관(서울보증보험, HUG등) 대신 반환해주는 제도이기 때문에 추천드립니다.세입자 전입신고+확정일자를 받고 입주해야 가입 가능합니다.등기부등본에 근저당이나 부채 많이 있으면 거절될 수도 있습니다.부동산 통해서 하지 않고 임대인분과 직접 계약을 하신다면 사전에 등기부등본 인터넷 등기소에서 700원 내면 열람 가능하니 등기부등본을 떼고 건물에 융자 및 부채 또는 다른 문제가 없는지 확인해 보시기를 바랍니다.
부동산
Q. 부동산 정책중 뉴홈에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.내집마련, 주거 상향 등 새 정부 정책원칙 및국민수요를 담고, ‘첫집’, ‘새로운 주거문화’ 및‘희망 시작’ 등의 의미를 포함합니다.뉴홈은 ①나눔·선택형 분양 ②청년특공 ③획기적전용모기지로 청년, 서민의 내집마련 부담을 덜어주는 새로운 솔루션 제시합니다.뉴홈 특징은1. 공공분양 50만호 공급청년, 무주택 서민들의 내집마련 기회를 확대하기 위해서공공분양 50만호를 공급합니다.2.다양한 주거선택권 제공개인별 여건에 따라서 나눔형, 선택형, 일반형으로3가지 선택 가능한 유형을 제공합니다.3.획기적 내집마련 자금 지원전용모기지 지원으로, 내집마련을 위한 입주자의부담을 완화해 줍니다.4.사전청약 조기 공급‘21.7~’23.12월까지 95개 단지, 50,425호 공급(‘24.5.14 사전청약 중단 발표, 국토교통부)5.민간분양 청약제도 개편세대별 수요에 맞게 일반공급 물량을 확대하는 등청약당첨 기회를 제고했습니다.뉴홈 유형은 나눔형 25만호, 선택형 10만호, 일반형 15만호가 있으며 일반공급 중 잔여공급에는 추첨제(일반공급물량의 20%)가 적용됩니다.자격요건 (홈페이지에 자세하게 나와 있습니다)무주택자 : 청약신청 시점에 무주택자여야 합니다.소득 및 자산 요건 : 유형에 따라 소득 및 자산 기준이 적용됩니다.청약통장 가입기간 : 일정 기간 이상 청약 통장에 가입되어 있어야 합니다.우선 공급대상 : 신혼부부, 청년, 생애최초 주택 구입자 등에게 우선 공급됩니다.공고는 뉴홈 홈페이지를 통해서 확인 하실수 있습니다.https://xn--vg1bl39d.kr/main.do이상입니다.감사합니다.
부동산
Q. 환율 변동이 부동산에 영향을 줄 수 있을까요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.미국 달러 환율 상승은 국내 부동산 시장에는 부정적인 형향을 줍니다.달러 강세 → 미국 금리↑→한국금리↑→ 대출이자↑→ 부동산 수요 ↓달러 약세 → 미국 금리↓→ 한국도 금리↓→ 대출 부담↓→ 부동산 수요↑최근 사례를 보면 2022년~2023년도 달러 초강세 그리고 미국의 금리인상으로 인해 한국도 기준금리인상을 하면서 부동산 거래량 급감 하면서 가격이 하락한 것 을 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 빌라는 팔기 어렵나요? 답변 부탁드립니다!
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.부동산은 실거주 또는 투자 목적으로 사는경우가 대부분입니다.투자 목적 및 실수요자는 빌라보다는 아파트를 선호합니다.빌라는 아파트보다 가격 상승률이 낮고 시세보다 더 떨어지는 경우도 많이 있습니다. 대출조건도 빌라는 더 어렵습니다.건물 노후화시 가치하락이 큽니다.빌라 같은 경우 재개발 지역이나, 향후 투자가치로 사는 경우가 많기 때문에 신축은 비선호 하는 경우가 많습니다.여라가지 측면에서 빌라는 아파트보다 팔기 어려운건 사실이지만 합리적인 가격과 주변 중개업소를 적극 활용하면 거래는 충분히 할 수 있다고 생각합니다.감사합니다.
부동산
Q. 왜 강남의 비싼 집만 더 오르는 걸까요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.강남 집값이 오르는 이유는 여러가지 요인이 있는데요.수요는 많지만 공급은 제한적입니다. 강남 같은 경우 실거주 수요는 많지만 공급이 제한적이다 보니 수요>공급=가격 상승으로 이어집니다.입지적인 측면을 들 수 있습니다. 강남 같은 경우 경제, 문화, 교통 중심지로 모든것을 갖춘곳입니다. 교통은 2,3,7,9신분당선등 수도권 광역철도GTX가 연결돼 교통 중심지로 자리매김했습니다.학군 강남 8학군은 부동산 가치를 떠받치는 핵심 동력입니다. 대치동 학원가, 명문고, SKY진학률은 전국 최고수준입니다. 타지역에서 이사를 오는 경우도 많이 있습니다. 투자심리를 들 수 있는데요. 다주택자에 대한 세금 규제 및 여러 이슈가 있다보니 똘똘한 한채를 가지려는 경향이 많습니다. 투자자들 및 자산가들은 결국 강남을 선택하는 이유가 되는거죠. 앞서 말씀 드린데로 수요가 많고 공급이 거의 없으니 가격을 오를 수 밖에 없는 상황입니다.이상입니다.감사합니다.