안녕하세요. 구자균 전문가입니다.
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Q. 임대인이 전세보증금반환대출시 주의사항은?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.전세보증금반환대출은 결국 집 담보대출로,전입을 일시로 빼고 은행이 1순위로 담보대출을 진행합니다.결과적으로 전세보증보험에 가입은 불가능해보입니다.
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Q. 원룸에는 어떤 사람들이 사나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.평균적으로 소득이 낮은 인구가 원룸에 거주하지만소득이 높은 일반 사람들도 많이 거주합니다.이유는 일시적 거주의 이유로, 중도퇴거시 아파트보단 원룸이 다음 세입자를 맞추기 편리합니다.또한 관리비를 포함하면 원룸과 아파트의 월 지출금액이 월등히 차이나기 때문에2인 이상의 가구가 아닌 이상 원룸에 거주하는 사람이 많습니다.
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Q. 소형아파트 4채 vs 원룸건물 1개, 임대사업은 어느게 나을까요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.같은 월세가 나온다는 전제하면 무조건 아파트 4채가 이득입니다.다가구의 경우 다세대주택 여러채보다 월 수익률은 높지만 추후 시세차익을 보기 어렵다는 단점이 있고다세다는 그 반대라 생각하시면 됩니다.물론 재개발 호재가 있는 서울 중심가 다가구면 차익의 투자성도 누릴 수 있지만같은 월 수익률이라 가정하면 아파트가 이득입니다.
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Q. 상가 임차인 월세를 안낼때 할 수 있는 방법이 어떤게 있나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.임차인에게 월세 3기 미납으로 퇴거명령을 내용증명으로 발송하시고문자로도 명도소송에 드는 소송비와 지연 월세 및 이자까지 전부 손해배상청구할거며일정시기 이내 비운다면 보증금은 전부 돌려주겠다 라고 말씀하시면 됩니다실제 미응답하면 법원에 명도소송 내시어 강제퇴거 하시고그로 소요되는 모든 비용은 보증금에서 보전하시면 됩니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
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Q. 월세 인상 요구 시, 묵시적갱신 적용 여부 문의
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.계약만료일 기준 6 ~ 2개월 이내 계약해지에 대한 합의가 없으면전 임대차와 동일한 계약이 체결된 걸로 봅니다.질문자의 경우 24년 11월 2일까지 거주가 가능하며9월 2일 되기 전 계약갱신청구권을 사용하여 5% 이내 인상하여추가 거주도 가능합니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
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Q. 월세 연체이자가 20%가 될수있나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.법정 최고금리는 20%로 사전에 합의된 사항이면 해당 특약에 우선하나계약서에 이자율이 명시되어있지 않고 연체된 경우민법상 법정이율 5%만 지불하면 됩니다.집주인에게 별도이자 5%를 따로 지불하고퇴거일 보증금 100% 반환해달라고 요청하시고만약 일부금액 제외하고 반환받으면보증금 전액 받을 때까지 점유 유지하시고 부당이득 반환 청구소송으로손해배상 청구하신다 하면 됩니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
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Q. 근저당 있는 집인데 전세보증보험 가입 필요 유무 / 가능 여부?? 궁금해요
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.다가구의 경우 전세사기의 리스크가 일반 주택에 비해 월등히 높습니다.당연히 전세보증보험을 드는 조건으로 계약을 하셔야 하며해당 내용만으로 보면 보증보험에 반려가 될 가능성은 낮아보입니다.중개사의 설명만 들으면 후순위 임차인이나, 임차인중 순위가 1순위라면전세보증보험도 필요 없을 정도로 안전한 매물은 맞습니다.다만 사실여부는 현재 살고있는 세입자의 임대보증금을 전부 계산해보아야 하니집주인에게 협조요청은 하셔야 합니다.
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Q. 이런 경우 원룸 계약 해지 가능할까요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.중도퇴거의 경우 집주인과 협의하여 세입자 본인이 다음 세입자를 맞춰놓고 나가는게 일반적입니다.이 경우 다음 세입자를 맞추는 중개보수는 세입자가 부담하며다음 세입자가 들어오기 전 월세는 임차인이 계속 지불하며, 그때까지 보증금을 반환받을 수 없습니다.급히 퇴거하셔야 하시면, 집주인에게 중개보수와 2개월 치 월세를 부담하고즉시 계약 합의해지하는 경우도 많으니 참고 바랍니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
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Q. 수유역 법인 매물 오피스텔 5000/60 월세 해도 안전해요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.최우선변제에 5천만원은 해당하지 않습니다.즉 추후 경매로 넘어가면 경매낙찰금액에서 배당순위에 맞게 순번이 돌아오며경험상 경매로 넘어간 오피스텔과 빌라의 경우, 후순위 세입자 까지 오는 경우는 흔치 않습니다.정확한건 해당 오피스텔의 가격과 근저당을 봐야 권리분석이 가능합니다만골치아프시다 하시면 그냥 2000만원 이내의 보증금 월세집을 알아보시길 바랍니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
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Q. 주변 시세에 비해서 터무늬 없이 저렴하게 거래된 매물의 경우?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.시세대비 30% 미만 또는 총액 3억 이상 저렴하게 거래된 부동산 거래는당연히 조사가 들어가며, 보통은 자녀에게 거래를 위장한 증여로 추정합니다.간혹 경매로 넘어가기 전 초급매로 나오는 경우도 있습니다.